Ситуация, сложившаяся в данный момент на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, в чем-то напоминает то, что происходило 4 года назад – в 2014 году.
Тогда, как и сейчас, наблюдался всплеск спроса на жилье. Причина этого ажиотажа – окончание периода снижения ставок по ипотеке, а также появление на рынке покупателей, которые хранили деньги в долларах. Последние – это категория покупателей, которые «до последнего» придерживали сбережения, и сейчас планируют с ними расстаться как можно быстрее, чтобы не попасть в «ловушку» санкций, провоцируемую санкциями в отношении банков РФ.
При этом стоит понимать, что такое пиковое повышение спроса – краткосрочное явление, которое в итоге обернется исчерпанием и стагнацией спроса в перспективе.
На основании этих факторов прогноз такой: в 2019 году спрос на квартиры упадет, как и цены на них, даже несмотря на реформу 214-ФЗ. Причем реформа 214-ФЗ, изначально задуманная для защиты интересов покупателей, в итоге тоже может обернуться ростом цен и рядом других неприятных последствий.
Особенности формирования спроса на 2019 год
2018 год оказался весьма успешным для застройщиков – всего за 11 месяцев было заключено более 62 000 договоров долевого участия.
Если сравнивать с 2017 годом, показатель прироста просто огромен – он составляет почти 50%. Хотя в прошлые годы он был еще больше:
- В 2017 прирост за аналогичный период по ДДУ составил 56%;
- В 2016 – 77%.
То есть тенденция к снижению очевидна.
Также 2018 год был относительно хорошим для рынка вторички. С 2015 года на рынке вторичной недвижимости практически ничего не происходило, динамика была очень вялой, тогда как в этом году прирост составил целых 27%. Если учесть, что в прошлом году этот показатель вообще уменьшился на 3%, такой прирост выглядит очень внушительно.
Примечательно, что для такого скачка нет явных предпосылок, т.к. доходы населения не увеличивались. В разрезе 2018 года динамика доходов жителей столицы выглядит следующим образом:
- За первые 6 месяцев доходы москвичей упали на 0,6% к аналогичному периоду 2017 г;
- в июле – выросли на 7,3%;
- а в августе и сентябре – вновь упали, на 9% и 7,3% соответственно.
Несмотря на утверждения и прогнозы правительства (традиционно оптимистичные), реального роста доходов вообще не наблюдается. Официальный прогноз гласит, что по итогам 2018 года прирост доходов составит 1,6%. Это и так немного, а если учесть предвыборную «накачку» зарплат бюджетного сектора, ситуация выглядит еще более удручающей. Более того, во многих бюджетных сферах рост зарплат «для красивых показателей» сопровождался уменьшением премий и срезанием надбавок – соответственно, бюджетники от этого ничего не выиграли.
С 2014 года падение доходов составило более 10%, если учитывать все факторы – поэтому о росте платежеспособности речь вообще не идет.
Как люди покупают квартиры, если у них нет денег?
Подавляющее большинство потенциальных покупателей недвижимости в Москве рассчитывают на ипотечное кредитование, и это подтверждает статистика.
За 11 месяцев этого года в столице заключено более 72 000 ипотечных договоров. Это на 75% больше, чем за аналогичный период 2017 года, а также на треть больше, чем за весь прошлый год! Такой большой прирост говорит о том, что ипотечный рынок развивался намного быстрее, по сравнению с первичным, и, тем боле, вторичным.
Стоит отметить, что, если раньше ипотечное кредитование касалось, в основном, новостроек, то сейчас спрос распределился более равномерно по рынку первичного и вторичного жилья. Это связано со снижением ставок ипотечного кредитования, а также некоторым недоверием покупателей к очень быстро строящимся новостройкам. Многие считают их некачественными и ненадежными, и предпочитают покупать жилье в домах, «проверенных временем». Такая позиция далека от истины, но она оказывает влияние на распределение спроса.
В условиях снижения ипотечных ставок многие поспешили поторопиться с покупкой (т.к. ставки могут в любой момент вырасти). Всего за 11 месяцев 2018 года ипотечное кредитование стал более доступным на 1,39 п.п., по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Согласно статистике, в среднем ипотечная ставка при покупке новостроек составила 9,16%, а вторичного жилья - под 9,51%.
Такое значительное снижение ипотечных ставок, а также снижение цен на недвижимость в несколько предыдущих лет является главной причиной такого большого числа сделок за 2018 год.
Повышение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию ипотеки
Резкий всплеск спроса начался в октябре 2018:
- В этом месяце число договоров по ипотечному кредитованию выросло на 96%, по сравнению с октябрем 2017 года.
- Количество сделок по покупке квартир на рынке вторичного жилья выросло на 40%.
- Количество сделок по ДДУ выросло на 58%.
Это рекордные показатели в 2018 году, в ноябре-декабре они заметно понизились (относительно октября 2018), но все равно остался заметный прирост относительно 2017 года.
Такой ажиотаж объясняется тем, что люди торопятся купить жилье до нового года, пока «еще чего не случилось». Хотя, по всем данным исследований, цены продолжат падать, и повода для таких срочных покупок нет.
Роль долларовых сбережений в активизации спроса на столичную недвижимость
В апреле 2018, когда были ведены санкции против «Русала», а также объявлены ограничения на покупку российского госдолга и долларовые операции для государственных банков нашей страны, доллар вырос до 70 рублей с 55. Под влиянием этих событий люди, имеющие сбережения в долларах, «разбогатели» почти на четверть – и это стало резким толчком для роста спроса на рынке московской недвижимости.
Те люди, у которых раньше не хватало денег на покупку жилья, вышли на рынок. Также активизировались граждане, которые даже не планировали покупку недвижимости – многие просто испугались, что валютные сбережения будут принудительно переведены в рубли. Все это сказалось на объеме спроса, и, соответственно, количестве сделок, заключенных в 2018 году.
Московская недвижимость быстро стала очень привлекательным местом инвестиций по следующей причине - доходность валютных депозитов снизилась до 1,5-2% годовых, а сдача недвижимости в аренду приносит в среднем 5%. То есть выгоднее купить квартиру и сдавать ее (даже если в моменте не было потребности в покупке недвижимости), чем оставить деньги лежать на счетах, опасаясь неблагоприятного развития событий.
Активизация роста спроса на недорогое жилье
Рост количества сделок по покупке недвижимости коснулся, в основном, жилья эконом и комфорт класса. Дорогая недвижимость по-прежнему не пользуется особым спросом, даже несмотря на множество «подстегивающих» факторов – это говорит о том, что платежеспособность москвичей ограничена определенным уровнем.
Такое распределение спроса привело к тому, что средние цены растут, а самых бюджетных предложений становится все меньше, происходит их вымывание.
Искусственно подогреваемый всплеск спроса в сочетании с невысокой платежеспособностью граждан приведет к тому, что уже скоро спрос резко упадет и стагнируется (как это было 2014). Но, в отличие от 2014 года, возвращения к прежним ценам не будет – они продолжат снижаться. Спрос постепенно восстановится, но сверхприбылей у застройщиков уже не будет.
Некоторый рост цен на недвижимость в ближайшей перспективе все же будет происходить в связи с ростом ипотечных ставок. А ипотечные ставки точно будут расти, это произойдет по следующим причинам:
- Рост темпов инфляции, максимум которого придется на первое полугодие 2019;/li>
- Рост ставок ФРС, в результате чего курс доллара еще вырастет, и начнется вывод денег с развивающихся рынков.
Теоретически, ипотечное кредитование – не единственный инструмент приобретения недвижимости. Но на практике, без ипотеки спрос на недвижимость в Москве буквально обрушится, т.к. у людей нет «свободных» денег на покупку жилья без заемных средств, и увеличения доходов ожидать не стоит. А с учетом роста налоговой нагрузки, можно однозначно утверждать, что ипотека еще долго останется основным фактором активности на рынке недвижимости.
Поэтому прогноз на ближайший 2019 год неутешительный – ипотека подорожает, соответственно, и спрос пойдет вниз.
Предложение жилья в 2019 году
Быстрый рост спроса на московскую недвижимость привел к тому, что объемы предложения ожидаемо уменьшились. В первую очередь, это коснулось самого дешевого сегмента недвижимости, а также вторички – многие считают вложение денег в такие квартиры самой безопасной инвестицией. Например, количество предложений среди новостроек в пределах кольца уменьшилось на 3%.
Но потенциальные покупатели могут не беспокоиться, т.к. некоторое уменьшение объемов предложения – это краткосрочное явление. Жилья сейчас в Москве строится очень много, за 2018 год было введено больше метро, чем за 2016-2017 гг вместе взятые. Поэтому квартир точно хватит всем, в любом сегменте – были бы деньги.
За первые 11 месяцев 2018 года между ТТК и МКАД были открыты продажи жилья в более, чем 120 новостройках. Общая площадь предложения составила порядка 2 400 000 м2. И до нового года еще будет введено около 30 новостроек.
Примечательно, что квартиры в этих новостройках реализуются по самым низким ценам, намного ниже рыночных – это еще сильнее подстегивает спрос. В третьем квартале уходящего года разрыв между среднерыночной ценой и ценой на новые квартиры составил более 25%!
Максимальный отрицательный разрыв в ценах виден в дорогом сегменте. Такая ситуация объясняется тем, что застройщики отлично понимают, что спрос на дорогое жилье падает, и стараются продать его побыстрее – пусть и по самым низким ценам. Еще через несколько месяцев продать такие квартиры будет еще сложнее.
Влияние запрета «долевки» на конъюнктуру рынка столичной недвижимости
Изменения в 214-ФЗ и отмена долевого строительства могли бы повлиять на рынок недвижимости следующим образом: застройщики уходят с рынка, объем предложения жилья снижается, а спрос – растет.
Но такого развития событий не будет, т.к. многие девелоперы заранее провели качественную подготовку к моменту введения реформ – они получили максимально возможное количество разрешений на строительство «по старым правилам».
За первое полугодие 2018 года было получено порядка 18 000 000 разрешений на строительство жилья. Для сравнения: за тот же период 2017 года было получено всего 4 000 000 разрешений.
На данный момент строителям выдано разрешений, по которым строительство будет вестись до 2027 года.
Еще более 7 000 000 м2 недвижимости в перспективе может быть построено по разрешениям, выданным в МО за первое полугодие 2018 года (тогда как в 2017 году за тот же период было выдано всего 1 300 000 разрешений).
По всем этим разрешениям можно возводить дома и продавать жилье еще по старым правилам, без учета новых изменений в законодательстве. Поэтому про дефицит квадратных метров речь точно не идет. И даже без учета этих потенциально строящихся метров на рынке недвижимости Москвы и так есть определенный «навес» предложения.
С учетом того, что основное количество спроса сконцентрировано в недорогих сегментах (до 180 000 рублей за квадратный метр), можно прогнозировать, что по полученным «впрок» разрешениям новостройки будут возводиться тоже в бюджетном секторе.
Есть ненулевая вероятность, что часть недвижимости по полученным разрешениям вообще не будет выведена на рынок. Это связано с тем, что ряд застройщиков, которые получили разрешения, просто не смогут продолжать работу из-за ужесточения требований к качеству, конкуренции, новых законодательных изменений и пр.
Однако вряд ли доля таких «схлопнувшихся» компаний будет большой. В крайнем случае, если московские застройщики начнут резко и массово уходить с рынка, на их место придут компании из регионов, т.к. строительная отрасль в Москве по-прежнему остается высокомаржинальной.
Вероятнее всего, основная часть полученных разрешений будет реализована – то есть предложение существенно вырастет, что опять же будет способствовать снижению цен на недвижимость.
Цены на недвижимость в 2019 году
Падение цен на недвижимость в 2019 году коснется, прежде всего, бизнес и премиум класса. Это относится как к уже построенным домам, так и тем, которые только будут сданы – ценник в них изначально будет ниже.
В целом, к концу 2019-2020 году среднерыночная цена квадратного метра в новостройках снизится приблизительно на 15-20%.
На рынке вторички такого заметного цен не будет, они буду снижаться постепенно и очень неровно. Здесь ключевую роль играет человеческий фактор – собственники квартир крайне неохотно снижают цены, но и они буду вынуждены в итоге подчиниться законам рынка.
В 2019 году цены расти не будут, на это можно рассчитывать только после того, как исчезнет избыток предложения – а это случится не раньше, чем через 2 года.