Финансирование, возведение и обслуживание объектов социального назначения – это один из самых «болезненных» и сложных вопросов для города.
Удобные, современные общественные объекты делают жизнь москвичей намного комфортнее, но при этом они никогда не окупаются. Соответственно, в такие проекты очень сложно вовлекать частных инвесторов, и почти все социальные объекты строятся за счет городского бюджета. А с учетом реновации, строительства дорог, метро и других глобальных программ, нагрузка на бюджет получается просто огромной, и градостроители стараются задействовать все доступные методы привлечения инвесторов.
На данный момент строительство социальной инфраструктуры частично находится в зоне ответственности инвесторов, которые вкладываются в возведение больших жилых комплексов.
Разумеется, их никто не заставляет за свой счет строить больницы, школы и пр. Но строительство некоторых объектов, которые напрямую невозможно продать, все же возложено на инвесторов и застройщиков – в частности, это касается благоустройства придомовых территорий, строительство детских площадок, подъездных дорог и пр.
Затраты на все эти блага цивилизованной жизни в конечном итоге ложатся на покупателей квартир – и стоимость столичного жилья (и так довольно высокая) становится еще выше.
Чтобы не заставлять покупателей квартир нести лишние расходы, и при этом не потерять интерес инвесторов, было принято решение снизить финансовую нагрузку на инвесторов при строительстве социальных объектов.
В частности, планируется отменить внесение платы за снятие запрета на стройку для владельцев земельных участков.
Несколько инвесторов скоординировано выступили с предложением изменить порядок внесения оплаты за снятие запрета на строительство для собственников ЗУ в тех случаях, когда на участке планируется построить социальные объект с его последующей передачей в собственность города.
Сейчас ситуация для инвесторов, мягко говоря, невыгодная – если собственник участка хочет построить на своей же земле любой объект (не важно, социальный или коммерческий), ему нужно внести в городской бюджет 80% кадастровой стоимости ЗУ для снятия запрета на строительство.
Получается, что инвестор «из своего кармана» оплачивает и снятие запрета, и реализацию проекта – финансовая нагрузка получается очень существенная.
Затраты на возведение социальных объектов просто огромны, и, конечно, в таких условиях никто не рвется строить социальные объекты за свой счет, потому что заработать на них невозможно. А если объект впоследствии будет передан городу, оплата за снятие запрета просто «пропадает». С учетом всех этих факторов, подавляющее большинство инвесторов просто не хотят связываться с соц. объектами, и предпочитают вкладываться только в коммерческие проекты (что не очень полезно для города).
Примечательно, что для земельных участков, которые находятся не в собственности, а в аренде, при возведении на них соц.объектов действует сниженная льготная ставка – всего 0,05% от кадастровой стоимости ЗУ. Цифры получаются просто не сопоставимые - 0,05% и 80%! Естественно, в таких финансовых условиях инвесторы совершенно не заинтересованы строить общественно значимые объекты, и эту ситуацию необходимо менять.
В ближайшее время можно ожидать, что ставка оплаты за снятие запрета на строительство на ЗУ в собственности будет значительно снижена, если на земле будет возводиться социальный объект.
Разработкой конкретных предложений по снижению ставки занимается столичный клуб инвесторов – именно от него исходила инициатива поддержать инвесторов и стимулировать их на вложение средств в соц.объекты. В обозримом будущем будет подготовлен пакет предложений, которые рассмотрит правительство Москвы; впоследствии эти предложения станут основой для внесения правок в законодательство.
Новая Москва уже обеспечена социальными объектами на 93%
Когда речь идет о строительстве соц.объектов в Москве, почти всегда подразумевается Новая Москва – именно этот регион в последние годы был приоритетным.
В «Старой» Москве проблем с социальной инфраструктурой практически нет, и большинство строительных работ направлены на модернизацию и реконструкцию.
Сейчас, с активной реализацией программы реновации, распределение строительства соц. объектов будет более равномерным – оно ведется везде, как в Новой, так и Старой Москве. И это огромное достижение градостроителей, т.к. Новая Москва стала полноценной частью столицы, а не превратилась в отдаленное «гетто», как этого многие боялись в 2012 году, когда Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО) только появились.
За 7 лет существования Новая Москва почти сравнялась по уровню комфорта и обеспеченностью соц. объектами со «Старой» Москвой. Еще 2-3 года назад никто бы не поверил в такие показатели, а сейчас они стали реальностью. При этом стоимость недвижимости в ТиНАО существенно ниже, что очень привлекательно для всех – как для инвесторов, так и для покупателей жилья.
На данный момент в Новой Москве построено порядка 70 социальных объектов – в это число входят школы, детские сады, поликлиники и пожарные станции. До 2021 года планируется построить еще около 90 общественно значимых учреждений – это сделает ТиНАО еще более привлекательным округом, в который будет стекаться все больше людей и инвестиций.
Один из самых масштабных соц. объектов, который будет реализован в ближайшее время - медицинский кластер «Новая Москва», который будет обеспечивать врачебной помощью не только местных жителей, но и районы, примыкающие к границам новых округов.
Немного цифр
- В 2012 году площадь жилой застройки составляла чуть более 20 млн кв. метров.
- В 2019 году площадь жилой застройки составляет почти 32 млн кв. метров.
- Стоимость одного «квадрата» здесь стоит в 1,5 раза меньше, чем в пределах МКАД.
Новая Москва привлекает людей не только благодаря низкой стоимости недвижимости, но и благодаря большому выбору. Здесь можно найти практически любое жилье – от уютного таунхауса до квартиры в большом многоэтажном жилом комплексе. Жилье можно купить как с отделкой, так и без нее; оно может быть уже готовым или на этапе котлована.
Статистика показывает, что бОльшая часть жилой недвижимости в Новой Москве (почти 60%) приобретается на этапе строительства этажей. И это очень разумное решение, к которому логическим путем приходит все больше людей. Покупка на этапе котлована – очень опасная затея (хотя сейчас это не так рискованно, как было несколько лет назад). Покупка в уже сданном доме – это удобно и безопасно, но дорого. А заключение сделки на этапе возведения этажей – оптимальный вариант, который вполне доступен финансово, и практически не несет в себе рисков.
Самой большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии – на их долю приходится более 40% спроса. Несмотря на то, что это не очень большие квартиры, они вполне удобные и функциональные.
Огромный плюс покупки недвижимости в Новой Москве – все жилье новое, оно строится по самым современным «зеленым» стандартам. Это абсолютно безопасные дома, которые возводятся из самых качественных материалов, с соблюдением всех технологий – и это подтверждается постоянными проверками.
Дома в Новой Москве не только комфортные и экологичные, но и энергоэффективные. Это позволяет существенно сократить расходы на обслуживание (коммунальные платежи), а также положительно влияет на экологию в целом в долгосрочной перспективе.
Помимо жилья, здесь возводятся все необходимые социальные объекты, что очень повышает привлекательность округа. При всей «нелюбви» инвесторов к строительству соц. объектов, все прекрасно понимают, что без школ, больниц, удобного общественного транспорта никто сюда не поедет. Такая сознательность инвесторов привела к тому, что оснащенность ТиНАО социальными объектами приближается к 100% - и этот показатель будет расти. Чем лучше инфраструктура, чем больше качественных соц. объектов в шаговой доступности – тем выше привлекательность жилья.
Одним из самых больших (и обоснованных) страхов градостроителей при появлении Новой Москвы было то, что люди не смогут найти работу недалеко от дома, и будут все равно ездить «в город» - в Старую Москву в пределах МКАД.
В первые пару лет существования ТиНАО примерно так и было – люди покупали дешевое жилье «где получится», и продолжали ездить на работу в центр. Сейчас ситуация быстро меняется – в Новой Москве уже есть и продолжают появляться хорошие рабочие места, что позволяет устроить свою жизнь и всю семейную логистику с максимальным комфортом. Теперь москвичи не привязаны к центру, и совсем не обязательно проводить по несколько часов в дороге ежедневно – можно найти интересную работу с перспективой карьерного роста буквально в паре километров от дома.
На Новую Москву приходится 10% всей вводимой недвижимости – именно такую статистику показывают первые результаты 2019 года (первые 3 месяца).
Всего на данные момент в ТиНАО сдано порядка 220 000 м2 недвижимости, причем 170 000 из них – это жилье.
С середины марта объемы строительства и ввода растут еще активнее, причем реализация годового плана идет даже с опережением – в 2019 году уже сдано порядка 700 м2 недвижимости (включая социальные объекты). К концу 2019 года планируется построить еще около 1400 м2 недвижимости, а также порядка 30 соц. объектов – школ, детских садов, поликлиник и пр.
К 2035 году в Новой Москве появится более 30 технопарков
В ближайшие 16 лет в ТиНАО планируется построить 35 технопарков - научно-технологических комплексов, охватывающих все процессы от научных исследований и опытного производства до реализации новой продукции.
Всего под технопарки будет отведено около 12 млн кв. метров; уже намечено 20 площадок для этих целей.
На данный момент в Москомархитектуре рассматривается 10 проектов технопарков. Значимость развития технопарков в столице неоднократно отмечал мэр Москвы Сергей Собянин. Эти проекты станут инновационной производственной отраслью столицы, что сделает ТиНАО настоящим научным центром города – это обеспечит округу множество рабочих мест для специалистов всех профессий и категорий.
Правительство Москвы уже присвоило технопаркам официальный статус – это будут идеальные площадки для малого и среднего бизнеса, здесь создаются все условия для ведения успешной предпринимательской деятельности (начиная от выгодных условий аренды до высокотехнологичного оснащения).
Резиденты получат ряд льгот, которые позволят быстро выйти на желаемый уровень прибыли – обнуление обязательных взносов за землю, налога на имущество, значительное уменьшение налога на прибыль.
«Якорные» резиденты технопарков, которые будут являться центральными участниками проектов, получат максимальные льготы от города по налогу на прибыль. В последние годы и частные застройщики стали активно изучать и перенимать опыт развития подобных технопарков из зарубежной практики.
На данный момент в Новой Москве создано порядка 100 000 новых рабочих мест, а с открытием технопарков к 2035 году эта цифра вырастет до 1 000 000 000.
Уже сейчас больше половины трудоспособного населения Новой Москвы может работать в пределах округа – количество рабочих мест это позволяет.
Льготная ипотека
Предоставление жилья на выгодных условиях – это важная часть программы по улучшению социального климата в столице. Строго говоря, жилая недвижимость не относится к социальным объектам, но, с учетом размера государственной поддержки – граница между коммерческими и социальными задачами становится практически невидимой.
Еще 2-3 года назад покупка квартиры в Москве была крайне сложным, непредсказуемым и очень дорогим «удовольствием».
Сейчас условия приобретения недвижимости заметно смягчились в силу нескольких факторов: активное развитие Новой Москвы, реновация, улучшение транспортной доступности отдаленных районов – все это позволяет выбрать и купить квартиру за вполне адекватные деньги в нормальном месте, а не на «краю света».
Существенная часть бюджета города направлена на субсидирование ипотечной ставки для семей с детьми. Эта программа была разработана по указу Президента специально для поддержки молодых семей с детьми, она стартовала 1 января 2018 года, и продлится до 2022 года.
В рамках этой программы семьи с детьми могут оформить ипотеку всего под 6%, причем на весь срок (а не на 3/5/8 лет, как это было доступно ранее).
Ожидается, что льготная ипотека в ближайшее время «подстегнет» спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры с отделкой под ключ.
Если еще недавно молодые семьи приобретали жилье по принципу «подешевле», то сейчас, на условиях льготного ипотечного кредитования, те же семьи могут себе позволить намного больше.
При этом будущие владельцы недвижимости принимают решение о покупке не только исходя из цены (и условий кредитования), но и с учетом всех факторов комфортной жизни – где отдохнуть, куда отправить детей учиться, можно ли найти работу недалеко от дома. Сейчас все это вполне реализуемо, и с каждым годом (и даже с каждым месяцем) все эти аспекты будут воплощаться все более разнообразно и качественно.
Спрос на новостройки в ТиНАО за год вырос на 32% - и это очень красноречивый показатель, который в полной мере отражает настроения москвичей и их отношение к Новой Москве. По этому показателю новые округа опережают Москву в старых границах и Подмосковье.