Строительство является одной из ключевых отраслей, влияющих на развитие экономики столицы. В частности, строительная отрасль составляет 17% валового регионального продукта столицы — это заслуга строительного комплекса Москвы.
С учетом количества и масштаба существующих градостроительных программ, этот сектор в ближайшие годы будет только расти. И, несмотря на все разговоры про «нерезиновость» Москвы, ограниченность бюджета и пр., город активно строится.
На данный момент в сфере строительства в Москве работает более 1 000 000 человек, и этого недостаточно. Здесь, как и в других активно развивающихся сферах, есть ощутимый кадровый голод. Примечательно, что требования к специалистам в этой сфере продолжают расти, несмотря на нехватку людей – сейчас в строительство не берут кого попало, времена дешевой рабочей силы и помощи «гостей из ближнего зарубежья» остались позади.
Правильное планирование – залог успеха
Успехи стройкомплекса Москвы во многом связаны с грамотным планированием, которое осуществляется с привязкой к бюджету. То есть в любой момент времени у градостроителей есть четкий план работы на ближайшие три года, с детализацией бюджета по всем текущим проектам. Такой подход позволяет отслеживать все изменения и результаты в рабочем режиме, а не авралами, когда проблема встала в полный рост и решать ее нужно буквально «вчера».
Один из самых эффективных инструментов планирования деятельности стройкомплекса Москвы - Адресная инвестиционная программа (АИП). Текущая программа охватывает период 2019-2021 гг. включительно, в ее реализацию город вкладывает порядка 2,1 триллиона рублей.
За эти три года в Москве будет построено более 1000 социально значимых объектов за счет исключительно бюджетных денег. Частные инвесторы тоже принимают активное участие в развитии города, но в АИП они не учитываются.
Планируется, что порядка 70% бюджетных денег будет вложено в развитие транспортной инфраструктуры. За последние годы ее состояние значительно улучшилось, и проходимость дорог повысилась, но это далеко не конец пути. Впереди еще очень много работы, которая требует сил и инвестиций.
АИП можно смело назвать гарантией устойчивого, планомерного развития Москвы. В этом программе прописан такой важный момент, как создание принципиально более комфортной городской среды и повышение качества жизни москвичей. На реализацию этой концепции направлено множество мероприятий – от разработки специальных электронных сервисов для максимально удобной коммуникации с горожанами, до новых принципов строительства (комплексная застройка, эноргоэффективные дома, безбарьерная среда и пр.).
Адресная инвестиционная программа удобна не только тем, что дает возможность понять и оценить объем предстоящих строительных работ и мероприятий. Это еще и уникальный гарант постоянного источника работы для бизнеса – все строительные компании, имеющие отношение к АИП, могут легко планировать свою работу на 3 года вперед. В условиях российского бизнеса это настоящая роскошь, которую часто не могут себе позволить даже огромные корпорации.
Темпы ввода недвижимости
Главные показатели года в сфере строительства оцениваются по общему объему ввода недвижимости и транспортной сети.
С начала 2019 года в Москве был отмечен один из самых высоких в истории результатов по вводу недвижимости, в том числе – жилой. Если сравнивать этот показатель с прошлым годом за тот же период, цифры выросли в разы! В частности, было введено в три раза больше жилой недвижимости, и в два раза больше – нежилой (коммерческой, социальной, муниципальной и пр).
На данный момент годовой план ввода недвижимости в Москве выполнен почти на 70%. С начала 2019 года было сдано в эксплуатацию порядка 6 700 000 м2 недвижимости различного назначения, в том числе – почти 2 800 000 м2 жилья. Такие показатели очень обнадеживают и позволяют говорить об очередном рекорде за год – к концу периода цифры могут приблизиться к 10 000 000м2.
Строительство транспортной инфраструктуры
Одно из приоритетных направлений в развитии транспортной инфраструктуры Москвы – строительство метро. С начала 2019 года было введено почти 18 км тоннелей метро, открыто 8 станций и депо для обслуживания поездов. Планируется, что к концу этого года будут сданы еще 6 станций, и такой высокий темп строительства будет поддерживаться постоянно (более того, с каждым годом он будет расти).
Самым масштабным проектом в истории московского метростроения на ближайшие годы станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Она будет представлять собой самое протяженное в мире кольцо подземки. Планируется, что к концу 2023 года будут продлены некоторые уже существующие ветки (Сокольническая, Люблинско-Дмитровская, Калининско-Солнцевская и Арбатско-Покровская), а также появятся новые.
Важнейшим направлением остается и строительство новых дорог. С начала 2019 года было проложено около 50 км дорог, появилось 12 переходов для пешеходов, а также 10 тоннелей, мостов и эстакад.
Сейчас ключевыми проектами являются три хорды и одна рокада – их завершение поможет существенно улучшить транспортную обстановку в городе и сократить время в пути.
Новая система радиальных трасс общей протяженностью порядка 350 км будет включать в себя более 170 транспортных объектов различного назначения. Всего же до конца 2023 года будет построено более 570 км дорог, 150 тоннелей, мостов и эстакад.
Строители Москвы полностью перейдут на BIM в 2020 году
Москва является пилотным регионом по внедрению технологий информационного моделирования в строительной сфере. Планируется, что проектировщики и строители столицы полностью перейдут на BIM-технологии в следующем году.
Уже с текущего, 2019 этого года экспертиза проектов по госзаказу уже выполняется по стандартам BIM.
Более того, в Москве уже есть готовые объекты, спроектированные с применением информационного моделирования. К примеру, это Дворец художественной гимнастики в Лужниках – уникальный проект, сочетающий в себе сразу несколько инновационных решений.
Использование BIM-технологий повышает скорость реализации проекта и удешевляет его, позволяет «прочитать» весь его жизненный цикл.
Технологии информационного моделирования позволяют снизить риск ошибки и предусмотреть большинство сложностей еще до этапа строительства объекта, а также помочь в его эксплуатации.
Справка: BIM (Building Information Modeling) – информационное моделирование здания. Особенность такого подхода в том, что строительный объект проектируется как единое целое. Изменение какого-либо параметра влечет за собой автоматическое изменение связанных с ним параметров и объектов, вплоть до чертежей, визуализаций, спецификаций и календарного графика.
Социальные объекты
Несмотря на явный приоритет транспортного строительства, активно развивается строительство социальных объектов.
Развитие территорий Москвы ведется в соответствии с принципом комплексности, то есть при создании нового квартала или района вместе с жильем возводится вся необходимая образовательная, медицинская, спортивная и развлекательная инфраструктура. Такой подход позволяет создавать максимально комфортную и привлекательную городскую среду и в целом повышать качество жизни в мегаполисе.
Сейчас у градостроителей, инвесторов и девелоперов есть уникальная возможность создать новую комфортную среду буквально с нуля. Точечной застройки больше не будет, унылых пятиэтажек – тоже, что открывает огромный простор для реализации очень интересных комплексных решений.
С финансовой точки зрения такой вариант нельзя назвать самым выгодным для застройщиков, но выбора у них нет. Либо строить дома по-новому, с учетом всей инфраструктуры, либо уходить с рынка. На этом этапе срабатывает некий фильтр, который «пропускает» дальше только самые сильные и устойчивые компании, а слабые и недобросовестные просто не выдерживают конкуренции и постепенно «схлопываются».
Только 25% недвижимости в столице перешли на работу по эскроу
Еще один важный инструмент «санации» рынка жилой недвижимости Москвы – введение эскроу-счетов.
Само возникновение этой инициативы очень подстегнуло активность на рынке, и, чем ближе были даты вступления новых правил в силу, тем активнее заключались сделки. Именно с этим связан такой ударный темп роста ввода недвижимости, по сравнению с прошлым годом. Покупатели боялись повышения цен, застройщики опасались ухудшения условия кредитования и снижения спроса, а экспертные комиссии работали просто на износ – количество вводимых объектов, нуждающихся в проверке, было просто огромным.
На данный момент большинство инвестиционных проектов жилой недвижимости, строящихся и находящихся в высокой степени готовности, продолжают функционировать по старым правилам – их доля составляет около 75%. Остальные 25 % все-таки перешли на экскроу-счета, причем переход получился ожидаемо непростым. И этот показатель оказался меньше, чем планировалось – согласно прогнозам, на эскроу-счета должна была перейти почти половина инвесторов. Впрочем, процесс только начался, поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать заметного изменения ситуации.
Каждый проект рассматривался в индивидуальном режиме, фактически, «вручную». Такой подход позволил в максимальном приближении увидеть все сложности, которые могут возникнуть и принять системный характер. Глубокое понимание ситуации поможет избежать серьезных проблем при переходе на эскроу-счета в будущем, и этот процесс будет по возможности плавным и «безболезненным» для всех – как для покупателей, так и для застройщиков.
Лучшие показатели по переходу на эскроу-счета демонстрирует Новая Москва. Здесь работают крупные и серьезные застройщики, которые не боятся переходить на работу по новой схеме, т.к. большинство из них уже были к этому готовы. Собственно, Новая Москва во многих областях обгоняет «Старую» - и она очень быстро превращается из окраины в комфортное место для жизни с возможностями огромного выбора.
Всего на новых территориях сейчас строится почти 170 домов общей площадью на 7 300 000 м2 – и это только те площади, которые возводятся по 214 закону. Из них 95 проектов реализуется не по счетам-эскроу, что составляет 63% от общего объема.
Переход на эскроу-счета - мера, направленная на защиту прав граждан - участников долевого строительства.
Задача государства и города - не допустить появления новых обманутых дольщиков. Но, конечно же, застройщикам придется работать по новым правилам.
Для такого мегаполиса, как Москва, ничего особо критичного не произошло. У подавляющего большинства компаний, работающих на столичном рынке, хороший запас прочности. Таким образом, по старым правилам может быть завершено почти 80% московских строек.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
При этом определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.