Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг.: большие объемы предложения продолжают толкать цены на жилье вниз
Рынок недвижимости московского региона страдает от «затоваривания», однако грядущие изменения правил игры в строительной отрасли, скорее всего, пока не позволят застройщикам снизить обороты.
Предложение
На фоне стагнации экономики главным фактором, определяющим ситуацию на рынке недвижимости столичного региона, остаются огромные объемы предложения первичного жилья. Количество метров, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье, за последние три года увеличились примерно в полтора раза:
- 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
- 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
- 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
- 2017 г.: 7,5 млн кв. м.
Предпосылок для снижения объемов предложения пока не наблюдается. Если все жилье, которое должно поступить на рынок к 2020 году, появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в Москве и МО вырастет, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.
Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье
За последний год предложение новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД выросло на 36% по числу корпусов и на 31% - по количеству квартир и метров.
Строительный бум последних лет – результат оттепели в отрасли в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы почти одновременно занялись освоением множества площадок, в том числе очень крупных, на территории промзон.
В кризис многие и рады были бы снизить темпы выхода новых объектов, но специфика работы на столичном рынке не позволила - до 20-30% от стоимости проекта в Москве инвестируется еще до получения разрешения на строительство.
Поэтому практически всегда выгоднее продолжить реализацию проекта и попытаться хотя бы отбить вложенное, чем ждать лучших времен, которые неизвестно когда наступят.
Конечно, к настоящему времени значительная часть запасов 2012-2013 гг. уже исчерпана.
И если бы не законодательные новации, в ближайшие годы число новых проектов, скорее всего, сократилось бы весьма существенно, так как соотношение спроса и предложения жилья в столичном регионе не может внушать девелоперам оптимизма.
Однако поэтапное ужесточение правил игры в отрасли заставляет застройщиков торопиться с освоением все новых площадок – компании стремятся запустить максимум проектов по «старым» правилам.
В конце 2016 г. очередной всплеск активности был связан с вступлением силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ. В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. вступает в силу 218-ФЗ, который еще более осложнит жизнь строительным компаниям.
В перспективе 218-ФЗ, а также рост стоимости финансирования стройки после отказа от «долевки» приведут к снижению объемов нового строительства. Однако еще по крайней мере три года, пока действует долевое строительство, этого не произойдет.
И даже после отмены долевого строительства, когда, вполне возможно, коммерческие застройщики на какое-то время снизят активность до минимума, на ликвидацию избыточного предложения потребуется года два (или больше, учитывая, что к этому времени на рынок начнут выходить квартиры, построенные городом в рамках программы реновации).
Спрос
Покупательская активность на вторичном рынке оставляет желать лучшего: в Москве количество сделок за 2017 год сократилось на 3,1%, в Подмосковье – на 3,9%.
На новостройки спрос формально растет: в столице количество договоров долевого участия в строительстве жилья за предыдущий 2017 г. увеличилось на 55,7% в годовом выражении, в Подмосковье - на 0,8%.
Но это в среднем по рынку – в разрезе отдельных проектов продажи могут падать, так как спрос распределяется далеко не равномерно.
В Москве примерно 30% от общего количества сделок приходится лишь на 12 из 305 проектов - причем половина из них расположена за МКАД. Это значит, что цена остается ключевым фактором при выборе недвижимости.
Если рассчитывать концентрацию спроса не в проектах, а в девелоперах, ситуация выглядит еще более тревожной: пять-восемь строительных компаний аккумулируют в своих проектах 80% покупателей.
О том, что спрос не успевает за предложением, свидетельствует рост числа введенных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами.
В целом предложение в Москве превышает спрос примерно в 1,5-2 раза, а в Подмосковье - в 2,6 раза.
Цены достигнут самой низкой точки к 2020 году
Так как предложение жилья растет быстрее спроса, цены на недвижимость в московском регионе уже третий год подряд ползут вниз - темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится.
Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается.
По данным Мосгорстата, реальные доходы москвичей сокращаются: по итогам 2017 г. этот показатель упал на 3,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом стоимость жизни растет – инфляция с начала года составила 3,4%.
Поэтому резкое увеличение спроса на жилье в обозримом будущем маловероятно. А вот стабилизации объемов предложения, стоит ждать примерно через три года, то есть в 2020 – 2021 г.
К аналогичным выводам относительно движения цен приводит и глобальный прогноз на основании теории циклов.
Согласно этой теории, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2014 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» - 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.
Однако это не значит, что цены будут падать все 10 лет.
На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации.
Таким образом, ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - скорее всего, будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год). К этому времени цены успеют потерять еще около 20-30% (по 5-15% в год).
Примечательно, что в ноябре Центробанк опубликовал проект изменения риск-параметров по ипотечным кредитам, фактически запрещающий ипотеку с первоначальным взносом менее 20%.
Так как основная функция первоначального взноса - защита банковской системы от конъюнктуры рынка (величина начального взноса должна покрывать возможную просадку цен), новые директивы означают, что ЦБ вполне серьезно рассматривает возможность снижения стоимости жилья на 20%.
В настоящее время цены на вторичную недвижимость в «старой» Москве составляют в среднем около 170 000 руб. за метр.
Таким образом, к 2020-2021 г. столичный метр подешевеет примерно до 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар.
Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:
- эконом: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);
- комфорт: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);
- бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);
- элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).
За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве.
В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться.
Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.
Примечательно, что в немалом количестве проектов на первичном рынке цены уже близки к названным уровням. Застройщики вообще достаточно оперативно отреагировали на кризис, снизив не только цену метра (в том числе за счет скидок), но и площадь квартир в новостройках.
А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка».
Что касается нового этапа роста цен, то он должен начаться ближе к 2024 г. или несколько раньше, если конъюнктура поспособствует. Но и тогда взрывного роста стоимости жилья, по всей видимости, не будет - скорее можно ожидать медленного повышения цен темпами инфляции.
Изменения, вступающие в силу с 1 июля 2018 года
В этот день вступают в силу многие поправки к законодательству, которые изменят правила игры на рынке недвижимости – и эти перемены коснутся абсолютно всех.
Нововведения будут постепенными, но неотвратимыми - некоторые из них вступят в силу только через год, а в общей сложности переходный период может занять несколько лет.
Чего ждут от законодательных изменений девелоперы, эксперты и покупатели квартир?
- Основное опасение – люди боятся подорожания новостроек.
- Еще одно большое опасение - что изменения в законодательстве о долевом строительстве лишат смысла покупку квартиры на ранних стадиях. Также многие опасаются полной отмены долевого строительства.
Для понимания грядущих изменений необходимо уточнить один вопрос – сейчас в России проводятся одновременно две реформы в области долевого строительства.
- Первая из них связана с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», более известного как компенсационный фонд дольщиков, а также с новыми требованиями к застройщикам и порядку их работы.
- Вторая реформа предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу.
Первая реформа уже частично реализуется (в частности фонд был создан в октябре 2017 года), а новые требования к застройщикам начнут применяться с 1 июля 2018 года. Переход на обязательное проектное финансирование пока запланирован на 1 июля 2019 года, то есть до самых радикальных перемен остался еще год.
С 1 июля начнет применяться пакет изменений 214-ФЗ, который коснется ужесточения квалификационных требований к застройщикам, изменения структур девелоперских компаний, введения обязательного банковского сопровождения и переформатирования системы контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков.
В частности, начнет действовать ограничение по количеству разрешений на строительство на одного застройщика. Изначально принцип звучал как «один застройщик – одно разрешение».
Однако поправки позволяют застройщику иметь несколько разрешений на строительство, но только если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта.
Кроме того, последние поправки разрешили привлекать небанковские займы от основного общества, правда, они не должны превышать пятой части от общей стоимости проекта.
Девелоперы считают очень важным ужесточение требований к застройщикам, касающихся расходов. Собственные расходы (на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу) будут ограничены:
- 10% от проектной стоимости работ.
- 20% - если застройщик раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.
Сейчас административные затраты составляют 20-30% от стоимости проекта.
Устанавливаются также новые нормы финансовой устойчивости: на расчетном счету, который должен быть единственным, на момент подачи проектной декларации застройщик обязан будет держать не менее 10% средств от общей стоимости проекта.
Проектное финансирование
Самые важные изменения, касающиеся перехода к проектному финансированию, произойдут через год: с 1 июля 2019 года застройщики смогут пользоваться только механизмом проектного финансирования, а деньги дольщиков будут уходить на счета-эскроу.
В этом году такая схема возможна в добровольном порядке, если девелопер сам этого захочет. Но, поскольку этот механизм сейчас выглядит громоздким и дорогим, наглядных примеров его массового использования не будет до того, как эта схема станет обязательной.
Как таковой отмены долевого строительства не произойдет. Механизм проектного финансирования предполагает, что застройщики, как и раньше, будут заключать договоры участия в долевом строительстве, а дольщики, как раньше, будут оплачивать их в период строительства. Отличие состоит в том, что застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, так как они будут блокироваться банками.
Правда, у покупателей возникает обоснованное опасение – будут ли такие покупки иметь смысл. Люди, по сути, отдают деньги банку, но, в отличие от депозита, не получают никакого процента - то есть отдают банку деньги в бесплатное пользование. И деньги остаются замороженными до конца стройки. При этом, в отличие от нынешней ситуации, даже не особо выигрывают в цене, ведь застройщики деньги тоже получат только в самом конце, а значит, им нет смысла делать дисконт за раннюю стадию строительства.
Такие опасения отчасти имеют под собой основание - когда рынок перейдет на схему со счетами-эскроу, покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую квартиру. В других случаях будет целесообразно положить деньги на депозит, а не замораживать в банке на период строительства.
Правда, пока не решен окончательно вопрос о том, будет ли пользование деньгами на счетах-эксроу бесплатным для банков.
Вопрос возмездности счетов-эскроу пока остается одной из главных неопределенностей механизма проектного финансирования.
В действующей редакции 214-ФЗ есть п. 5 ст. 15.5, который гласит, что на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором.
Однако на данный момент действительно получается, что проценты начисляться не будут. Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться и пока нельзя однозначно говорить, будут ли счета-эскроу возмездными или безвозмездными.
Другой вопрос, беспокоящий потенциальных покупателей, касается гарантий сохранности средств.
Страхование счетов-эскроу – это гарантия от возможного банкротства банка, осуществляющего блокирование счетов-эскроу. Формально это обычные банковские счета, и первоначально просто страховались на сумму 1,4 млн.
Поскольку этих средств недостаточно для защиты интересов дольщиков, страховка была расширена до 10 млн руб., ведь стоимость подавляющего большинства квартир на рынке долевого строительства ниже этой планки, что дает надежную правовую защиту.
Остается, конечно, вопрос жилья бизнес- и элит-класса, но в данном случае государство пытается защитить наиболее массовый и наименее экономически состоятельный сегмент рынка.
Когда все это реально заработает?
Стоит отметить, что вступающие в силу изменения работают только для новых проектов. Поэтому девелоперы активно стремились получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под ужесточение требований.
Многие застройщики последний год активно «пылесосили» строительные площадки, стараясь получить разрешение до 1 июля. К примеру, в первом квартале 2018 в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года.
То же самое касается и следующего этапа реформы: по схеме проектного финансирования будут продаваться только те проекты, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2019 года.
В течение какого-то времени на рынке будут работать обе схемы, далее пойдет процесс постепенного естественного вытеснения.
«Старые проекты» будут вводится в эксплуатацию, и так будет постепенно повышаться процент новых проектов. Установлена цель, согласно которой по итогам IV квартала 2020 года прогнозная доля договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу должна составить 95%».
Правда, переход может занять больше времени - даже существующих объемов предложения при текущем уровне спроса хватит года на два-три. Так что времена, когда подавляющее большинство новостроек будут возводиться по схеме проектного финансирования, наступят вряд ли раньше, чем через три года.
Будет ли рост цен?
Девелоперы говорят, что даже поправки, вступающие в силу с 1 июля 2018 года, приведут к заметным дополнительным расходам.
Увеличение стоимости строительства для застройщиков ляжет на себестоимость и, как следствие, отразится на стоимости квартир», - считает Дмитрий Логинов. По предварительным подсчетам, себестоимость вырастет на 2-5% в зависимости от масштабности проекта.
Переход к проектному финансированию еще сильнее ударит по застройщикам. С большой вероятностью, новая схема увеличит стоимость денег для застройщиков в 4-5 раз, даже если банки будут выдавать проектное финансирование под более низкий процент, чем в среднем по рынку (обычно говорят о 5-6%, хотя многие застройщики считают более реалистичным уровень 10-12%).
Новые правила напрямую отразятся на себестоимости строительства, поскольку для застройщиков увеличится стоимость финансирования – вместо бесплатных, по сути, денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент.
Причем, если сейчас застройщик может лишь частично прокредитоваться у банка, в будущем кредит придется брать в полном объеме на всю стройку. При этом равнозначно повысить цены вряд ли получится, поскольку платежеспособность населения не растет.
Поэтому в ближайшем будущем цена финальной цены для покупателей расти не будет, скорее застройщикам придется искать другие инструменты снижения стоимости строительства.
Рыночные факторы сейчас ограничивают возможности для повышения цен – они в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от уровня себестоимости. Себестоимость строительства в Москве почти не отличается от области, а квартиры в Москве стоят в 1,5 – 2 раза дороже подмосковных. Кроме того, девелоперы будут испытывать давление как со стороны вторичного рынка, так и проектов, стартовавших до реформы законодательства.
Программа реновации не повлияла на рынок жилья в Москве
Программа реновации жилья в столице не оказала серьезного влияния на рынок недвижимости - это подтвердил даже заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Цитата:
«Пока программа на рынок не влияет, ведь все то, что строится городом, идет на переселение жителей сносимых пятиэтажек. Дополнительные объемы жилья на рынок не поступают - М. Хуснуллин».
У инвесторов и девелоперов достаточно выданных разрешений на строительство жилья, так что влияние программы реновации на ситуацию на рынке будет минимальным.
Сейчас у девелоперов на руках огромный объем разрешений на строительство жилья, планы и программы возведения новых домов у компаний расписаны на годы вперед.
В ближайшие пять лет в Москве планируется ввести порядка 51 млн кв. м недвижимости, включая 20,5 млн «квадратов» жилья. Такой объем ввода жилья позволит сохранить высокий уровень предложения квартир в столичном регионе.
Справка: в столице утверждено 242 стартовые площадки по программе реновации с градостроительным потенциалом почти 3,6 млн кв. м жилья. Это список неокончательный и будет дополняться.
Программа реновации жилищного фонда Москвы была утверждена 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир.
Сейчас в программу включен 5171 дом.
До конца 2021 года планируется переселить жителей около 41 тыс. квартир в комфортные дома с качественной отделкой и удобной транспортной доступностью.
Кварталы реновации получат паспорта инженерно-технического обеспечения
Новый вид градостроительного документа появится в Москве в 2019 году в рамках программы реновации жилья.
Уже стартовала работа над оформлением нового вида единого документа – комплексной схемы инженерно-технического обеспечения территории. Он будет отражать всю инженерно-техническую информацию по будущему кварталу реновации.
Первые такие документы утверждаются одновременно с проектами планировок территорий будущих кварталов. Пока они будут действовать только в рамках программы реновации, но не исключено, что в дальнейшем этот опыт будет использован и вне программы.
Новый документ существенно облегчит процедуру подключения к инженерным сетям домов, построенных в квартале.
Сейчас в Москве проектируется более 140 домов на стартовых площадках по программе реновации жилищного фонда.
- 34 здания строятся;
- 33 сдано в эксплуатацию;
- 11 передано под заселение.
В бюджете города предусмотрены средства на 2017-2020 годы в размере около 400 млрд рублей, подобраны стартовые площадки реновации с потенциалом строительства 3,6 млн кв. метров во всех округах города, принято более 40 нормативно-правовых актов. Ведется переселение около 2,7 тыс. жителей в новые квартиры с улучшенной отделкой.
Сформированы системы контроля за реализацией программы, обратной связи и общественного контроля:
- Создан штаб, координирующий реализацию программы под председательством Сергея Собянина, в органах власти и префектурах введены должности, ответственные за реновацию.
- При Общественной палате Москвы сформирован Общественный штаб по контролю за реализацией программы. В Стройкомплексе работает Единый контактный центр.
За счет сокращения сроков строительства существенно снизятся неудобства жителей, чьи дома вошли в программу, и тех, кто проживает рядом с территориями реновации.
Оптимизация количества административных процедур в сфере градостроительства на федеральном и региональном уровнях обеспечит реализацию программы реновации в заявленный срок.
Если до оптимизации всего была 91 процедура – 926 дней (2,5 года), то после осталась 71 процедура – 618 дней (1,6 года). Сокращено 20 процедур, срок их прохождения уменьшился почти на один год, и эта работа продолжается.