В 2018 году вокруг долевого строительства наблюдался огромный ажиотаж в связи с изменением правил и переводом девелоперов на эскроу-счета – все это было направлено на уменьшение количества обманутых дольщиков (в перспективе). В ближайшем будущем эти меры дадут свои плоды, но многие проблемы копились годами, и невозможно разом от них избавиться – в первую очередь, это касается долгостроев, которые никак не могут сдаться годами.
Таких проектов в Москве не очень много, но все же они есть. Сейчас делается все возможное, чтобы свести количество проблемных объектов к минимуму и не допускать подобного впредь.
Проблемы обманутых дольщиков в столице будут решены к 2023 году
Принятые комплексные меры по защите интересов дольщиков дадут свои результаты не сразу – на это потребуется несколько лет. Это касается не только тех участников ДДУ, которые будут совершать сделки по новым правилам, но и тех, кто уже пострадал от недобросовестности девелоперов.
Чтобы обеспечить жильем обманутых дольщиков, градостроители поступают следующим образом:
-
Строят так называемые «компенсационные» дома.
-
Передают проблемные объекты новым застройщикам, обладающим хорошей репутацией и соответствующим портфолио.
Оба метода достаточно дорогие и не быстрые, но других пока нет и в ближайшем будущем не будет. Сам факт того, что город так активно взялся за решение этих проблем – уже очень хороший знак. Несмотря на высокую загруженность столичного стройкомплекса глобальными текущими проектами (реновация, дороги, инфраструктура и пр.) градостроители все таки изыскивают возможности, чтобы обеспечить людей жильем и прекратить эти многолетние тяжбы.
Некоторые ЖК планируется достроить силами существующих застройщиков или новых инвесторов. Самые сложные проекты будут завершены за счет бюджета. По объектам, которые в силу определенных причин невозможно достроить, город обеспечит дольщикам квартиры из существующего жилого фонда, а также будет возводиться компенсационное жилье.
За последние годы были решены вопросы с квартирами более, чем для 11 000 дольщиков, и еще около 4000 ожидают своей очереди. По каждому из недостроенных объектов разработана «дорожная карта», и к 2023 году квартиры получат и эти люди. Да, кому-то придется подождать, но сроки уже обозначены четко, и существенных отклонений от графика быть не должно.
Мэр Москвы Сергей Собянин принял решение достроить ряд проблемных объектов за счет бюджета. Конечно, это дополнительная нагрузка на город в плане финансов, но доверие и благополучие людей стоит намного дороже – это важно не только с человеческой точки зрения, но и для репутации города и Правительства.
Одна из ключевых причин возникновения обманутых дольщиков – непрофессионализм застройщиков: некорректная оценка экономики процессов, неумение работать со сложным на данный момент законодательством. Обновленная система работы с финансовыми средствами дольщиков направлена на то, чтобы застраховать горожан от подобных ошибок застройщиков.
Вероятнее всего, далеко не все застройщики смогут эффективно работать в новых условиях. Некоторых могут не взять сами банки. Чтобы не допустить подобного развития событий и последующего коллапса, был создан специальный штаб, который вместе с банками проверяет всех застройщиков Москвы.
Справка: в России сейчас идет реализация программы постепенного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года российские девелоперы будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков.
Строительные компании не будут иметь доступа к этим средствам до завершения строительных работ, их будут кредитовать банки. При этом какую-то долю уже стартовавших проектов застройщики смогут завершить и реализовать по прежним правилам финансирования.
В 2018 году более 1200 дольщиков получили свои долгожданные квартиры
Ключи от нового жилья получили обладатели квартир в двух проектах - «Ново-Никольское» и «Тройка» в Новой Москве». Эти дома были построены всего за год (строительство начато и завершено в 2018 году).
ЖК «Тройка» был сдан в апреле на улице Текстильщиков, владение Е-42 в городском округе Троицк – всего здесь было более 400 ДДУ.
В декабре были введены высотки и таунхаусы в жилом комплексе «Ново-Никольское» в деревне Ивановское поселения Первомайское, где было заключено порядка 850 ДДУ.
Этот объект был включен в дорожную карту 2019 года, решение вопроса было намечено на март. К счастью, градостроители сработали очень оперативно, и все люди получили новое жилье еще до нового года – поэтому из дорожной карты 2019 года проект был исключен.
Жилой комплекс «Академ Палас» будет проверен на предмет соответствия состояния технических конструкций стандартам
Для определения состояния конструкций незавершенного объекта «Академ Палас» будут проведены торги на техническое обследование объекта. Городской застройщик и конкурсный управляющий заключат договор на выполнение функций технического заказчика.
Экспертиза проектной документации была проведена более 10 лет назад – в 2006 году. За это время поменялись многие норма и правила строительства и проектирования, поэтому проверка необходима; с высокой вероятностью, понадобится разрабатывать новую проектную документацию в соответствии с актуальными требованиями.
Инвестиционный контракт на реализацию проекта был заключен в 2003 году, причем эта земля находилась в федеральной собственности. Строительные работы на объекте не осуществляются с июля 2014 года, при этом даже не была проведена консервация домов.
В отношении застройщика в 2016 году возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество».
В апреле в отношении застройщика ЖК «Академ Палас» было открыто конкурсное производство.
Требования кредиторов принимаются до конца июля, а требования участников строительства – в течение трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего.
Для удобства дольщиков 27 мая начнет функционировать специально созданный временный центр приема документов, он будет работать в бывшем офисе продаж ЖК «Академ Палас».
До окончания формирования реестра дольщиков новым исполнителем будут подготовлены документы для подачи заявления в Арбитражный суд Москвы и Минстрой России о намерении приобрести незавершенный объект и исполнить обязательства застройщика перед дольщиками.
На данный момент все проблемы с финансированием проблемного объекта урегулированы – решение этого вопроса взял на себя город. Мэр принял решение о завершении строительства силами городского застройщика.
Проблемные дома жилого комплекса «Ravissant» переданы новому девелоперу
В Новой Москве есть недостроенный ЖК «Ravissant» возведение которого началось 7 лет назад – в 2012 году. В 2015 году строительные работы были временно прекращены ( на неопределенный срок), и еще через год объект был признан проблемным. Его включили в «дорожную карту»; всего от недобросовестности застройщиков в этом проекте пострадало более 70 человек, которые приобрели здесь недвижимость по ДДУ.
Комплекс включает в себя 29 домов, из всего объема намеченных работ выполнено менее 50%. На данный момент 9 домов находятся в высокой степени готовности, по 17 строительство застыло в начальной стадии, а еще 3 дома даже не начинали возводиться. Совокупная площадь ЖК «Ravissant» составляет порядка 40 000 м2.
Сейчас решением арбитражного суда все недостроенные дома, земля и обязательства перед пострадавшими переданы другому застройщику, который должен достроить проблемный объект и исполнить требования граждан о передаче помещений, включенных в реестр участников строительства.
Кандидатура нового девелопера данного объекта уже согласована Министерством Строительства России; одновременно было удовлетворено ходатайство предыдущего застройщика о передаче недостроя и обязательств застройщика по нему приобретателю (новому девелоперу).
По долгострою ЖК «Спорт Таун» идет формирование реестра требований
«Спорт Таун» является одним из актуальных проблемных проектов Новой Москвы – его застройщик был объявлен банкротом в апреле 2019 года. Сейчас дольщикам Спорт Тауна нужно включаться в реестр требований участников строительства.
В отношении обанкротившегося девелопера открыто конкурсное производство и применены правила седьмого параграфа, позволяющие ввести процедуру, минуя наблюдение.
Эта процедура (банкротство) была нужна для того, чтобы передать недостроенный ЖК новому девелоперу, снять аресты с земли, провести межевание и снять запрет на регистрацию.
Реестр открыт до 8 августа – до этого времени этот участникам ДДУ нужно предъявить свои требования в отношении купленных квартир.
В середине мая на стройплощадке проблемных жилых комплексов «Спорт Таун», «Спортивный квартал» и «Марьино Град» в поселении Филимонковское прошла очередная запланированная встреча с представителями общественных инициативных групп, где были подробно рассмотрены все моменты, касающиеся завершения и сдачи проблемных объектов.
Проведено обследование проблемного дома на ул.Малыгина
Завершено обследование проблемного дома в северо-восточной части Москвы – на улице Малыгина, 12
По результатам обследования будет определен точный объем фактически выполненных работ, а также появится полное описание технического состояния несущих и ограждающих конструкций. Эта информация необходима для определения количества средств, требуемых для достройки дома (строительство будет завершено за счет бюджетных денег).
Обследование выполнено уполномоченными сотрудниками Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве Мосгосстройнадзора; техническое заключение по итогам проверки уже направлено в Москомэкспертизу.