Сейчас рынок недвижимости в Москве активно меняется, и у всех его учатников тревожат вопросы: на что обращают внимание покупатели при выборе жилого комплекса? Ожидать ли роста предложения квартир с отделкой от застройщика? Какие вообще существуют тренды на рынке новостроек Москвы и Московской области?
Цена и ценность
Потенциальные покупатели жилья в новостройках по-прежнему смотрят на цену квартиры. Однако в последнее время они стали более требовательны к инфраструктуре района.
Если раньше люди были готовы покупать «голые метры», то теперь ищут проекты с развитой инфраструктурой и комфортными условиями для жизни. Более внимательно оценивают места общего пользования, придомовую территорию, наличие детских садов, школ, спортивных объектов, транспортную доступность.
Влияние поправок о долевом строительстве в 214-ФЗ, вступивших в силу 1 июля 2018 года
Большинство застройщиков старались получить разрешения на строительство и зарегистрировать первый ДДУ до 1 июля 2018 года. Это позволяет завершить работу над текущими проектами по старым правилам долевого финансирования.
Как таковой отмены долевого строительства в следующем году не будет. Квартиры по-прежнему будут продаваться по договорам долевого участия, однако изменится подход к финансированию строительства. Изменения должны повысить надежность инвестиций и минимизировать риски для покупателей квартир в строящихся домах.
Застройщики ускоренными темпами получали разрешения на строительство, чтобы иметь возможность привлечь деньги дольщиков по старым правилам.
Только июль-август столичные девелоперы получили разрешение на строительство более шести миллионов квадратных метров жилья.
С учетом текущего спроса накопленных объемов новостроек, которые реализуются по старым правилам долевого строительства без принудительного банковского финансирования, хватит примерно на два-три года.
Вероятно, цены на квартиры в массовом сегменте вырастут после реализации накопленных объемов, поскольку стоимость банковского финансирования стройки неизбежно отразится на цене квадратного метра.
Отразятся ли изменения на качестве проектов — архитектуре, квартирографии, отделке?
Насколько радикальными будут изменения в архитектуре, квартирографии и отделке новых проектов из-за изменений в законодательстве сложно спрогнозировать.
Окончательно механизм долевого участия, при котором дольщики напрямую финансируют строительство, перестанет существовать на рынке примерно в 2024–2025 годах. Именно к этому времени завершится реализация проектов, которые девелоперы успели вывести на рынок по старым правилам долевого строительства.
Примерно в это же время ожидается ощутимый рост стоимости жилья, который, вероятно, вынудит застройщиков более скрупулезно подходить к проектированию, максимально эффективно используя те квадратные метры, которые они будут предлагать в массовом сегменте.
Как уже изменилась квартирография в новостройках?
Главная и основная тенденция последнего времени — акцент на квартирах средних площадей с функциональными планировками и широкой линейкой вариантов.
Под функциональной планировкой подразумевается возможность использовать одно и то же пространство для различных целей.
В массовом сегменте линейка должна быть максимально разнообразной. Особенно это касается крупных жилых комплексов с квартальной застройкой.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются многофункциональные квартиры с максимальной полезной площадью жилых помещений. Площадь коридоров и прихожих сведена при этом до комфортного минимума.
Креативные решения: в современной застройке можно найти и двухэтажные квартиры, и лофты, и ванные с окнами, и квартиры с отдельным входом с улицы. При этом цена может быть доступной, но она будет выше средней.
Застройщики разрабатывают квартирографию еще на этапе выбора участка под строительство с учетом планируемой целевой аудитории проекта. В проектах класса «стандарт» девелоперы сейчас отдают предпочтение одно-, двух- и трехкомнатным квартирам средних площадей, а также студиям.
Покупатели бюджетного жилья в первую очередь ориентируются на цену, а двухуровневые квартиры априори не могут быть совсем дешевыми из-за большой площади. Для бюджетного жилья это спорный выбор. Целевая аудитория таких проектов более консервативна и предпочитает обычные квартиры.
Прижились ли планировки евроформата на столичном рынке?
Квартиры евроформата покупателям, безусловно, интересны. Особенно формат актуален для молодой целевой аудитории — людей, у которых пока нет детей. За счет объединения кухни и гостиной они получают открытое гостевое пространство при компактных размерах квартиры, которые позволяют сэкономить на цене.
Жилье с отделкой
На столичном рынке квартиры представлены в нескольких вариантах.
- При «черновой» отделке квартиры передаются покупателю с установленными стеклопакетами и радиаторами, без перегородок и стяжки пола.
- «Предчистовая» отделка подразумевает наличие перегородок, стяжки на полах, выровненных стен, готовых потолков и разведенных коммуникаций.
- Квартира с «чистовой» отделкой должна быть полностью готова: в нее можно въезжать после установки мебели.
Доля квартир с «чистовой» отделкой в новостройках будет расти, поскольку по программе реновации москвичи будут получать жилье с чистовой отделкой.
Застройщики коммерческого жилья также выводят на рынок такие предложения. У такого продукта есть перспективы, однако не следует ожидать, что все жилье в Москве будет вводиться с отделкой, поскольку у людей разные вкусы: многие предпочитают делать ремонт самостоятельно, исходя из собственных предпочтений.
Новый класс жилья – «прагматик»
Сейчас на рынке и так множество классов, даже аналитики иногда по-разному классифицируют одни и те же объекты.
Новый класс «прагматик» - это квартиры, которые по цене доступнее, чем жилье стандарт-класса. Но по качеству это жилье стремится скорее к комфорт-классу.
Что такое прагматичное жилье?
Прагматик-класс — это не только какие-то характеристики и место расположения жилого комплекса, для нас это некая философия. Как правило, такое жилье продается по цене на 10–15% ниже, чем в среднем по рынку.
При этом есть стереотип, согласно которому покупатель за более низкую цену получает менее качественный продукт. Но реальные проекты, которые уже построены, наглядно демонстрируют, на какое жилье может рассчитывать клиент.
Квартиры «прагматик» с отделкой
Это не просто квартиры с отделкой, не секции, а целые кварталы с отделкой. При этом застройщики не пытаются сделать ремонт ярким, чересчур индивидуальным или дорогим, потому что за все это будет платить покупатель.
Основная цель — сэкономить время и деньги клиента, чтобы он мог меньше платить за съемное жилье и ипотеку. Такая отделка позволяет заехать и жить, она нейтральная, спокойная.
Как показывают исследования, люди как минимум три года живут с исходной отделкой, ничего не меняя. Базовую функциональность и красоту обеспечивают светлые тона, белые двери, чтобы человек мог поставить любую мебель.
На кого рассчитан это продукт?
Есть мнение, что существует два типа покупателя — бедный и богатый. Бедный экономит на всем, а богатый ведет себя расточительно.
Но так делить людей неправильно, типов покупателей много, и среди этих типов есть как раз те самые прагматики, которые мыслят рационально, живут без иллюзий, понимают, что рендеры могут сильно отличаться от реальности, и осознают, что придется заплатить из своего кармана, к примеру, за фонтан во дворе.
Портрет покупателя: это обычные люди, которые хотят жить в своей квартире, в возрасте в среднем 30–35 лет, они хотят быстрее заселиться в свое жилье.
Клиенты получают достойное жилье, всю необходимую инфраструктуру - то есть совокупность факторов, которые позволят им нормально жить.
Покупать или снимать?
Сейчас все чаще эксперты говорят о том, что молодежь в принципе не хочет покупать квартиры.
С одной стороны, есть очевидный факт — доля молодых покупателей всегда была и будет неосновной, так как для покупки квартиры нужны и деньги, и стабильный источник их получения, и выраженная потребность, к примеру, появление детей в молодой семье.
Вкупе эти факторы появляются у молодых покупателей ближе к 30 годам.
Соответственно, основная доля клиентов — это пары или семьи в возрасте от 33 до 36 лет, причем наблюдается тенденция к снижению возраста ядра в массовом сегменте к 30 годам, так как более доступной стала ипотека: еще десять лет назад ядром были сорокалетние потребители.
С другой стороны, современная молодежь имеет другие ценности, не ориентированные на обладание. Это мировой тренд, который активно развивается.
Однако, чаще всего, появление семьи, в особенности с детьми, для современного молодого человека становится сигналом задуматься о собственном жилье, в этот момент история с арендой и шерингом перестает быть лучшим вариантом, а скорее переходит в разряд «вынужденных», это уже особенность русской ментальности.
Как изменится рынок недвижимости в связи с грядущей отменой долевого строительства?
Последние несколько лет наблюдалось «взросление» российского рынка недвижимости: потребитель стал более требовательным, конкуренция обострилась, застройщики вынуждены предлагать все более комплексный и совершенный продукт.
В связи с этим вводимые изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок.
Изменения призваны создать более цивилизованные правила игры, они побуждают застройщиков более трезво оценивать свои коммерческие затраты.
Новая система снизит долю проблемных строек, проекты нужно будет продумывать заранее.
В перспективе рынок, скорее всего, сожмется, крупные системные застройщики справятся с изменениями, хотя это и потребует от них определенной адаптации.
Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер. Это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития.
Что будет с ценами на жилье?
У крупных застройщиков маржа не такая большая, чтобы бесконечно наращивать издержки, поэтому скорее всего стоимость новых финансовых обременений девелоперы будут вынуждены переложить на потребителя.
Рост себестоимости строительства может составить до 3–5% из-за более дорогого финансирования.
Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве
С точки зрения организации отделочных работ в девелоперских проектах чаще всего встречается два возможных варианта:
- либо в жилом комплексе отделывается практически 100% всех доступных для покупки квартир;
- либо под отделку выделяют одну-две секции в одном корпусе, которые составляют 10–15% от общего объема квартир в новостройке.
Случаи, когда квартиры с отделкой присутствуют в 35–40% объема предложения достаточно редкие, иногда застройщики запускают квартиры с отделкой в корпусах, которые следуют за более ранними очередями, в которых отделка не предполагалась.
Ориентировочная стоимость готовой отделки от застройщика по классам жилья на основании открытых данных имеет следующие ориентировочные диапазоны:
- Комфорт-класс — 13 000 – 16 000 рублей/кв. м, в отдельных случаях, при использовании дизайн-проекта повышенной классности — до 20 000 рублей/кв. м
- Бизнес-класс — 20 000 – 30 000 рублей/кв. м
- Премиум-класс — порядка 25 000 рублей/кв. м и выше.
Расчеты показали, что самостоятельный ремонт менее выгоден, чем покупка квартиры с аналогичным дизайн-проектом.
Приобретение квартиры с отделкой от застройщика дает экономию как минимум 20–25%. За счет оптовых закупок строительных материалов и промышленной организации отделочных работ застройщик экономит клиенту на единице площади значительные суммы.
В случае самостоятельной закупки материалов и найма рабочих клиент либо вообще не найдет таких цен, либо получит качество гораздо хуже, чем предлагает застройщик.
Таким образом, на вопрос, что выгоднее — квартира с отделкой или самостоятельный ремонт есть условный ответ с учетом того, что является компромиссным решением для самого клиента.
Если предлагаемые застройщиком типовые варианты чистовой отделки устраивают клиента и он готов принять их без отступлений и корректировок, то стоимость такой отделки для него будет однозначно дешевле, нежели самостоятельный ремонт.
Разница может составить для жилья комфорт-класса до 7 000 – 10 000 рублей за квадратный метр.
Голосуем рублем: какие квартиры пользуются спросом у покупателей новостроек?
В настоящее время рынок новостроек в Московском регионе переживает самый настоящий всплеск спроса, несмотря на макроэкономическую турбулентность.
Для Москвы в старых границах отчетливо заметна тенденция повышения доли сделок с апартаментами при повышении классности. Это означает, что при повышении классности недвижимости клиентов уже не так волнуют при принятии решения о покупке особенности формата апартаментов, такие как отсутствие возможности постоянной регистрации, налоговая нагрузка и прочее, а на первый план выходит уникальность инженерно-технического исполнения жилья и исключительность расположения.
Также стоит отметить, что в сегменте комфорт-класса в период 2016–2017 годов было заключено практически равное количество ДДУ на апартаменты, что свидетельствует о сохранении интереса рынка к этому формату и показывает, что данный интерес уже стабильный и спокойный.
Дело в том, что основным мотиватором для покупки апартаментов в комфорт-классе ранее была выгодная ценовая политика на такие объекты (дисконт мог достигать 25–30% от стоимости традиционных квартир с аналогичными потребительскими характеристиками).
А в настоящее время ценовая дельта между квартирами и апартаментами в большинстве проектов уже снизилась до 10–12% либо менее, что, очевидно, несущественно для большей части платежеспособного спроса, который готов переплатить эту дельту и получить традиционную квартиру.
Распределение заключенных сделок по двум классам в Новой Москве во многом похоже с картиной на рынке «старой» Москвы.
Отчасти это связано с фактическим сокращением количества жилых комплексов в локации «старой» Москвы, которые могут относиться к эконому: единичные проекты строятся по панельной технологии. А в Новой Москве строительство панельных новостроек пока еще находится на достаточно значимом для рынка уровне.
Для сегмента эконом-класса максимально выражена тенденция покупательского спроса на квартиры площадью 30–40 кв. м и в меньшей степени — квартиры площадью 40–50 кв. м, и с ростом площади лотов спрос на них активно затухает.
При этом квартиры площадью более 90 кв. м практически не пользуются спросом как по причине высокого бюджета покупки, так и в силу ограниченности доступного предложения из-за классности.
Апартаменты
Нужно отметить, что пока одно из основных преимуществ жилых апартаментов — это более низкая стоимость. Если их все же законодательно признают жилыми помещениями, то они максимально приблизятся к формату квартир, соответственно, можно ожидать повышения стоимости апартаментов и снижения их инвестиционной привлекательности.
Но все же наибольший интерес с точки зрения дохода от аренды представляют сервисные апартаменты и апарт-отели. Уже достаточно давно распространена практика, когда реализацией апартаментов и их сдачей в аренду полностью занимается управляющая компания без участия инвестора.
По сравнению с классическим форматом арендного жилья такая модель позволяет собственникам получать стабильный и пассивный доход. Этот сегмент привлекает инвесторов тем, что по сравнению с торговой и офисной недвижимостью имеет более низкий порог входа.
Но, в то же время доходность у таких проектов выше, чем на жилые объекты. Например, доходность от сдачи в аренду сервисных апартаментов может достигать 10-12%, иногда даже 15% годовых, а квартир — не более 3-4%.
В этом плане интересны апарт-отели, сочетающие в себе одновременно черты жилой инвестиционной недвижимости и гостиничного бизнеса.
Стоимость таких объектов, как правило, ниже по сравнению с квартирами, но в то же время ставки аренды выше за счет широких сервисных возможностей.