Рынок недвижимости в Москве: итоги 2018 года - новости строительства от RETERRA

Основной вывод по итогам 2018 года – московский рынок недвижимости растет за счет, главным образом, за счет дешевой недвижимости.

• Большая часть спроса сконцентрирована в недорогих сегментах, и этот вектор будет сохраняться еще в течение нескольких лет.
• Спрос на рынке московской вторички за 2018 год немного вырос, но эту тенденцию нельзя считать основной.
• В сфере дорогой недвижимости самым большим спросом пользуются компактные квартиры – чем меньше метраж, тем дешевле жилье (а цена остается главным фактором выбора).

Под недорогой недвижимостью понимаются квартиры эконом-класса (реже – комфорт), которые расположены в демократичных районах. Соответственно, в этих районах с высоким спросом цены на квартиры немного растут. Самые популярные округа – ВАО, СВАО, ЮВАО, районы за пределами кольца.

По типам жилья динамика роста цен выглядит так:

• Многоэтажки советского периода высотой в 9 и 14 этажей – в них цены выросли на 1,7%
• Современные панельные многоэтажки – в них цены выросли на 1,8%
• В монолитно-кирпичных домах цены выросли всего на 1%. Такой маленький прирост объясняется тем, что это самый дорогой сегмент, а основная масса покупателей ориентирована на жилье подешевле.

Динамика цен на квартиры в зависимости от количества комнат:

• Многокомнатные квартиры (более 1 комнаты) подешевели в среднем на 0,7%
• Цена на однушки выросла в среднем на 2,4%

По этим показателям видно, что рост цен весьма незначителен, но и его могло бы не быть. Причина роста цен и спроса – реализация отложенного спроса, люди быстрее принимают решения и спешат купить жилье, встревоженные ростом ипотечных ставок.

Ряд банков, предоставляющих ипотечные займы, уже пересмотрели ставки летом – и это стало одним из весомых толчков к росту спроса и оживлению рынка недвижимости.

В обозримом будущем цены на жилье будут падать, и нет объективных причин для срочной покупки квартир. Но здесь срабатывает человеческий фактор, и люди хотят максимально эффективно распорядиться имеющимися возможностями, пока обстановка не ухудшилась (хотя предпосылок к этому на данный момент нет).

Динамика предложения недвижимости по сегментам

К концу 2018 года предложение на рынке недвижимости немного сократилось – это связано с активизацией спроса , который был простимулирован как внешними факторами (рост ставок, тревога за сбережения и пр.), так и внутренними (скидками и акциями).

Новогодние скидки на жилье – явление традиционное, но в этом году многие ждали их с особым нетерпением.

Желание москвичей побыстрее купить квартиру в ноябре привело к тому, что распределение объемов предложения стало выглядеть так (по отношению к октябрю):

• В сегменте бизнес предложение сократилось на 6,7%
• В сегменте комфорт предложение сократилось на 0,7%
• В сегменте эконом предложение даже немного выросло – на 2,3%

Спрос на новостройки в Москве сконцентрирован на цене 180 000 руб. за метр

Несмотря на то, что в последние несколько лет стоимость недвижимости в Москве заметно снизилась, квартиры все равно остаются переоцененными.

Средняя стоимость квадрата составляет около 200 000 рублей, при этом почти 50% спроса сосредоточено в сегменте стоимостью до 180 000 за м². Проекты с такой стоимостью есть даже не во всех округах, поэтому спрос заметно смещается именно в бюджетные районы – и там наблюдается даже некоторый дефицит в сегменте эконом. Если бы дешевого жилья было больше – спрос на него точно бы был.

На территориях между МКАДом и ТТК за 2018 год было продано порядка 30 000 квартир, здесь спрос распределился следующим образом:

• 28% приобрели жилье по стоимости не более 160 000 за квадрат.
• 18% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 160-180 т.р. за квадрат.
• 15% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 180-200 т.р. за квадрат.
• 7% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 200-220 т.р. за квадрат.
• 14% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 220-240 т.р. за квадрат.
• 7% приобрели жилье по стоимости в диапазоне 240-260 т.р. за квадрат.
• 10% приобрели жилье по стоимости в диапазоне от 260 т.р. за квадрат.

Получается, что, несмотря на средние показатели – 200 000 р за м² – бОльшая часть недвижимости реализуется по более низкой цене, до 200 т.р.

А с учетом скидок (особенно – новогодних, самых больших), средняя цена получится еще ниже – около 180-190 т.р. за м².

А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.

Примечательно, что в пятерке самых популярных ЖК в пределах кольца не нашлось ни одной квартиры, которая стоила бы дороже 180 000 за квадрат.

На то, что московское жилье сильно переоценено, указывает и тот факт, что цены новых предложений существенно ниже среднерыночных – в среднем, разрыв между ними составляет около 24%. Например, при средней стоимости квадрата в 180-190 т.р. цены на недвижимость в новых домах находятся на уровне 155-160 тр.

Количество платежеспособных покупателей на рынке недвижимости Москвы очень ограничено (даже с учетом ипотечного кредитования), поэтому застройщики вынуждены жестко конкурировать друг с другом, в первую очередь – за счет цены. На данный момент просто нет других инструментов, которые позволили бы заинтересовать покупателей.

Разница в стоимости между новыми и введенными ранее новостройками особенно заметна в дорогом сегменте. Распределение разрыва цен по сегментам выглядит так:

• в бизнес-классе новые дома реализуются дешевле «старых» на 28%.
• в классе комфорт новые дома реализуются дешевле «старых» на 14%.

В эконом классе такой разницы практически нет, или она варьируется в диапазоне размеров скидок (как правило, не более 10%).

Большую часть квартир в домах, которые были введены в третьем квартале 2018 года, составили проекты эконом класса – на них пришлось почти 57% от всех площадей, выведенных на рынок недвижимости.

Среди всех сегментов самый большой рост предложения пришелся на эконом класс – прирост составил более 20%.

Распределение спроса по округам

Самый высокий спрос на недвижимость в Москве был зафиксирован в округах САО и СВАО – и именно здесь строится больше всего домов. В некоторых округах дешевого строящегося жилья нет вообще – соответственно, и спрос в них самый низкий.

Основной дефицит недорогого жилья наблюдается в западной части столицы.

В ЗАО и ЮЗАО нет вообще ни одного проекта, стоимость квадрата в которых составляет менее 160 т.р., а в на ценовой диапазон 160-180 т.р. приходится всего 11% квартир от всего предложения. В СЗАО крайне мало домов с ценами дешевле 180 000 за квадрат. Из-за такой ценовой политики основная часть спроса в этих округах приходится на относительно дорогие квартиры (более 200 т.р. за м²).

При этом и в западной части Москвы спрос концентрируется, в целом, на относительно дешевых - для округа – объектах.

Например, в СЗАО 45% реализуемых квартир приходится на проекты до 200 т.р. за м², а в ЗАО 60% спроса приходится на жилые комплексы с ценой метра до 220 т.р. за м².

И только в ЮЗАО практически весь объем спроса сконцентрирован на недвижимости стоимостью выше 220 т.р. за м². Это связано с крайне маленьким количеством дешевых предложений, а также большим количеством вторички (которая еще долго останется дорогой).

Новостройки в Москве и Подмосковье в конце 2018 года: «ипотечный ажиотаж» подстегнул спрос, но не привел к повышению цен.

Сейчас на рынке недвижимости Москвы сложилась очень нетипичная ситуация – ипотека дорожает, спрос растет, а цены на жилье падают. Одним из существенных факторов в этом является то, что новое жилье вводится по заметно сниженным ценам – получается своеобразный демпинг, с которым другие застройщики (проекты которых были введены ранее) ничего не могут сделать.

Покупателям такое положение вещей только на руку – выбор большой, цены приемлемые, да еще и все предлагают большие новогодние скидки. Самое время покупать! Причем сейчас можно купить по весьма доступной цене даже жилье в эконом сегменте, которое еще полгода назад было не по карману.

Также рост спроса объясняется тем, что именно сейчас закрываются сделки по покупке недвижимости, которые намечались еще летом.

Спрос на недвижимость в Подмосковье переживает не самые лучшие времена, т.к. интерес покупателей переместился в Новую Москву. Цены на недвижимость в МО и новой Москве сопоставимы, но у последней больше плюсов – транспортная доступность, инфраструктура, социальное окружение.

Демонтаж ленточного фундамента в Москве и МО от компании RETERRA