Страсти вокруг сноса пятиэтажек продолжаются - новости строительства от RETERRA

У москвичей появилось новое модное слово – реновация. В строительстве под эти термином подразумевается повышение эффективности использования территорий путем сноса старых зданий и возведения на их месте новых – более современных и функциональных.

Программа сноса пятиэтажек с последующим строительством на их месте новых домов попадает под определение реновации, поэтому сейчас это слово стало очень популярным, отчасти благодаря блогосфере.

Тема сноса пятиэтажек в Москве набирает обороты – несмотря на то, что реализация программы длится уже почти 20 лет, в последние полгода обсуждения становятся все более острыми. Отчасти это связано с тем, что первоначальные списки жилья, предназначенного для сноса, расширились – туда были добавлены дома, которые ранее планировалось отремонтировать, но на данный момент стало совершенно очевидно, что ремонт ситуацию не спасет.

Настроения у москвичей разные: кто-то с нетерпением «сидит на чемоданах», кто-то, напротив, готов защищать свое родовое гнездо всеми способами – ведь речь идет не о сносе завода или фабрики, а собственного жилища. Разумеется, с точки зрения здравого смысла препятствовать программе не стоит: во-первых, в аварийных домах жить нельзя и переезжать все равно нужно, во-вторых, программа уже вошла в финальную стадию и возмущение небольшой группы людей ее точно не остановит.

Хотя понять людей, настроенных враждебно к идее переезда, тоже можно: они опасаются за то, что новое жилье может не устроить их по многим параметрам – качеству, планировке, расположению и пр.

Именно расположение новых квартир вызывает больше всего вопросов – согласно правилам программы по реновации, «переселенцам» будут предлагать жилье в том же районе, где находится сносимое здание. Но, учитывая размеры Москвы, расстояния в пределах одного района могут быть очень приличными, кроме того, не факт, что инфраструктура нового места жительства будет столь же благоприятной, как в прежней квартире; также важным фактором является близость метро.

Впрочем, с современными темпами развития Москвы, уже сейчас сложно найти откровенно неблагоприятный район, который не приспособлен для комфортной жизни, а в ближайшее время таких районов не останется вовсе.

Как происходит предоставление нового жилья?

Сначала участникам программы предлагают жилье в том же районе, аналогичное по площади и планировке. Если по каким-то причинам предложенное жилье не устраивает «переселенцев», им предлагают второй (и последний вариант), который может оказаться гораздо хуже первого – это может оказаться квартира в любом районе Москвы, в т.ч. среди отдаленных. Как правило, первый предложенный вариант является оптимальным, и целесообразно это предложение принять.

Немного статистики

• 92% жителей сносимых домов получают квартиры в том же районе;

• 4% – получают квартиры в соседних районах;

• 4% – по собственному желанию переезжают в другие районы Москвы.

Как правило, после того, как новое жилье определено, участникам программы дается срок в пределах двух месяцев – в течение этого времени старую квартиру нужно освободить. Препятствовать переселению или искусственно затягивать переезд бессмысленно – в крайнем случае, переехать придется по решению суда.

Что делать, если новое жилье не соответствует ожиданиям?

То есть отказаться от переезда, как и выбрать жилье по всем личным требованиям, не получится – это связано с высоким темпом хода программы, а также с очень ограниченным рынком жилья в Москве. Несмотря на то, что работы, связанные с демонтажом железобетонных фундаментов старых пятиэтажек и строительством новых домов, выполняются очень быстро, построить сразу всем жилье по индивидуальному запросу нереально, поэтому предоставить всем участникам реновации неограниченный выбор нового жилья физически не получится.

Многих беспокоит не только и не столько расположение жилья, сколько его стоимость: чем ближе к центру – тем дороже квадратный метр.

Поэтому, если новое жилье будет располагаться в том же районе, но существенно дальше от центра – получается, оно будет дешевле прежнего? Этот вопрос волнует многих жителей центра, которые по объективным причинам не хотят при переезде терять деньги на стоимости жилья. На данный момент механизм решения этого вопроса не отлажен, лишь известно, что, после переезда люди, считающие, что их финансовые права ущемлены, могут подать в суд – оспорить разницу в стоимости нового и старого жилья (в силу расположения) для получения компенсации.

Можно ли считать сносимые пятиэтажки архитектурной ценностью?

Некоторые москвичи, особенно яро отстаивающие свое ветхое, но такое родное жилье, готовы идти на крайние меры – вплоть до признания дома архитектурной ценностью. Теоретически, при наличии свободного времени и определенной доли упорства, можно попытаться это сделать, хотя ценность старых «хрущевок» сложно представить настолько значимой, чтобы превращать их в памятники.

Вероятнее всего, по завершению программы реновации, будет оставлено несколько особенно интересных домов, которые действительно могут быть интересны будущим поколениям архитекторов. Но не стоит пытаться добиться этого статуса ради отказа выезжать из квартиры – даже если случится чудо, и дом будет признан архитектурной ценностью, отреставрировать его для нормальной жизни все равно не получится, и жить в нем будет НЕЛЬЗЯ.

Качество нового жилья

Программа реновации, подразумевающая ликвидацию зданий и сооружений, срок эксплуатации которых подошел к концу, не гарантирует всем участникам сносимых зданий переезд именно в новостройки – «новым» жильем может оказаться и сталинка, и квартира в аналогичном доме, который не предназначен под снос. Вариант расселения участников программы в жилье вторичного рынка был бы очень выгоден городу с экономической точи зрения, но, учитывая ситуацию с жильем в Москве – воплотить его невозможно, потому что в столице просто нет такого количества пустующих «бесхозных» квартир старого фонда.

Некоторые чиновники, в попытках сэкономить средства бюджета и ускорить ход реновации, выступают с инициативами, подчас довольно странными. Например, замминистра промышленности и торговли России Виктор Евтухов предложил предоставлять людям, чье жилье попало в программу реновации, временные деревянные дома – как «промежуточный» вариант, которым люди должны довольствоваться в ожидании квартир в новостройках. Вариант предоставления участникам программы временного жилья поднимался и ранее, но такое решение является довольно сложным и неэффективным как с точки зрения как трудовых, так и финансовых затрат, поэтому подобные разговоры так и остались разговорами.

Многих переезжающих волнует вопрос качества новостроек, где им предлагаются квартиры – темпы строительства очень высоки, поэтому людей очень беспокоит, не скажется ли такая срочность на качестве самих домов?

Мэр Москвы Сергей Собянин не раз выступал с докладами, освещающими эту тему, и заверил участников программы, что новое жилье возводится по самым современным и высокоэффективным технологиям, рассчитанным на срок службы до 100 лет. Для сравнения – «хрущевки», сносу которых посвящена программа, изначально строились, как временное жилье, рассчитанное не более, чем на 40 лет. А в итоге многие из них эксплуатируются по 50-70 лет, что самым печальным образом сказывается на состоянии домов и квартир. Ремонтировать такое жилье невозможно, поэтому выход один – снести и построить новое, надежное и долговечное.

Еще одно важное преимущество для обладателей новых квартир вместо снесенных «хрущевок» - в 10% случаев новое предлагаемое жилье больше по площади, т.к. современные квартиры обладают большими кухнями и коридорами, в отличие от прежних «клетушек».

Как быть ипотечникам?

Среди собственников жилья в сносимых пятиэтажках много тех, у кого квартира куплена в ипотек, причем на длительный срок. Согласно условиям ипотечного договора, приобретенное в кредит жилье является обязательным залогом для совершения сделки, а при его утрате покупатели обязаны досрочно погасить остаток задолженности.

Если строго соблюдать все пункты договора, банки имеют право потребовать у всех, чье жилье попало в программу реновации, досрочной выплаты ипотеки. Но, учитывая масштабы программы, воплотить это на практике не представляется возможным, кроме того, банки понимают, что инициатором программы являются власти Москвы, а участники всего лишь подчиняются распоряжениям правительства. Требование досрочных выплат со всех участников программы приведет банки к острому конфликту интересов с городом, что может оказаться очень опасным для коммерческого сектора.

Поэтому большинство банков благоразумно согласились взять в качестве залога новое жилье, предоставленное вместо уничтоженного в ходе сноса. Документальное оформление этих механизмов еще идет, но, можно не сомневаться, что из-за снесенного жилья, купленного в ипотеку, никто на улице не останется – варианты решения этого вопроса уже есть, и в будущем их станет еще больше.

Чем грозит реновация тем, кто не участвует в программе?

Основной вопрос, который беспокоит москвичей, которых программа не затронула – как выжить среди этих бесконечных строек, которые ведутся по всему городу?

Стоит отметить, что больше всего неудобств доставляет точечная застройка, когда дома приходится «втискивать» в существующие кварталы – это действительно приносит массу дискомфорта жителям близлежащих домов из-за шума, пыли и пр. Поэтому при планировании реновации мэрия отказалась от точечной застройки в пользу квартальной – такое решение станет оптимальным как с точки зрения комфорта соседних домов и кварталов, так и с точки зрения экономики.

Еще один болезненный вопрос – транспортный. Массовые переезды и налаживание новых маршрутов для огромного количества людей (более 1,5 миллионов) – все это неизбежно должно создать дополнительную нагрузку на дорожную ситуацию, которая и так далека от идеала. Решением этого вопроса станет строительство новых станций метро, а также наличие удобных ТПУ, которые выступают не только как транспортные развязки, но и как зоны отдыха.

Кроме того, новые кварталы строятся с таким «прицелом», чтобы максимально разгрузить центр и снизить транспортную нагрузку – то есть в каждом квартале будет собственная, практически независимая от центра инфраструктура. Фактически, это будут мини-города внутри Москвы, в каждом из которых будет все, что нужно для комфортной жизни – от административных объектов до развлекательных комплексов.

Что будет на месте снесенных пятиэтажек?

Большая часть освободившихся площадей будет отведена под жилое строительство – большинство данных из разных источников сходятся на цифре 70%, именно такое количество площади в новостройках займет жилой фонд.

Основным вектором застройки будет комплексность и многоэтажность – это позволит использовать площадь с максимальной рациональностью. Согласно существующему законодательству, плотность заселения на территориях, попавших под программу реновации, может быть увеличена втрое. Разумеется, осуществление этого будет выполняться не за счет размера квартир, а за счет архитектурных решений самих домов и рационального использования прилегающих территорий.

Как показала практика, комплексная (квартальная застройка) гораздо эффективнее с экономической, эстетической и социальной точки зрения.

• Экономика: комплексная застройка позволяет существенно экономить средства на транспортных расходах, аренде спецтехники и пр. – в итоге само жилье получается дешевле и строится быстрее.

• Эстетика: внешний вид новых жилых кварталов разрабатывается таким образом, чтобы они гармонично вписывались в облик города и при этом хорошо сочетались между собой. Кроме того, каждый новый комплекс обладает уникальной архитектурой и «характером», в отличие от безликих пятиэтажек.

• Социальный аспект: как правило, в каждом комплексе создает особая социальная среда, относительно однородная, что очень полезно для создания здоровой атмосферы в обществе. В пределах одного районе не будет резких различий в достатке и уровне жизни – а именно такой разрыв часто бывает причиной конфликтов и служит поводом для появления отдельных маргинально настроенных групп. Создание единых комплексов с жильцами примерно одного социального уровня решает этот вопрос.

С увеличением этажности домов на каждой отдельно взятой территории количество жильцов существенно возрастет – иногда в 1,5-2,5 раза. Логично, что людям нужно предоставить не только жилье, но и нормальные условия для жизни – достаточное количество парковок, образовательных учреждений, магазинов и пр.