Новости

Тренды 2019 в новостройках Москвы

11.03.2019
Тренды 2019 в новостройках Москвы
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

Тренд №1: Продуманные, но недорогие общественные пространства

Основными покупателями московской недвижимости в сегменте эконом и комфорт в основном являются семьи, либо пары, которые планируют в ближайшее время «вить гнездо». Для этих людей очень важно, чтобы, приобретая квартиру, они могли рассчитывать на комфортно благоустроенную окружающую территорию.

При этом окружающая территория включает в себя не только зеленые газончики вокруг дома, но и полноценную инфраструктуру со всем необходимым, что может понадобиться каждому члену семьи.

Это понимают все застройщики, но многие ради экономии денег подходят к решению данного вопроса очень формально, без понимания реальных сценариев использования. Это в корне неверный подход, т.к. «механическая» реализация решений по благоустройству приводит к неудовлетворительному результату.

И именно здесь находится огромная зона роста и ниша для перспективной конкуренции – и компании, которые первыми это поймут, а также смогут реализовать за разумные деньги, получат огромное преимущество.

Существует два типа объектов, в которых обязанности по благоустройству возлагаются на разные структуры:

  • Территория, на которой располагаются все объекты благоустройства, находится во владении города. В этом случае благоустройством должны заниматься власти местного самоуправления. Именно они отвечают за уборку, высадку зелени, поддержание в порядке детских площадок и зон отдыха и пр. Такой вариант еще встречается в старых районах столицы, но подобных жилых комплексов и домов остается все меньше.
  • Территория, которая подлежит благоустройству, находится полностью в зоне ответственности застройщика. Фактически, покупая здесь жилье, Вы приобретаете и кусочек придомовой территории, имеете право требовать у управляющей компании ее благоустройства. Как правило, территория вокруг дома при этом оформляется в соответствии с общей концепцией жилого комплекса (а такая концепция сейчас есть почти у всех новостроек).

Тренд на благоустройство и создание необычных зон общего пользования в сегментах эконом зародился приблизительно в 2010-х – тогда же, когда стал зарождаться комфорт класс. И если тогда, 8-9 лет назад, такой концептуальный подход был в новинку, то сейчас это практически стандарт.

В итоге сегодня в 2018-2019 годах, удобная и красивая придомовая территория является одним из важных факторов выбора. Более того, покупатели в некоторой степени избалованы большим количеством предложений и относительно невысокими ценами, поэтому застройщикам остается конкурировать только за счет удобно благоустроенных территорий, которые придают предложению бОльшую ценность.

Кризис 2008 года стал переломным для рынка недвижимости – именно тогда жилье перестало продаваться само по себе. У застройщиков появилась необходимость конкурировать за клиентов, потому что платежеспособных покупателей стало резко меньше (нечто подобное происходит и сейчас).

И в условиях, когда невозможно конкурировать только ценой, необходимо создавать для покупателей максимально привлекательные предложения. Сейчас это касается не только благоустройства территорий, но и «изюминок» в планировке, предложении готовой отделки и пр.

На данный момент на рынке представлено рекордное количество предложений в разных ценовых категориях. Только между МКАДом и ТТК объемы предложения новостроек с 2015 по середину 2018 года выросли с 1 150 000 м2 до 1 730 000 м2.

Объемы предложения еще будут расти, и конкуренция не уменьшится. Поэтому качественно благоустроенные территории будут одним из важных преимуществ в пользу конкретного застройщика.

В благоустройстве придомовых территорий покупатели считают важными следующие параметры:

  • дворы без машин, отдельно организованного удобного паркинга (35,2%)
  • необычный ландшафтный дизайн (19%)
  • комфортная, безопасная безбарьерная среда (12,9%)
  • продуманное освещение территории (11%)
  • наличие площадок для выгула собак (9,6%)
  • зонирование детских площадок по возрастам, интересам, характеру использования (9%)

Экономика благоустройства

Расходы на благоустройство напрямую связаны с масштабностью конкретного проекта (размером жилого комплекса), его классом и особенностями концепции.

Затраты, которых требует озеленение, устройство дорожек и бульваров, относительно невелики. Основная часть расходов направлена на создание целевых объектов, которые разрабатываются для определенных групп жильцов:

  • Спортивные площадки;
  • Зоны отдыха;
  • Детские площадки;
  • Эксклюзивные ландшафтные решения и пр.

Реализация этих объектов получается очень затратной, и все эти расходы ложатся на застройщика. При этом невозможно напрямую включить эти затраты в стоимость квартир (тогда их стоимость получилась бы очень высокой).

Но вложения в благоустройство быстро окупаются за счет быстрого привлечения большого количества покупателей. Грубо говоря, быстрый «оборот» помогает ускорить финансирование строительства, и застройщики получают возможность быстрее вернуть заемные средства и приступить к следующему объекту.

По экспертным оценкам, размер затрат на благоустройство не должен превышать 5% от всего бюджета застройки. Если они меньше, невозможно создать по-настоящему комфортную среду, если больше – окупаемость проекта окажется под вопросом. То есть девелоперам необходимо постоянно сохранять баланс между привлекательностью предлагаемых решений и их стоимостью. При грамотном проектировании и реализации концепций это вполне реально, и именно таких застройщиков покупатели выбирают чаще всего.

Очень важный момент – стоимость обслуживания созданного благоустройство. Мало создать «красивую картинку», необходимо еще и сделать ее жизнеспособной. Многие чрезвычайно стильные концептуальные решения без должного внимания приходят в негодность за несколько месяцев, а их восстановление/поддержание требует существенных средств.

Поэтому при проектировании общественных пространств следует, в первую очередь, обращать внимание не только и не столько на эстетику, сколько на практичность. Чем проще (и дешевле) поддерживать придомовые территории в порядке, тем меньше будет конфликтов по поводу их обслуживания. Именно отсюда «растут ноги» большинства скандалов с УК, которые не выполняют свои обязательства. На самом деле, зачастую речь идет именно о таких непродуманных и сложных проектах, в которых УК не в состоянии своими силами удовлетворить потребности жильцов.

Например, одним из спорных элементов благоустройства являются фонтаны. Да, это красиво, но при этом расходы в квитанциях не должны быть «космическими», и жильцы не должны постоянно переживать за внешний вид и функционирование фонтана. Во многих случаях чем проще – тем лучше. И подобные изыски далеко не всегда уместны; более того, они являются потенциальным источником проблем.

Также при планировании благоустройства застройщики тщательно изучают будущий пешеходный трафик, от которого напрямую зависит срок и степень «изнашиваемости» облагороженных территорий. Если этот момент не продуман, то от всей красоты не остается и следа за несколько месяцев.

Все социальные объекты, которые находятся не только на территории дома, но и за ее пределами, должны быть связаны между собой уже существующими маршрутами. То есть любые объекты в шаговой доступности должны находиться действительно в шаговой доступности, чтобы люди не протаптывали «народные тропы», уродующие весь замысел.

Идеально, если человек, купивший квартиру, может тут же, на территории дома, зайти в магазин, позавтракать в кафе, погулять с собакой, заняться спортом. Когда все необходимое сосредоточено в непосредственной близости, создается именно та комфортная среда, к которой мы так стремимся.

Тренд №2: Свобода и многофункциональность

На благоустройство тоже существует мода, и у застройщиков всегда есть соблазн реализовать популярное решение – это помогает поднять привлекательность проекта и заинтересовать покупателей. Но при этом нужно понимать, что многие такие «модные» фишки очень недолговечны, и через несколько лет людям придется жить в окружении странных, невостребованных объектов.

Поэтому при проектировании жилых комплексов не нужно пытаться реализовать все интересные идеи, гораздо важнее грамотно спланировать общие принципы и зонирование пространства.

Проще говоря, каждое решение должно быть реализовано так, чтобы оно точно не устарело через 2-5-10 лет.

Такими «краткосрочными» трендами можно назвать повсеместные велодорожки, входы в подъезды на уровне земли и другие решения, которые еще не проверены годами. Например, нет никакой гарантии, что увлечение сигвеями и самокатами сохранится хотя бы на 5 лет, а дорожки для них уже делают почти все.

Вместо того, чтобы стараться воплотить подобные неоднозначные идеи, стоит четко определить все целевые группы жильцов и зонировать общественные пространства конкретно под них.

Например, уже на начальном этапе можно понять, что у «собачников», молодых мам с колясками и подростков совершенно разные интересы и потребности. И для каждой из этих (и других) групп нужно определить свое пространство, чтобы предотвратить конфликт интересов. А уже внутри этих разграниченных зон можно воплощать любые «фишки», которые могут меняться хоть по несколько раз в год (и вероятнее всего сами жильцы с удовольствием будут принимать в этом участие).

Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей всех жителей и создании во дворе возможностей для каждого жителя со смыслами, важными именно для него.

Внешний вид будущего ЖК и прилегающих территорий

На первых этапах продаж застройщики привлекают клиентов красивыми трехмерными визуализациями – на них все выглядит идеально и очень стильно. Но нужно понимать, что реальное воплощение проекта может очень сильно отличаться от рекламной картинки – на это могут повлиять особенности технологий строительства и отделки, инженерные и технические объекты и многое другое.

Если Вы планируете покупку недвижимости в новом доме, очень полезно изучить уже реализованные проекты конкретного застройщика и сравнить их с маркетинговыми материалами. Если расхождения минимальны, значит, за внешний вид будущего дома и прилегающих территорий можно не переживать.

Тренды в планировке

Двухуровневое жилье: интересные варианты, в которых в качестве дополнительных пространств в квартире предлагаются террасы, выход на обустроенную крышу и подобные оригинальные использования второго уровня. Такие предложения довольно редки, т.к. стоимость настолько нестандартных решений весьма высока.

Европланировки с объединенными кухней и гостиной: такая планировка уже никого не удивляет, она встречается даже в сегменте эконом. Европланировка открывает широкие возможности для дизайна интерьера, не ограничивая фантазию жильцов лишними стенами.

Наличие отдельной гардеробной: по площади гардеробная комната чуть больше «типовой» кладовой, которые знакомы всем. Но при этом правильное расположение и планировка гардеробной позволяют существенно оптимизировать хранение любых вещей в квартире, обеспечивая экономию полезного пространства.

Квартиры с собственным входом:

такое решение оценят те, кто ценит приватность, или, например, занимается частной практикой на дому. Отдельный вход в жилье создает ощущение эксклюзивности и поднимает ценность квартиры в глазах некоторых покупателей.


Вверх