Предоставление льготной ипотеки для участников программы реновации откладывается, но не отменяется
Власти Москвы не отказываются от идеи льготной ипотеки для участников программы реновации, но пока ведется наблюдение - как будет идти переселение, как идет механизм доплаты и сколько человек будет обращаться.
Когда механизм будет четко просматриваться, а также появится реальная потребность в предоставлении льгот – правительство вернется к рассмотрению этого вопроса.
Ипотечные ставки из года в год падают, как следствие, количество ипотечных кредитов постоянно увеличивается, при этом власти утвердили положение о возможности дополнительной докупки квадратных метров по реновации. То есть у людей уже есть льготы, а брать человеку ипотеку или искать другие источники для покупки дополнительных площадей – это вопрос желания и возможностей самого человека.
Поэтому ранее, на старте запуска финального этапа реновации (предоставление новых квартир взамен старых), власти вообще не планировали разрабатывать механизмы льготной ипотеки в рамках программы реновации.
Но сейчас прорабатываются все возможности, которые позволят москвичам улучшить жилищные условия с максимальной выгодой. Например, участники программы реновации имеют право докупить дополнительную квартиру на льготных условиях – с 10% скидкой в течение двух лет.
Справка: программа реновации жилого фонда Москвы была принята 1 августа 2017 года. С учетом изменений и внесения дополнительных домов, в программу вошел 5 171 дом.
Программа коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Для переселения людей из устаревших пятиэтажек необходимо построить более 20 млн кв. м жилья. Власти планируют реализовать программу реновации в течение 15 лет и завершить ее в 2032 году.
Семьи с детьми смогут снизить ставку по ипотеке до 6% на 3-5 лет
Правительство утвердило правила предоставления субсидий кредитным организациям и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам, предоставленным семьям с детьми.
Теперь при рождении второго или третьего ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года гражданам предоставляется субсидия по ипотечной ставке до 6% в течение трех или пяти лет соответственно.
Субсидирование возможно как для семей, которые возьмут кредит, так и при рефинансировании действующего кредита на покупку жилья на первичном рынке.
Это позволит выдать до 600 млрд рублей жилищных кредитов с пониженной процентной ставкой.
Министерство финансов удовлетворило заявки 46 банков, которые примут участие в программе субсидирования ипотечных ставок для семей с детьми до 6% годовых.
Приказом Минфина России средства распределены между банками и АИЖК (федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования) пропорционально поданным заявкам.
Наибольшую долю получили:
- Сбербанк — 320,8 млрд рублей
- ВТБ — 200 млрд рублей
- Абсолют банк — 46,6 млрд рублей
На данный момент правительство РФ готовит поправки, согласно которым льготную ипотеку смогут получить семьи после рождения четвертого ребенка и последующих - на эту тему даже был разговор во время прямой линии у президента.
Власти будут сокращать очередь на получение земельных участков для многодетных семей, кроме того, уже одобрено субсидирование до 6% ставок по ипотеке для многодетных семей.
Мнение экспертов: субсидии на первоначальный взнос по ипотеке – благо или нет?
В июне 2018 года в Госдуме была рассмотрена возможность субсидирования первоначального взноса на ипотеку, а также - применения льготной ипотечной ставки 4% для разных категорий молодых семей.
Подобные решения всегда воспринимаются «на ура» потенциальными покупателями, но при этом риски довольно высоки, что опасно для всего рынка недвижимости – например, даже кредиты с низким первоначальным взносом (до 15%) являются высокорисковыми и имеют более высокий уровень просрочки.
Поэтому субсидирование первоначального взноса на ипотеку может способствовать росту доли просроченных кредитов. Кредиты без первоначального взноса являются крайне рисковыми: заемщик, не вложивший ни рубля в недвижимость, фактически не несет ответственности в случае просрочки, ему ничто не мешает расстаться с квартирой.
Кроме того, подобная инициатива противоречит политике, проводимой ЦБ РФ, который стремится минимизировать долю кредитов с низким первоначальным взносом.
Памятка для оформляющих ипотеку
Ипотека является наиболее выгодным вариантом приобретения жилья, так как ставки по жилищным кредитам ниже. Но не стоит забывать, что помимо первоначального взноса (в среднем от 10% от стоимости квартиры) заемщику нужно быть готовым и к дополнительным расходам, которых не удастся избежать.
При оформлении жилищного кредита, а также в течение всего срока выплат заемщик несет ряд платежей, которые не очевидны на первый взгляд. Чтобы эти нюансы не стали внезапным неприятным сюрпризом, следует заранее изучить всю информацию.
При расчетах финансовых возможностей заемщик должен учитывать расходы, которые бывают как одноразовые (выплачиваются во время оформления ипотеки), так и постоянные (растянуты на весь срок ипотечного кредита).
- Оценка недвижимости: банк обязательно потребует оценить стоимость квартиры - это необходимо, чтобы определить стоимость залога, который переходит банку до тех пор, пока не будет погашена полная стоимость жилищного кредита. Оценку проводят компании, аккредитованные в кредитной организации; в среднем стоимость работ по оценке составляет около 5 тыс. руб.
- Нотариус: если вы покупаете долю в квартире, то такие сделки купли-продажи заключаются только через нотариуса. Стоимость его услуг будет составлять около 0,5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Также если вы состоите в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку с недвижимостью. Обычно нотариальные конторы берут за это 1–2 тыс. руб.
- Страхование: российские кредитные организации обязательно требуют страхование залоговой квартиры в пользу банка. Также банки могут потребовать застраховать здоровье заемщика. Эта опция не всегда обязательна, но при нежелании застраховаться банк может отказать в выдаче ипотеки либо увеличить ставку по кредиту. Страховки придется продлять ежегодно в течение всего срока кредита. Стоимость страховки здоровья обычно составляет около 1% от тела кредита. При этом финансовая организация при страховании здоровья обычно снижает ставку по кредиту на столько же — 1%. Сумма страховой премии постепенно будет снижаться в течение срока кредита, так как она зависит от того, сколько денег заемщик должен банку.
- Регистрация права собственности: за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в России обязательно взимается госпошлина, которая предусмотрена Налоговым кодексом. Этого расхода не избежать покупателю квартиры, но заплатить придется всего 500 руб.
- Услуги брокера: в большинстве случаев покупатели пользуются услугами риелтора по поиску необходимой квартиры. И если на первичном рынке сделку можно провести напрямую через застройщика, то на вторичном, скорее всего, без риелтора не обойтись. Услуги риелтора не дешевые — обычно за подбор квартиры и сопровождения сделки брокеры берут от 1 до 3% от ее стоимости, также иногда покупатели пользуются услугами ипотечного брокера (стоимость его услуг практически такая же, как у риелтора).
- Прочие услуги банка: банки при оформлении ипотечной сделки предоставляют дополнительные услуги, которые тоже нужно учитывать в стоимости оформления кредита. Например, при совершении сделки по ипотеке может понадобиться аренда банковской ячейки, где будут храниться деньги до их передачи продавцу квартиры. Некоторые кредитные организации также взимают дополнительные платежи за перевод средств из другого банка, безналичные переводы, обналичку средств и даже пересчет денег. Стоимость услуг зависит от конкретного банка, и ее лучше узнать заранее.
Процент по ипотеке может вырасти из-за средств господдержки
Использование материнского капитала для погашения части ипотеки обернулось неожиданными проблемами для заемщиков при попытке рефинансировать кредиты.
Традиционно новый банк устанавливает повышенную процентную ставку до передачи квартиры в залог. Однако обременение имущества, часть которого принадлежит несовершеннолетним, возможно только с разрешения органов опеки, которые его зачастую не дают – в результате вместо снижения финансовой нагрузки семьи вынуждены переплачивать за кредит.
Ассоциация российских банков (АРБ) направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой разрешить проблему рефинансирования ипотеки, взятой с использованием средств материнского капитала. На фоне снижения ЦБ ключевой ставки банки уменьшают проценты по ипотеке, что позволяет заемщикам рефинансировать действующие кредиты на более привлекательных условиях. Однако на практике сократить расходы удается далеко не всем.
Дело в том, что при оформлении ипотеки приобретенное жилье всегда передается банку в залог. Если на обслуживание долга направляются средства материнского капитала, у заемщика возникает обязанность после погашения кредита, в том числе за счет его рефинансирования, наделить супруга и детей долями в квартире. После этого начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Однако залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органа опеки и попечительства.
На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются.
При этом, поскольку банк, выдавший новый кредит, остается без обеспечения, он вынужден увеличивать процентную ставку, которая в итоге превышает ставку по первоначальному кредиту.
В связи с этим ассоциация просит выработать единые критерии, рекомендованные при рассмотрении органами опеки обращения заемщиков за получением разрешения на заключение договора ипотеки при рефинансировании кредита с использованным материнским капиталом.
Банкиры подтверждают наличие подобной проблемы. Это выглядит так: кредитная организация запрашивает подтверждение заемщика об использовании или неиспользовании средств материнского капитала при погашении по первоначальному кредитному договору.
Если материнский капитал использовался, банк всегда просит предоставить согласие органа опеки на передачу квартиры в залог, поскольку в отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной как не соответствующая требованиям закона.
Когда заемщики, использовавшие материнский капитал для погашения части ипотеки, обращаются в банк с запросом на рефинансирование, их предупреждают о риске отказа органов опеки на передачу квартиры в залог и, соответственно, невозможности снижения ставки. Часть заемщиков не готова брать на себя такие риски и вынуждена отказаться от рефинансирования.
Решить проблему могут законодательные изменения либо определение критериев, при наличии которых органы опеки должны будут давать разрешения на залог недвижимости.
Центральные органы опеки города Москвы могут четко обозначить, что, если при использовании материнского капитала на покупку жилья произошло досрочное погашение кредита с последующим его рефинансированием по более низкой ставке, это является улучшением имущественного положения детей, и на такие сделки нужно давать согласие. В действующем законодательстве можно предусмотреть, что в случае, если предполагается рефинансирование такой ипотеки, возможно оформление последующего залога.