Все знают, что квартиру можно приобрести намного дешевле, если оформить сделку на этапе котлована, а не после сдачи дома в эксплуатацию.
При этом между двумя данными этапами – котлован и готовое жилье – существует множество промежуточных. Чем ближе этап к стадии завершения строительства, тем дороже будет стоить квартира (но и риски меньше).
Какие стадии строительства бывают?
Сейчас дома в Москве строятся ударными темпами, буквально за несколько месяцев. Это не значит, что новостройки получаются некачественными, и скорость идет в ущерб надежности. Современные технологии позволяют строить быстро и хорошо, поэтому высокая скорость строительства дома – это не показатель его «ущербности».
Но такие темпы строительства, которые мы сейчас видим в Москве – это, скорее, исключение из правил, а не долговременная тенденция. Сейчас градостроителям нужно построить много жилья в короткие сроки, поэтому производительность застройщиков так высока.
В менее напряженных условиях один дом строится около 2,5 лет – столько времени проходит с момента выхода на стройплощадку до ввода объекта в эксплуатацию.
За это время новостройка проходит следующие этапы строительной готовности:
- Нулевой этап – подготовка строительной площадки (занимает 1-2 месяца)
- Подготовка котлована и другие поземные подготовительные работы (занимает 3-6 месяцев)
- Возведение нижних этажей (2-3 этажа в месяц)
- Возведение средних этажей (2-3 этажа в месяц)
- Возведение верхних этажей (2-3 этажа в месяц)
- Проведение внутренних отделочных работ (от 6 до 12 месяцев)
- Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию
Сроки проведения каждого этапа зависят от множества факторов – особенностей технологии строительства и отделки, финансирования и даже погоды. В идеале, когда каждый этап сокращен до минимума, дом вполне может быть построен всего за несколько месяцев – поэтому не стоит относиться с опаской к слишком быстрым стройкам.
Как правило, купить жилье можно почти на любом этапе строительства, чем раньше – тем дешевле.
Динамика цен по ходу возведения дома
- На нулевом этапе, когда нет еще даже котлована, средняя цена квадрата в Москве составляет около 105 000 рублей.
- На стадии непосредственно строительства цена квадрата немного падает – до 104 000 рублей за м2.
- На этапе отделочных работ цена квадрата поднимается примерно на 10% - до 115 000 рублей за м2.
- После того, как дом введен в эксплуатацию, стоимость квартир поднимается на 13,2% - до 119 000 за квадрат.
В среднем по Новой Москве доходность с момента старта строительства до финальной стадии составляет на декабрь 2018 года 15% (без учета инфляции и курсовых колебаний).
При этом нужно учитывать, что цены очень динамичны и они чутко реагируют на любые изменения. Изначально в цену закладываются следующие факторы: место расположения дома, окружающая инфраструктура, класс объекта, особенности архитектуры и благоустройства и др.
Количество новостроек в Новой Москве на завершающей стадии
В Новой Москве сейчас в продаже находится 32 проект, в котором реализуется порядка 530 000 квадратов.
6 из этих проектов почти полностью распроданы, там остались точечные предложения квартир.
Примерно 30% предложения составляют объекты на этапе строительства, они еще не сданы (соответственно, жилье в них пока можно приобрести дешевле).
Как правило, в Новой Москве к моменту сдачи дома почти все квартиры уже бывают проданы, остается не более 2% жилья в свободной продаже.
Среднерыночная цена квадратного метра в сданном доме в Новой Москве составляет около 110 000 рублей за м2 – за год цены выросли на 3% (по сравнению с 2017 годом).
По итогам 2018 года рынок недвижимости Новой Москвы был самым динамичным – именно поэтому цены здесь не упали, а даже немного выросли (в отличие от «старой» Москвы). Здесь было куплено около 40% от всей Москвы и МО. Такие высокие показатели Новой Москвы говорят о том, что покупатели и застройщики отлично «договорились» - девелоперы предлагают хорошее качество и разумные цены, а покупатели являются в достаточной степени платежеспособными.
Кроме того, такая концентрация спроса в Новой Москве – это прямое доказательство того, что люди перестали бояться этих районов. Шесть дет назад, когда Новая Москва появилась, многие москвичи с ужасом ждали превращения присоединенных территорий в «гетто». Но этого не произошло, и многие семьи выбирают для комфортной, благополучной жизни именно Новую Москву.
Черный список застройщиков
На данный момент во всей Москве строится порядка 650 объектов силами 285 застройщиков. Такое количество застройщиков может обескураживать, т.к. проверить их всех невозможно, а получить гарантию успешного завершения строительства хочется всем.
В первую очередь это касается тех, кто приобрел жилье по договору долевого участия. Несмотря на ужесточение законодательства и грядущую отмену «долевки», о полной безопасности дольщиков говорить пока рано.
Чтобы минимизировать риски и максимально обезопасить будущих собственников квартир от всевозможных неприятностей со стороны застройщиков, Москомстройинвест ведет постоянную работу по контролю застройщиков. Один из инструментов, позволяющих контролировать и проверять застройщиков на надежность – это черный список.
Попадание в черный список гарантированно обеспечивает застройщику снижение спроса и множество сопутствующих проблем, хотя и не ставит на компании «крест» навечно.
На данный момент в это список входят 32 компании – это те девелоперы, которые не открыли эскроу-счета в банке до 1 сентября 2018 года. Если нет счета, у компании нет права привлекать средства новых покупателей, то есть фактически ее деятельность может быть заморожена. Все компании черного списка можно поделить на три категории:
- Застройщики, которых можно условно назвать самыми безнадежными. За ними уже тщательно следит Москомстройинвест из-за больших объективных проблем – банкротство, стадия ликвидации, остановка строительства. Эти компании уже по факту точно не привлекают дольщиков, никаких денег к ним не поступает, и отзыв лицензии ничего для них не меняет.
- Застройщики с нормальной репутацией, объекты которых продолжают строиться, и работы уже близки к финалу. Эти компании могли не успеть открыть счета и попасть в черный список по глупым причинам – бюрократические заминки, ошибки менеджмента и пр. У большинства компаний из этой категории вообще нет необходимости привлекать деньги дольщиков, т.к. дома и без них уже почти достроены. Тем не менее, отзыв лицензии является тревожным маркером каких-то неполадок внутри компании.
- Застройщики, у которых есть несколько объектов в разной степени готовности, в том числе замороженные. Для потенциальных покупателей это самые опасные компании, т.к. их действия непрогнозируемы и не подтверждены высокой готовностью объектов. Эта категория жестко контролируется Комитетом, и на нее нужно обращать особое внимание при выборе застройщика. Если выбранная компания попала в эту категорию черного списка, нужно еще раз обдумать целесообразность сотрудничества с ней.
Обратите внимание: если компания попала в черный список, это не значит, что ее деятельность прекращена. И если компании НЕТ в этом списке, это не значит, что она абсолютно добросовестная.
У этого тезиса есть две стороны: с одной стороны, компания с отозванной лицензией может продолжать нормально строить дом и вовремя его сдать, параллельно урегулировав дела с банком. С другой стороны, компания с разрешением на строительство может внезапно разориться, и дольщики снова окажутся обманутыми.
Чтобы максимально себя обезопасить, лучше всего обращать внимание на большие компании, которые давно и успешно работают на рынке недвижимости.
Большинство застройщиков постарались создать себе некоторый «запас» разрешений на строительство в условиях грядущих перемен, и основная часть разрешений была выдана до 1 июля 2018 года.
Примерно 90% тех девелоперов, кому нужны были разрешения в большом количестве – уже их получили. Оставшиеся 10% получают разрешения сейчас, без спешки, благо до 1 июля 2019 года (когда изменения полностью вступят в силу) время еще есть.
Сейчас идет переходный период, в течение которого застройщики могут освоиться с новыми правилами. И получать разрешения на строительство именно сейчас – это очень разумно, т.к. можно не торопиться с документами, и при этом успеть все оформить как следует до 1 июля 2019 года, когда условия действительно станут намного более жесткими.
Застройщики и банки готовы к переменам
Российские банки занимаются проектным финансированием уже более 15 лет. Были периоды, когда в банковской сфере существовали серьезные проблемы, но после санации банков структура контроля и оценки рисков была значительно усовершенствована. Поэтому сейчас по поводу функционирования банковского сектора в отношении кредитования можно не переживать.
Банки сами очень придирчиво выбирают проекты соглашаются на их финансирование далеко не во всех случаях. По предварительным оценкам, около трети проектов, которые сейчас реализуются в столице, остались бы без финансирования в новых условиях как слишком рискованные.
По поводу застройщиков ситуация не такая прозрачная и благополучная. Многие из них покинут рынок московской недвижимости, а у оставшихся будут следующие сценарии:
- Войти в состав крупных игроков рынка и пользоваться их финансированием.
- Найти другие источники получения средств, минуя банки. Например, это могут быть собственные средства компаний.
Эти сценарии касаются маленьких компаний, которым будет трудно выдерживать конкуренцию с крупными девелоперами.
В целом, можно ожидать, что количество застройщиков в ближайшей перспективе сократится вдвое, на рынке останутся только самые сильные и ответственные.
Если суммировать строящееся жилье и количество полученных разрешений, получается, что «запаса» жилья в Москве хватит еще на 5-6 лет. Причем около 70% этой недвижимости будет строиться и продаваться по старым правилам.
То есть переходный период, который связан с отменой «долевки» займет не 1 год, как это подразумевалось законом, а почти в 5 раз больше. Это значит, что дольщики по-прежнему должны быть осторожными – до их полной безопасности еще очень далеко.