Долевое строительство – одна из весьма болезненных тем стройкомплекса Москвы. Закон об обязательном использовании эскроу-счетов, принятый в этом году, поможет защитить дольщиков от потери денег, но до полного решения проблемы еще далеко.
Московский фонд защиты дольщиков
Для того, чтобы взять под контроль это направление, в столице был создан Московский фонд защиты дольщиков. Этот фонд будет курировать достройку проблемных объектов, а также всячески помогать людям, которым не повезло купить квартиру в таком доме.
В самое ближайшее время – в 2020 году Фонд начнет достройку домов, возведение которых никак не может завершиться годами и даже десятилетиями. На данный момент сведения о Московском фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Теперь Фонд , как юридическое лицо, сможет приступить к мероприятиям, необходимым для достройки объектов – первые шаги будут сделаны уже через несколько недель.
Первыми объектами, которым займется Московский фонд защиты дольщиков, станут 7 самых сложных жилых комплексов, в дольщиками вложены миллионы рублей:
- ЖК «Академ Палас»;
- ЖК «Легенда»;
- ЖК «Воскресенское»;
- ЖК «Малыгина, 12»;
- ЖК «Троицк Е-39»;
- ЖК «Остров Эрин»;
- дом в поселке Кокошкино на ул. Труда, позиция 8 в Новой Москве.
При этом Фонд будет выполнять роль застройщика, а финансирование идет только из бюджета столицы. Работа организации предельно прозрачна, все ее усилия будут направлены на достройку домов, которые не смогли завершить девелоперы.
Планируется, что на реализацию мероприятий первой очереди будет израсходовано около 5,5 миллиардов рублей. Все эти деньги пойдут на то, чтобы провести обследование и экспертизу проблемных объектов, а также формирование проектной документации. Это лишь предварительная сумма, более точные цифры станут известны только после проведения всех проверок.
В ближайшие 4 года город решит вопросы по 34 проблемным домам и жилым комплексам
Работа с обманутыми дольщиками ведется уже почти 10 лет, и это дает результаты. Увы, за почти 20 лет отсутствия надлежащего контроля в этом направлении обстановка сложилась самая печальная, и сейчас власти делают все возможное, чтобы обеспечить жильем максимальное количество людей, связавшихся с недобросовестными застройщиками.
С 2011 года в Москве решились вопросы для 16 000 обманутых дольщиков. Впереди еще очень много работы, и очень большие надежды возлагаются на Московский фонд защиты дольщиков.
Стоит отметить, что темпы наращиваются с каждым годом – только в 2019 году были урегулированы проблемы более, чем 2000 участников ДДУ. Под урегулированием проблем в данном случае подразумевается разрешение юридических сложностей, строительных, финансовых. Данная статья расходов обходится городу весьма дорого, но со стороны властей это очень правильная тактика – предпринимать решительные действия, чтобы помочь горожанам решать вопросы с жильем, которое не удалось получить вовремя из-за недобросовестности застройщиков.
Решение вопроса по ЖК Sky House – дольщикам сообщили о необходимости подачи заявок на включение в реестр
В центре Москвы есть долгострой, который знают все местные жители - ЖК Sky House. И вот сейчас его строительство сдвигается с мертвой точки – для этого участники ДДУ должны подать заявления, чтобы они были включены в реестр.
Документы необходимо предоставить конкурсному управляющему до 27.02.20. Требования, касающиеся всех помещений – жилых/нежилых, а также парковочных мест, финансовые претензии – надо передать своевременно по адресу ул. Мытная, д. 40-44, корп. 3.
Эта процедура необходима для того, чтобы люди, вложившие свои деньги в строительство, могли получить компенсацию при банкротстве застройщика. Документы нужно (рекомендуется) передавать лично, а если это невозможно, требования в письменном виде могут быть отправлены почтой по адресу г. Киров, Главпочтамт, а/я 84. Но очная передача заявлений все же предпочтительнее. Предварительно стоит изучить перечень документов и методички - это пригодится при возникновении спорных вопросов.
Прием требований от дольщиков организован согласно статье 201.4. Федерального закона №127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Уведомление о приеме участников ДДУ было опубликовано в газете «Коммерсантъ» №221 (6701) от 30.11.2019 года. Требования участников строительства включаются в реестр в течение трех месяцев с момента публикации в газете «Коммерсантъ» - именно этим обусловлен срок подачи до 27 февраля 2020 года.
В лице технического заказчика достройку объекта осуществляет Capital Group. На данный момент обследованы все корпуса, а также анализируется информация для установки сроков достройки жилого комплекса.
Жилой комплекс Sky House находится в районе Якиманка на ул. Мытная, вл. 40-44. Строительство началось более 10 лет назад – в 2008 году. С тех пор сроки неоднократно переносились, и только сейчас у дольщиков появились шансы рассчитывать на восстановление справедливости.
Общая площадь ЖК составляет около 150 м2, он включает в себя 8 зданий. Четыре корпуса – это жилые дома, и еще 4 – инфраструктурные объекты ( ФОК, спортшкола, парковка и административное сооружение).
Арбитражный суд Московской области уже вынес решение – застройщик, начавший работы, признан банкротом, по отношению к нему открыто конкурсное производство.
ЖК «Марьино Град» - открыта запись на осмотр квартир в шести корпусах
С середины декабря открыта электронная запись на осмотр жилья в нескольких корпусах ЖК «Марьино Град». Квартиры можно будет осматривать с января – дольщики получат возможность посетить квартиры, оценить их качество, а также сформулировать претензии, чтобы подрядчик исправил все проблемы до того момента, как ключи будут выдаваться жильцам. Для публикации электронной очереди создан специальный раздел на сайте жилого комплекса.
В 2017 году компания Capital Group заключила договор о выполнении функций технического заказчика с несколькими девелоперами - ООО «СтройПлюс», ООО «МарьиноСтрой», ООО «МарьиноСтройГрупп». Предметом договора стало окончание строительства нескольких проблемных жилых комплексов:
- ЖК «Марьино Град»
- ЖК «Спортивный квартал»
- ЖК «Спорт Таун»
В столице будет построено порядка 350 домов по старой системе – до принятия закона об обязательном переходе на эскроу-счета
В течение 2019 года с участниками ДДУ было заключено более 110 тысяч договоров по прежней схеме. Общая площадь этого жилья составляет более 22 000 000 м2 в 348 домах и жилых комплексах.
В целом, планируется, что по старой схеме будет возведено около 65% всех домов, по которым уже есть разрешения на стройку.
Около 20% всех домов (13 000 ДДУ) возведут по системе проектного финансирования с открытием эскроу-счетов, по всем новым правилам. Если считать в «штуках», то это около 110 объектов и более 6 100 000 м2. Это всего лишь 1/5 от всего количества новостроек – для начала неплохо, в ближайшие 2-4 года этот показатель дойдет до 100%.
Примерно 3% составляют объекты, разрешения на возведение которых были получены уже после 1 июля 2019 года, но продажи еще не стартовали. Их строительство уже будет финансироваться по новым правилам – с обязательным открытием эскроу-счетов. Это 16 зданий, в которых будет сдано 800 м2 жилой недвижимости.
Около 15% ЖК не включены ни в одну категорию по ряду причин:
- Это дома и комплексы на стадии ввода в эксплуатацию;
- Это проблемные объекты;
- Это ЖК с полностью реализованной площадью;
- Дома, возводящиеся за счет собственных средств.
На эту долю приходится 80 домов и жилых комплексов, их совокупная площадь составляет более 900 м2 – по ним заключено 16 000 сделок.
Стоит отметить, что переход на эскроу-счета в этом году практически не повлиял на динамику цен на недвижимость. Инвестиционно-строительная отрасль имеет длительный цикл, и влияние нововведений можно будет оценивать лишь через пару лет. Для мелких игроков рынка такая система финансирования довольно непроста, но она является фильтром – останутся только самые сильные, проверенные и ответственные застройщики.
Справка: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, в соответствии с ними застройщики обязаны перейти на систему финансирования проектов и реализации жилой недвижимости в новостройках с открытием эскроу-счетов.
Для некоторых ЖК сделали исключения, которые позволяют продолжать работу по прежней схеме. Чтобы получить такие преференции, объект должен соответствовать следующим критериям:
- Застройщик должен заключить не менее 10% сделок в строящемся доме по ДДУ;
- Объект готов уже хотя бы на 30%, в исключительных случаях этот показатель может быть уменьшен до 15 или даже 6%.
Права дольщиков будут восстановлены с помощью «Дорожной карты»
Дорожная карта – это график достройки проблемных объектов, по которому будут восстанавливаться права 13 546 обманутых дольщиков в столице.
Эта карта представляет собой подвижный и живой механизм – какие-то объекты вносятся, другие исключаются. На данный момент запланированы меры по восстановлению прав дольщиков в 34 объектах.
12 объектов из «Дорожной карты» достраиваются за счет средств инвесторов: жилые комплексы Sky House, «Раввисант», «Спортивный квартал» и др. Все остальные долгострои будут завершены за счет бюджета города.
Силами городского застройщика АО «Мосотделстрой № 1» достраиваются жилые комплексы «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Марушкино». Строительством 2 компенсационных домов для дольщиков четырех ЖК занимается КП «УГС».
Семь объектов переданы в Московский фонд защиты прав дольщиков - это «Академ Палас», «Легенда», «Остров Эрин» и др. Еще по семи объектам сейчас проводятся компенсационные мероприятия.