Новости

Столичный рынок недвижимости_прогноз на 2021

12.04.2021
Столичный рынок недвижимости_прогноз на 2021
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2021 году

2020 год был трудным для всех – и это не просто слова из новогодней речи президента. Пандемия отразилась на рынке  недвижимости, и эти перемены оказались для многих очень неожиданными.

Многие люди, планировавшие  купить квартиры «скоро, но не сейчас», начали в экстренном режиме покупать недвижимость.

COVID-19 и нестабильный курс рубля создали небывалый ажиотаж — многие начали покупать квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке. Целесообразность этих сделок обсуждать не стоит, т.к. основная часть из них является импульсными.

Такой ситуации способствовали падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5% годовых. Из-за этого в 2020 году средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 20%, или на 40 тыс. руб.

Многие банки много и громко говорили о том, что такая масштабная льготная ипотека станет катастрофой для всего рынка. Увы, пока эти голоса не услышаны, поэтому всех «простых смертных» ждет повышение цен.

Замедление роста цен

Несмотря на пандемию и прочие внешние факторы, цены на столичную недвижимость будут расти. Но тем роста цен замедлится – по сравнению с прошлым, 2020 годом, они будут ниже.

Предварительные прогнозы гласят, что первичная недвижимость может вырасти в цене примерно на 7-8%

Важным фактором будет программа льготной ипотеки – ее продление приведет к тому, что цены на недвижимость в Москве вырастут. Про это изначально говорили  все банки – система работает таким образом, что равновесие все равно установится, в этом случае оно происходит за счет других покупателей.

Если Центробанк не снизит ставку и она останется на том же уровне, цены на квартиры в Москве будут расти в среднем на 5–6% в год, пытаясь сбалансировать инфляцию. Если ставка поднимется, то рост прекратится и составит 1% в год. В случае понижения ставки рост будет на уровне 7–9% в год.

Говоря простыми словами, нас ждет стабилизация цен с небольшим плавным ростом – здесь не будет ценовых скачков, которые наблюдались осенью 2020 года.

Покупать будут меньше

Покупательский спрос на столичные новостройки в 2021 году будет снижаться. Да, пока остается много факторов для поддержания спроса – льготная ипотека, низкие ставки по депозитам, низкие ставки на ипотеку для вторички. Все это в краткосрочной перспективе поддерживает спрос, но для рынка такая ситуация не полезна – у людей мало денег, и спрос на недвижимость будет падать.

Причина снижения спроса тоже очень проста – почти все люди, имеющие свободные средства и планировавшие покупку недвижимости, постарались сделать это в 2020 году. Причин было  много – от участия в льготной ипотечной программе до корнавирусной паники.

Правительство продлило льготную ипотеку до лета 2021 – и многие  семьи постарались вписаться в эту программу, что очень потстегнуло спрос.

Самым стабильным сегментом остаются однокомнатные квартиры  студии – они никогда не «проседают», вне зависимости от внешних обстоятельств.

Рост предложения

По итогам 2020 года количество квартир во всех столичных проектах новостроек уменьшилось на 20–30% по сравнению с 2019 годом.

Конечно, это связано  с пандемией – но это явление временное, которое скоро закончится.  Планируется, что объем предложения к концу текущего года восстановится и придет, как минимум  показателям конца 2019 года.

Этот процесс будет связан с двумя факторами:

1.      снизится спрос после окончания ипотечной льготной программы – это произойдет летом 2021 года (если программа не будет продлена)

2.      Вырастет активность дальновидных девелоперов.

Сейчас в стадии строительства находится несколько десятков новостроек, но реальный ввод премьер может оказаться намного ниже, чем предполагалось.

Главные события, которые будут влиять на рынок новостроек в 2021 году

Основные факторы, которые оказали большое влияние на рынок недвижимости – это льготная ипотека, масштабная столичная реновация, изменение статуса апартаментов. Каждый из этих факторов по отдельности стал бы очень значимым для рынка, а их совокупность полностью изменила рыночную коньюктуру.

2020 год очень сильно повлиял на все – в ушедшем году появились новые тренды, которые проявят себя в долгосрочной перспективе. Были и краткосрочные тенденции, которые проявят себя уже в этом 2021 году.

Льготная ипотека

Многие девелоперы гвоворят о том, что льготная ипотека стала главным событием ушедшего года, и последствия этого будут ощутимы еще очень долго.

Да, эта программа позволила поддержать спрос на рынке недвижимости и даже стимулировала его. В краткосрочной перспективе это выглядит неплохо – с одной стороны, семьи получили возможность выгодно приобрести недвижимость. При этом строители были обеспечены работой – казалось бы, всем хорошо. Но в реальности ситуация сложилась не совсем здоровая, она искусственно поддерживается бюджетными вливаниями, без которых реализация подобных программ была бы невозможной.

В 2020 году банки РФ выдавали ипотечные кредиты очень активно – и их совокупная сумма составила 4,2 трлн руб, что является абсолютным рекордом на фоне прошлых лет . Такой огромный спрос на квартиры в новостройках дал возможность девелоперам получить с продажи жилья максимальную выручку. Однако у такого ажиотажного спроса есть и обратная сторона, которая изначально была очевидна -  цены на жилье выросли, что было вполне ожидаемо.

Господержка ипотечных сделок – это хорошо и правильно, если люди умеют пользоваться этими преференциями.

Ипотека с господдержкой стала главным событием 2020 года – при участии бюджетных субсидий в ушедшем году было заключено около 80% сделок. Это огромный процент, который является не очень хорошим показателем для экономики – люди могут купить жилье только в долг и только в кризисной ситуации.

У такой государственной щедрости будут последствия, которые в полной мере ощутят на себе те люди, которые не посчитали нужным объявить о своих проблемах.

Влияние COVID-19

Многие предприниматели сходятся во мнении, что карантин  - это просто лакмусовая бумага, которая проявила все сильные и слабые стороны бизнеса.

Например, многие объекты весной оказались полностью заблокированными, но при этом летом/осенью их ждал шквальный спрос.

Карантин ударил по коммерции и на короткое время почти заблокировал рынок жилья весной, а после его отмены продажи резко выросли. Массовый перевод сотрудников на удаленку негативно сказался на рынке офисной недвижимости.

Реновация

Столичная реновация жилого фонда – это уникальный проект, в рамках которого могут возрождаться любые бизнесы. Новые жилые комплексы сроятся таким образом, чтобы в каждом доме были все необходимые магазины и центры услуг в шаговой доступности.

Для мелкого и среднего бизнеса это просто идеальный вариант – можно получить несколько сотен потенциальных клиентов только благодаря правильному размещению офиса.

На стоимость недвижимости (как жилой, так и коммерческой) здесь будет влиять расположение объекта и его транспортная доступность. Чем труднее добраться до дома/магазина – тем ниже цена объекта.

Апартаменты

Прямо сейчас происходит очень важный процесс – принимаются решения относительно апартаментов. Если они все же будут переведены в статус жилья, конъюктура рынка может быстро и значительно измениться.

Когда (и если) апартаменты обретут статус жилой недвижимости – появится целая новая ниша на рынке, которая будет в значительной степени криминализирована. Но это уже другая тема, которую нужно контролировать на законодательном уровне. 


Вверх