Термины "комплексное развитие территорий", "реорганизация" и "реновация" широко используются в градостроительстве и известны многим людям, не имеющим специального образования в этой области.
Однако в современной урбанистике существует еще один термин, который заслуживает особого внимания: "джентрификация".
Джентрификация – это процесс преобразования районов или городских пространств, который охватывает различные аспекты жизни: от архитектуры до социальной среды. Этот термин получил широкое распространение по всему миру и наиболее ярко проявляется в таких мегаполисах, как Париж, Лондон и Нью-Йорк.
А как обстоят дела с джентрификацией в Москве и России? В столице тоже есть такие примеры, но на данный момент нельзя утверждать, что такой подход является оптимальным для российских городов (тем более-мегаполисов).
Тем не менее, эту практику необходимо изучать, чтобы брать от нее самое лучшее и внедрять эти решения по мере необходимости.
Что такое джентрификация?
Джентрификация представляет собой комплексный подход к переосмыслению городских пространств, необходимый для улучшения и облагораживания районов. Основная роль здесь отводится привлечению более состоятельных жителей – то есть это изменение социального облика определенного района благодаря так называемой «ревитализации» и облагораживанию всех общественных пространств.
Процесс джентрификации начинается с благоустройства района, после чего он становится более привлекательным для жителей и бизнеса. В результате этого процесса появляются новые объекты социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, а также бизнес-центры - в итоге формируются более комфортабельные и безопасные жилые кварталы.
Джентрификация затронула многие крупнейшие города мира, включая Париж, Берлин, Гамбург и Нью-Йорк.
В некоторых европейских городах были снесены высотные здания, являющиеся рассадниками преступности, а на их месте возведены малоэтажные дома для более благополучных слоев населения. Таким образом, джентрификация превращает неблагополучные или криминальные участки города в респектабельные локации с качественной инфраструктурой и платежеспособным населением.
Цели и задачи джентрификации
Джентрификация приводит к изменению архитектурного облика, повышению стоимости недвижимости и услуг, а также к улучшению качества жизни в районе.
Основная цель джентрификации заключается в повышении экономической и социальной стабильности на выбранной территории.
Среди задач джентрификации можно выделить:
· улучшение инфраструктуры;
· обновление жилой и коммерческой недвижимости;
· создание новых рабочих мест;
· повышение привлекательности района.
Эти изменения приводят к росту экономической активности и улучшению качества жизни.
Однако следует отметить, что джентрификация имеет и минусы. Например, повышение цен на недвижимость и аренду негативно влияет на доступность жилья для малообеспеченных слоев населения. Кроме того, потеря оригинального исторического культурного кода района может привести к утрате его уникальности.
Самые яркие примеры джентрификации
· Сохо в Нью-Йорке – ранее промышленный район, который в 1960-х годах стал привлекательным для художников, модельеров и дизайнеров. В результате этого, стоимость недвижимости значительно возросла, вынудив местных жителей переехать.
· Стамбул - здесь джентрификация осуществляется на государственном уровне. Муниципальные власти активно переселяют и разрушают бедные районы, переводя их жителей на окраины города.
Почти все столицы мира прошли через этот процесс. Некоторые из них стали успешными примерами джентрификации - например, Стамбул.
Первый успешный пример джентрификации в Москве - преобразование территории шелкоткацкой фабрики "Красная Роза", где был создан Центр дизайна ARTPLAY.
Еще один пример - бывший пивоваренный завод "Московская Бавария" рядом с Курским вокзалом, который в 2007 году стал Центром современного искусства "Винзавод".
В настоящее время активно проводятся работы по джентрификации территорий, прилегающих к Московскому международному деловому центру "Москва-Сити". В качестве примера можно упомянуть район Шелепихинского моста, где планируется создание просторной пешеходной набережной, а также параллельно с этим строятся большие жилые комплексы класса "бизнес".
Влияние скорости реализации на эффективность
В Москве есть несколько примеров медленной джентрификации, когда реализация занимала несколько лет и даже десятилетий. Такими примерами являются Хамовники, Замоскворечье и район Патриарших прудов – все они приобретали новый облик очень постепенно, благодаря деликатному участию творческих профессионалов. Изначально эти районы привлекали внимание своей доступной арендой помещений и удобным расположением.
Со временем эти территории стали привлекательными для более состоятельных жителей и коммерческих предприятий. На этих территориях открывались новые рестораны, магазины и другие предприятия, привлекались инвестиции – все это стимулировало рост стоимости аренды и владения недвижимостью. В результате творческие профессионалы были вынуждены уступить место более состоятельным слоям населения.
Однако в Москве также есть примеры более быстрой джентрификации, связанной с редевеломентом ранее нежилых кварталов. Такие территории, как «Красный Октябрь», «Арма» и «Электрозавод», изначально привлекали внимание творческих профессионалов благодаря своей доступности и удобному расположению. В итоге появление новых предприятий и вливание инвестиций в эти локации тоже привело к росту стоимости аренды и владения недвижимостью, но этот процесс был довольно сжатым во времени.
Примеров классической джентрификации в Москве довольно мало – как правило, этот процесс происходит медленно и затрагивает только некоторые районы.
Один из самых ярких примеров джентрификации в Москве — это район Остоженки. Здесь старые коммунальные квартиры и обветшавший жилищный фонд были заменены элитными домами. Здесь открылся современный музей, появились галереи и дорогие рестораны – в результате изменение состава жителей произошло более чем на 50%.
Еще один пример — начинающаяся джентрификация территории вокруг «Севкабельпорта» в Санкт-Петербурге. Ранее эта локация не была популярной среди местных жителей, однако сейчас здесь можно найти много свободных столиков в кафе.
Преимущества и недостатки подхода
Плюсы и минусы джентрификации являются предметом дискуссий среди экспертов. Среди положительных сторон этого явления можно выделить:
• улучшение городской среды и условий проживания;
• повышение качества инфраструктуры;
• создание рабочих мест;
• улучшение экологической ситуации благодаря созданию зеленых зон, возведению энергоэффективных и экологически чистых зданий;
• повышение туристической привлекательности;
• снижение преступности;
• рост экономики.
Однако даже такие качественные изменения городской среды и инфраструктуры могут нести в себе минусы. Среди них эксперты называют:
• рост цен на жилье и аренду, что приводит к выселению местных жителей с низкими доходами;
• утрату культурной и социальной идентичности района;
• возможное исчезновение местных малых предприятий и замещение их филиалами крупных корпораций;
• усиление социального и экономического неравенства в городе и др.
Многие люди отрицательно относятся к джентрификации, так как она не решает проблему населения с низкими доходами в целом, а лишь вынуждает их менять локацию, создавая тем самым своеобразные "гетто".
Чем джентрификация отличается от реновации и редевелопмента?
Джентрификация, редевелопмент и реновация — это три термина, которые часто используются в контексте обновления городской среды.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что джентрификация может быть результатом редевелопмента или реновации, но программа реновации не является точным примером джентрификации. В процессе реновации проводятся работы по обновлению старых жилых зданий и повышению их качества, что не всегда приводит к изменению социальной структуры районов.
В то же время, классическая джентрификация - это нехарактерное явление для России. Под джентрификацией чаще всего подразумевают ревитализацию и редевелопмент территорий бывших и недействующих заводов. Арендная ставка в таких районах может значительно возрасти, что не повлияет на владельцев жилья, так как количество владельцев жилья в России значительно превышает количество арендаторов. Кроме того, в России нет такого большого количества среднего класса, как в Европе и США, а сами районы городов более равномерные без социального расслоения и сегрегации.