Стройкомплекс Москвы продолжает развиваться ударными темпами. До 2021 года из бюджета города будет выделено на строительство около 1,6 триллиона рублей. Основная часть этих средств будет направлена на улучшение транспортной сети, в частности, на такие глобальные проекты:
- МЦД: московские центральные диаметры, с помощью которых горожане смогут попасть в любую точку столицы за полчаса вообще без единой пересадки.
- Автомобильное кольцо: его протяженность составит порядка 240 км, благодаря чему все районы города получат нормальное автомобильное сообщение между собой.
- Втрое кольцо метро: этот проект упростит пересадку на другие ветки метро и сократит общее время в пути.
Как повлияет на рынок закон об отмене долевого строительства?
Резкое изменение текущих условий с высокой вероятностью приведет к не самым приятным последствиям – многие девелоперы просто не смогут вписаться в изменившийся рынок и соответствовать новым правилам. Они просто уйдут с рынка, причем в процессе этого обманутых дольщиков может оказаться еще больше.
Несмотря на отмену закона, еще около 5 лет многие компании будут строить по старым правилам (т.к. предусмотрительно запаслись большим количеством разрешений), а значит и требования нового закона к ним не относятся. То есть в ближайшие годы о полной защите прав дольщиков речь пока не идет.
Закон еще будет дорабатываться, чтобы дольщики были защищены в максимально возможной степени. Их доверие очень важно как для правительства, так и для застройщиков. Если этого доверия не будет, люди просто не доверят свои деньги строителям – а на данный момент общий объем инвестиций жителей составляет порядка 1,3 триллиона рублей.
Основные трудности в реализации закона
До появления закона об отмене долевого строительства система строилась следующим образом: инвестор приобретал землю, а также тратил от 10 до 30% собственных денег на начальные стадии возведения дома. Все остальные работы выполнялись за счет привлечения средств дольщиков.
Сейчас все будет выглядеть иначе: около 70% денег на стройку девелопер должен будет найти сам – и для этого необходимо банковское финансирование. А чтобы банк одобрил этот проект, необходимо предоставить залог с коэффициентом 1,5 или 2 от стоимости актива.
На данный момент мало у каких компаний есть такие деньги, и далеко не все смогут получить нужные суммы в банке, т.к. банки очень тщательно проверяют каждый проект и часто отказывают. В итоге банки увеличат проценты для всех застройщиков, и эти расходы косвенно лягут на плечи покупателей. Строительство станет дороже.
Зачем в Москве строится так много жилья?
Инвестиционная активность застройщиков на данный момент выросла во всех секторах недвижимости.
В первую это отразилось на строительстве жилья, из-за введения закона об отмене долевого строительства. Но возведение жилых домов – это не единственный фактор увеличения объемов недвижимости.
Современные жилые комплексы, которые строятся как жилые, на самом деле, являются многофункциональным объектами, в которых жилье в чистом виде составляет всего около 60% объема.
Например, если взять в качестве примера условный проект общей площадью 1 000 000 м2, то жилых площадей здесь будет всего примерно 600 000–700 000 м2. Вся остальная площадь отведена под другие цели – парковка, коммерческие площади, объекты социального назначения и пр.
Недвижимость коммерческого назначения продолжает пользоваться спросом, несмотря на сложную экономическую ситуацию. Всего за 2018 год на коммерческую недвижимость было выдано градостроительных планов земельных участков на 3,3 млн кв. м и еще на 1,5 млн кв. м – на социальные и спортивные объекты.
Также для бизнеса есть еще один выгодный фактор – цена аренды площадей сейчас в стагнации, а в некоторых местах она даже снижается.
Целесообразно ли такое уплотнение строительства?
Рекордная выдача разрешений на строительство не означает, что в ближайшее время в Москве построится столько жилья, что люди будут просто «утрамбованы». Нет, строительство идет во всех сегментах, и особый строительный бум ожидает промзоны и прочие депрессивные территории.
Даже возведение одного жилого комплекса на заброшенной ранее территории – это большое благо, т.к. вместе с жильем строится полноценная инфраструктура, которая так нужна городу. В идеале все районы будут застроены такими большими комплексами с собственной «экосредой».
Такой подход позволит москвичам обрести все, что нужно для жизни, в собственном районе. Это поможет решить проблему «маятниковой миграции», которая и является основной причиной транспортного коллапса.
Поэтому в сложившейся ситуации ударные темпы строительства жилья с качественной инфраструктурой на свободных площадках – это очень хорошая тенденция. К слову, когда некоторые скептики с восторгом вспоминают, как все было хорошо организовано и построено в СССР, они не думают о том, что в условиях современной Москвы это просто невозможно. Если бы градостроители попробовали «как тогда» штамповать дешевые дома вообще без инфраструктуры, это вызвало бы огромный шквал негодования. А то, что происходит сейчас – это самый разумный подход к устройству удобной и красивой городской среды.
Реновация «пошла»
В течение 3 лет в Москве будет строиться порядка 8 000 000 м2 жилья каждый год. Например, в 2018 году было введено около 4 000 000 м2 жилья, и около 3 000 000 – в 2017.
В среднем, из 3 500 000 м2 жилой недвижимости, около 600 000 м2 возводится за счет городского бюджета – этими проектами занимается КП УГС (Казенное предприятие "Управление гражданского строительства"). Эти объемы бюджетного жилья полностью идут под реновацию - для очередников и для обеспечения жильем льготных категорий граждан. Небольшая доля излишков будет продаваться на свободном рынке, но это мизер в общем объеме предложения. Поэтому точно нельзя говорить, что бюджетное жилье, построенное для реновации, станет источником обогащения властей – такого точно не будет.
К концу этого года по программе реновации будет переселено более 10 000 человек – и это очень хороший показатель, который свидетельствует об удачном старте программы.
Несмотря на бурные обсуждения и опасения, что людей «насильно» переселят из родных любимых домиков в бездушные коробки, ситуация сейчас выглядит очень обнадеживающе. Подавляющее большинство «переселенцев» очень довольны, никому не приходится годами ждать нового жилья, любые вопросы разрешаются очень оперативно. Такой результат говорит о том, что город был хорошо готов к реализации программы.
При подготовке к реализации программы реновации градостроители сосредоточили свои силы на поиске и выборе стартовых площадок – это было самое главное. На данный момент утверждено более 300 площадок, и ведется поиск новых, т.к. данного количества недостаточно для планируемого объема строительства. Общая площадь стартовых площадок составляет около 5 000 000 м2.
Многие москвичи очень настороженно приняли идею реновации, потому что в какой-то момент сформировалось представление (ошибочное), что теперь город будет усеян многоэтажками-муравейниками.
Да, высокие дома есть, но их очень немного в общем количестве объемов, т.к. строить высотки попросту невыгодно – это долго и дорого. Отдельные дома, в которых 2-3 десятка этажей – это редкие исключения, вызванные тем, чтобы обеспечить всем желающим жилье в своем же районе. Альтернатива таким высоткам – ожидание жилья по несколько лет, но такой вариант никто из москвичей рассматривать не готов.
Поэтому не нужно бояться такой многоэтажной застройки, тем более, что она всегда реализуется в комплексном подходе, с созданием благоустройства и всей необходимой инфраструктуры.
В следующем году за счет бюджета будет введено где-то 1 000 000 м2, далее темпы с каждым годом будут расти – 1 200 000, 1 500 000 и в пиковые годы до 2 000 000 квадратов.
В ближайшие годы город не будет выводить жилье, строящееся за счет бюджетных средств, на свободный рынок. Главная цель сейчас – переселить как можно больше участников программы реновации, а не заработать. Программа изначально было анонсирована, как полностью социальная, а не коммерческая – и сейчас это подтверждается.
Компания RETERRA оказывает услуги сноса, в частности демонтажа ленточного фундамента