Старт реновации по праву считается успешным – люди перестали бояться участия в программе, они доверяют градостроителям и с нетерпением ждут переселения в новые, комфортные квартиры.
С точки зрения реализации программа тоже идет очень успешно – проектируются целые районы, строятся новые дома, все это оперативно демонстрируется общественности для получения обратной связи и внесения коррективов.
Все это очень хорошо, но при этом остается огромное количество вопросов, многие из которых касаются отдаленных последствий реновации в долгосрочной перспективе и ее влияния на рынок недвижимости Москвы.
Основные тенденции, по которым будет развиваться рынок новостроек
- В 2019-2020 гг будет наблюдаться уменьшение емкости рынка для коммерческих застройщиков (если не появятся внешние причины для роста спроса).
На данный момент емкость рынка (спрос на новостройки ) составляет примерно 3 миллиарда рублей в год – примерно столько и возводится частными застройщиками, а также возводится порядка 800 000 м2 в год предприятием «Управление гражданского строительства» для реализации программы реновации. Это жилье можно не учитывать при расчете емкости рынка, т.к. данные квартиры в свободную продажу не поступят – все они будут использованы исключительно в рамках реновации, для переселения жителей снесенных домов.
Возможно, через 5-6 лет, когда все участники программы получат новое жилье, часть оставшихся квартир поступит на свободный рынок, но в общем объеме столичного предложения это не существенно.
Градостроители планируют принять все меры, чтобы сделать программу реновации жилья в Москве безубыточной. Сейчас стоимость программы оценивается примерно в 1,5 триллиона рублей при себестоимости возведения жилья по 85 000 рублей за 1 квадратный метр.
Чтобы вписаться в эти рамки, городу необходимо возвести и реализовать порядка 22 миллионов м2 жилой недвижимости за все время реализации программы (в среднем это около 1, 5 миллиона м2 в год). Это очень высокий показатель, который составляет половину от текущего объема коммерческой недвижимости.
Уменьшение рынка частных застройщиков станет очевидно не сразу, это постепенный процесс, который займет 1-2 года. Можно утверждать, что к 2020 году эта тенденция проявится в полной мере. До этого времени город будет возводить жилье, в первую очередь, для переселения, а не для продажи, поэтому емкость рынка коммерческих застройщиков будет оставаться приблизительно на текущем уровне. В течение ближайших трех лет на рынок выйдет не более 20% жилья из фонда реновации (это максимальная цифра, с высокой вероятностью процент будет намного меньше – в диапазоне 5-7%).
- Вырастет ценовая конкуренция в разных сегментах жилой недвижимости
Ценовая конкуренция – один из самых «нелюбимых» застройщиками инструментов, при этом он является самым эффективным. В первую очередь, это касается жилья низких классов (эконом) – здесь покупатели наиболее чувствительны к цене, и она почти всегда является главным фактором выбора объекта для покупки.
В ближайшие годы частным застройщикам придется постоянно снижать цены в низком и среднем ценовом сегменте жилой недвижимости, чтобы выдерживать конкуренцию с учетом нового объема предложения (как коммерческого, так и из фонда реновации).
Самые неприятные новости ожидают застройщиков, возводящих жилье комфорт класса - здесь придется снижать цену практически до уровня объектов реновации. С учетом вложении и самой концепции престижного, дорого жилья, это очень плохо как для рынка, так и для социальной обстановки.
Строго говоря, жилье комфорт-класса должно быть условно дорогим и не самым доступным, чтобы создать некий естественный фильтр для целевой аудитории такой недвижимости. Если же такие квартиры станут намного доступнее финансово, пропадает сама идея создания самых лучших условия для людей, которые готовы за это платить. В какой-то мере это грозит маргинализацией целых районов, которые были задуманы как престижные, но в итоге были распроданы по низким ценам.
Конкуренция по стоимости жилья увеличится и в верхних ценовых сегментах недвижимости. При этом застройщикам намного выгоднее реализовывать жилье в небольших объемах в сегменте бизнес по адекватным (высоким) ценам, чем выводить на рынок большое количество дешевых квартир. Это станет одной из причин уменьшения емкости рынка – частным застройщикам будет просто невыгодно вовлекаться в строительство и реализацию больших объемов недвижимости по низкой цене.
- Уменьшение количества инвесторов, ухудшение условий для частных инвесторов на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости
Эта тенденция заметна уже сейчас, и она будет усиливаться с каждым годом. Здесь можно с уверенностью сказать, то реновация очень повлияла на инвестиционный климат, и эти изменения плохо сказываются на деятельности частных инвесторов. Фактически, люди получают новое, качественное жилье бесплатно, а частные инвесторы должны вкладывать деньги в проекты такого же уровня (не ниже), чтобы просто выдерживать конкуренцию. В итоге новые квартиры (от частных инвесторов получаются дорогими, и у людей просто нет возможности их приобрести. А строить «дешево» - нельзя, т.к. реновация задала очень высокую планку.
Пока активно идет программа реновации, и есть возможность ее дальнейшего расширения по инициативе правительства, частные инвестиции в недвижимость при текущих условиях выглядят очень малопривлекательными. В итоге коммерческие инвесторы, с высокой вероятностью, будут переориентироваться на другие сегменты, постепенно выходя из жилой недвижимости.
По мере реализации программы возможен уход в нее оставшихся профессиональных инвесторов с первичного рынка по следующим причинам:
- Бюджет покупки более доступен и понятно регламентирован.
- Квартиры реализуются в готовых, комфортных районах, где все готово к проживанию или сдаче недвижимости в аренду.
- Открываются возможности приобрести хорошую квартиру в своем районе, где все привычно и понятно (это особенно важно для семей с детьми, которым нужно продумывать семейную логистику – работа/дом/школа/секции детей).
- Государство является одним из огромных факторов, обеспечивающих доверие населения к реализуемому проекту.
- Будет наблюдаться уменьшение спроса на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке
Снижение спроса и отток покупателей можно увидеть уже на текущий момент. Вместо того, чтобы купить квартиру в новостройке или в старом фонде, люди просто дожидаются переселения в рамках программы реновации.
Еще год назад, когда реновация уже «разворачивалась» вовсю, отток потенциальных покупателей был не таким заметным, т.к. большинство людей с огромным недоверием относились к грядущим переменам. На тот момент мало кто всерьез думал, что участие в программе реновации может стать альтернативой покупке жилья – а сейчас получается именно так.
Уменьшение спроса на недвижимость на вторичном рынке приведет к тому, что спрос снизится и среди новостроек. Это связано с тем, что для покупки новой квартиры в новостройке люди обычно продают старую квартиру – то есть эти рынки тесно взаимосвязаны. А в условиях, когда новую квартиру (в новостройке) покупать не нужно – ее и так «дадут» бесплатно в рамках программы реновации – пропадает необходимость продавать старую квартиру, и рынок жилья в итоге стагнируется целиком.
Больнее всего это ударит по тем проектам, которые строятся в районах массовой реновации – до начала программы локальный спрос здесь был очень высок, а теперь упал до возможного минимума.
Справка: в прошлом, 2018 году в новые квартиры, полученные по программе реновации, в Москве переехали уже 3400 горожан. В целом переселение из пятиэтажек коснулось около 10 000 человек: из 47 старых домов они переезжают в 31 новый дом. Переселение по программе реновации осуществляется в 7 административных округах. В рамках «первой волны» возведено и сдано жителям уже порядка 200 000 м2 жилой недвижимости, всего на данный момент утверждено более 300 стартовых площадок на 4,6 миллионах м2.
Все дома, в которые переехали участники программы реновации, были построены не по тем стандартам, которые были заявлены правительством. Собственно, эти стандарты до сих пор дорабатываются, а людей пришлось переселять очень оперативно – поэтому им было предоставлено жилье в уже существующих проектах. Те дома, которые существенно отличаются от стандартов реновации, дорабатываются прямо в процессе заселения жителей – правительство стремится сделать все возможное, чтобы оправдать ожидания участников программы и обеспечить им максимально комфортные условия проживания.
Эти здания адаптируются под обещания, прозвучавшие в рамках программных речей и документов о реновации, дома заново проходят экспертизу, территорию вокруг благоустраивают.
При переселении в новое жилье у москвичей есть отличная возможность максимально улучшить свои жилищные условия, докупив дополнительные метры. Это позволяет быстро и выгодно приобрести идеальное жилье, которое соответствует требованиям новых жильцов по всем параметрам – расположению, благоустройству, метражу и другим факторам.