Новости
В 2018 году вокруг долевого строительства наблюдался огромный ажиотаж в связи с изменением правил и переводом девелоперов на эскроу-счета – все это было направлено на уменьшение количества обманутых дольщиков (в перспективе). В ближайшем будущем эти меры дадут свои плоды, но многие проблемы копились годами, и невозможно разом от них избавиться – в первую очередь, это касается долгостроев, которые никак не могут сдаться годами.
Таких проектов в Москве не очень много, но все же они есть. Сейчас делается все возможное, чтобы свести количество проблемных объектов к минимуму и не допускать подобного впредь.
Принятые комплексные меры по защите интересов дольщиков дадут свои результаты не сразу – на это потребуется несколько лет. Это касается не только тех участников ДДУ, которые будут совершать сделки по новым правилам, но и тех, кто уже пострадал от недобросовестности девелоперов.
Чтобы обеспечить жильем обманутых дольщиков, градостроители поступают следующим образом:
Строят так называемые «компенсационные» дома.
Передают проблемные объекты новым застройщикам, обладающим хорошей репутацией и соответствующим портфолио.
Оба метода достаточно дорогие и не быстрые, но других пока нет и в ближайшем будущем не будет. Сам факт того, что город так активно взялся за решение этих проблем – уже очень хороший знак. Несмотря на высокую загруженность столичного стройкомплекса глобальными текущими проектами (реновация, дороги, инфраструктура и пр.) градостроители все таки изыскивают возможности, чтобы обеспечить людей жильем и прекратить эти многолетние тяжбы.
Некоторые ЖК планируется достроить силами существующих застройщиков или новых инвесторов. Самые сложные проекты будут завершены за счет бюджета. По объектам, которые в силу определенных причин невозможно достроить, город обеспечит дольщикам квартиры из существующего жилого фонда, а также будет возводиться компенсационное жилье.
За последние годы были решены вопросы с квартирами более, чем для 11 000 дольщиков, и еще около 4000 ожидают своей очереди. По каждому из недостроенных объектов разработана «дорожная карта», и к 2023 году квартиры получат и эти люди. Да, кому-то придется подождать, но сроки уже обозначены четко, и существенных отклонений от графика быть не должно.
Мэр Москвы Сергей Собянин принял решение достроить ряд проблемных объектов за счет бюджета. Конечно, это дополнительная нагрузка на город в плане финансов, но доверие и благополучие людей стоит намного дороже – это важно не только с человеческой точки зрения, но и для репутации города и Правительства.
Одна из ключевых причин возникновения обманутых дольщиков – непрофессионализм застройщиков: некорректная оценка экономики процессов, неумение работать со сложным на данный момент законодательством. Обновленная система работы с финансовыми средствами дольщиков направлена на то, чтобы застраховать горожан от подобных ошибок застройщиков.
Вероятнее всего, далеко не все застройщики смогут эффективно работать в новых условиях. Некоторых могут не взять сами банки. Чтобы не допустить подобного развития событий и последующего коллапса, был создан специальный штаб, который вместе с банками проверяет всех застройщиков Москвы.
Справка: в России сейчас идет реализация программы постепенного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года российские девелоперы будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков.
Строительные компании не будут иметь доступа к этим средствам до завершения строительных работ, их будут кредитовать банки. При этом какую-то долю уже стартовавших проектов застройщики смогут завершить и реализовать по прежним правилам финансирования.
Ключи от нового жилья получили обладатели квартир в двух проектах - «Ново-Никольское» и «Тройка» в Новой Москве». Эти дома были построены всего за год (строительство начато и завершено в 2018 году).
ЖК «Тройка» был сдан в апреле на улице Текстильщиков, владение Е-42 в городском округе Троицк – всего здесь было более 400 ДДУ.
В декабре были введены высотки и таунхаусы в жилом комплексе «Ново-Никольское» в деревне Ивановское поселения Первомайское, где было заключено порядка 850 ДДУ.
Этот объект был включен в дорожную карту 2019 года, решение вопроса было намечено на март. К счастью, градостроители сработали очень оперативно, и все люди получили новое жилье еще до нового года – поэтому из дорожной карты 2019 года проект был исключен.
Для определения состояния конструкций незавершенного объекта «Академ Палас» будут проведены торги на техническое обследование объекта. Городской застройщик и конкурсный управляющий заключат договор на выполнение функций технического заказчика.
Экспертиза проектной документации была проведена более 10 лет назад – в 2006 году. За это время поменялись многие норма и правила строительства и проектирования, поэтому проверка необходима; с высокой вероятностью, понадобится разрабатывать новую проектную документацию в соответствии с актуальными требованиями.
Инвестиционный контракт на реализацию проекта был заключен в 2003 году, причем эта земля находилась в федеральной собственности. Строительные работы на объекте не осуществляются с июля 2014 года, при этом даже не была проведена консервация домов.
В отношении застройщика в 2016 году возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество».
В апреле в отношении застройщика ЖК «Академ Палас» было открыто конкурсное производство.
Требования кредиторов принимаются до конца июля, а требования участников строительства – в течение трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего.
Для удобства дольщиков 27 мая начнет функционировать специально созданный временный центр приема документов, он будет работать в бывшем офисе продаж ЖК «Академ Палас».
До окончания формирования реестра дольщиков новым исполнителем будут подготовлены документы для подачи заявления в Арбитражный суд Москвы и Минстрой России о намерении приобрести незавершенный объект и исполнить обязательства застройщика перед дольщиками.
На данный момент все проблемы с финансированием проблемного объекта урегулированы – решение этого вопроса взял на себя город. Мэр принял решение о завершении строительства силами городского застройщика.
В Новой Москве есть недостроенный ЖК «Ravissant» возведение которого началось 7 лет назад – в 2012 году. В 2015 году строительные работы были временно прекращены ( на неопределенный срок), и еще через год объект был признан проблемным. Его включили в «дорожную карту»; всего от недобросовестности застройщиков в этом проекте пострадало более 70 человек, которые приобрели здесь недвижимость по ДДУ.
Комплекс включает в себя 29 домов, из всего объема намеченных работ выполнено менее 50%. На данный момент 9 домов находятся в высокой степени готовности, по 17 строительство застыло в начальной стадии, а еще 3 дома даже не начинали возводиться. Совокупная площадь ЖК «Ravissant» составляет порядка 40 000 м2.
Сейчас решением арбитражного суда все недостроенные дома, земля и обязательства перед пострадавшими переданы другому застройщику, который должен достроить проблемный объект и исполнить требования граждан о передаче помещений, включенных в реестр участников строительства.
Кандидатура нового девелопера данного объекта уже согласована Министерством Строительства России; одновременно было удовлетворено ходатайство предыдущего застройщика о передаче недостроя и обязательств застройщика по нему приобретателю (новому девелоперу).
«Спорт Таун» является одним из актуальных проблемных проектов Новой Москвы – его застройщик был объявлен банкротом в апреле 2019 года. Сейчас дольщикам Спорт Тауна нужно включаться в реестр требований участников строительства.
В отношении обанкротившегося девелопера открыто конкурсное производство и применены правила седьмого параграфа, позволяющие ввести процедуру, минуя наблюдение.
Эта процедура (банкротство) была нужна для того, чтобы передать недостроенный ЖК новому девелоперу, снять аресты с земли, провести межевание и снять запрет на регистрацию.
Реестр открыт до 8 августа – до этого времени этот участникам ДДУ нужно предъявить свои требования в отношении купленных квартир.
В середине мая на стройплощадке проблемных жилых комплексов «Спорт Таун», «Спортивный квартал» и «Марьино Град» в поселении Филимонковское прошла очередная запланированная встреча с представителями общественных инициативных групп, где были подробно рассмотрены все моменты, касающиеся завершения и сдачи проблемных объектов.
Завершено обследование проблемного дома в северо-восточной части Москвы – на улице Малыгина, 12
По результатам обследования будет определен точный объем фактически выполненных работ, а также появится полное описание технического состояния несущих и ограждающих конструкций. Эта информация необходима для определения количества средств, требуемых для достройки дома (строительство будет завершено за счет бюджетных денег).
Обследование выполнено уполномоченными сотрудниками Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве Мосгосстройнадзора; техническое заключение по итогам проверки уже направлено в Москомэкспертизу.
