В частности, с 2011 года людей постепенно переселяют в новое жилье, и для этого не требовался глобальный снос «хрущевок» - почему же это стало так необходимо сейчас?
Ответ на эти вопросы есть в открытых источниках, но мало кто анализирует эту информацию – хотя достаточно изучить основные моменты программы, чтобы получить общую объективную картину. К счастью, Марат Хуснуллин всегда готов ответить на вопросы москвичей (и не только) касающиеся градостроительной ситуации столицы.
Аспекты, предшествующие реновации:
Программа по сносу ветхого жилья стартовала в 1999 году – в это время в стране происходили большие перемены, поэтому мало кто из инвесторов был готов вкладываться в долгосрочные проекты. Общий список сносимых домов включал в себя порядка 1700 зданий, причем за первые 12 лет было снесено 40% зданий, а за последние 6 лет – остальные 60%.
Пик сноса и строительства пришелся на 2006-2007 гг, а к 2009 году темпы сильно упали – это произошло, отчасти, из-за всемирного кризиса, и, отчасти, из-за перемен в российском законодательстве, согласно которым без аукциона нельзя было передавать землю инвесторам.
Изначально планировалось, что программа будет реализована на средства инвесторов – но эти планы со временем были существенно скорректированы. Властями Москвы было принято пересмотреть программу финансирования – постепенно в программу сноса зданий стало вливаться все больше бюджетных средств, иначе она просто не могла быть реализована.
В 2011 году вопрос реализации программы встал очень остро – нужно было принять решение, как ее воплотить без средств инвесторов. После долгих обсуждений было решено, что в программе остается лишь небольшая часть проверенных инвесторов, общая сумма вложений которых составила порядка 20%; остальную финансовую нагрузку на реализацию программы по сносу ветхого жилья взял на себя город.
Прежняя программа переселения москвичей из ветхого жилья в новое (10-15 лет назад) была более неспешной и постепенной, чем современная, и при этом она была поддержана абсолютным большинством – 95% участников были рады переехать, и ни о каких протестах речи вообще не шло.
Но за 18 лет действия программы многое изменилось, в том числе – и механизм общения властей с горожанами. Сейчас у каждого участника программы есть свой голос – никого не переселяют «насильно», учитываются все мнения. Отчасти этим обусловлены митинги ПРОТИВ реновации – довольно странные и малочисленные, но их разрешают! В условиях острой политической ситуации такая свобода выражения мнении очень дорога – и, тем не менее, большинство жителей пятиэтажек с радостью принимают возможность переехать в новое,, благоустроенное жилье с хорошей инфраструктурой.
Как показала практика, сейчас население менее лояльно к программе, по сравнению с 2011 годом – именно такие результаты показывает статистика. Впрочем, если смотреть по реальному мнению, подавляющее большинство голосует все же ЗА реновацию, несмотря на все обсуждения, митинги и волнения в блогосфере.
На данный момент для Москвы реализация программы реновации – это безусловное ДОБРО, которого от властей никто не ждал. Люди получают отличное новое жилье взамен старого с улучшением всех условий – таких подарков не было нигде - ни в Париже, ни в Токио, ни в других мегаполисах мира, которые расширялись, превращаясь в агломерации.
Почему опять возникла тема сноса жилья и реновации – разве недостаточно было прежней программы?
Введение нового регламента реализации программы потребовалось по нескольким причинам, которые озвучил Марат Хуснуллин:
Причина №1
Потребовалось ускорить снос, насколько это возможно – в противном случае, в ближайшие годы неспешными темпами вся Москва покрылась бы точечной застройкой. При этом минусы точечной застройки развернулись бы во всю силу – высокая стоимость, слабая инфраструктура и общая несогласованность облика города.
Чтобы этого избежать, властями было принято единственно возможное решение – ускорить снос старых домов и активизировать строительство новых, причем это будет комплексная застройка, которая даст городу много нового комфортного жилья без существенного увеличения плотности населения.
Причина №2
Старая программа воплощалась в жизнь в одностороннем порядке, без согласования с жителями и учета их мнения. Учитывая, что прежняя программа стартовала вскоре после развала СССР, у многих граждан мышление не успело поменяться, и большинство из них совершенно спокойно принимали любое решение властей, даже если оно их не особо устраивало.
Тем временем, за 18 лет выросло целое новое поколение, и даже люди «старой закалки» начали мыслить иначе – в итоге правительство пришло к заключению, что решения, касающиеся большого количества людей, необходимо принимать только в диалоге. В итоге появились такие инструменты, как голосование на собраниях, система «Активный гражданин» и голосование через многофункциональные центры. Такой подход обеспечивает властям хорошую обратную связь, а горожанам – возможность быть услышанными.
Причина №3
Усложнение законодательства: за последние 20 лет и жизнь, и законы сильно изменились, и в целом это привело к тому, что реализация любого крупного проекта (например, строительства жилого комплекса) замедляется бюрократией и многочисленными согласованиями.
Для исправления этого «перекоса» ведется активная работа, и она дает свои плоды – уровень бюрократии за последние 5-7 лет сильно снизился. При этом, если сравнить современные темпы строительства с тем, как строились сносимые панельки – разница будет не в пользу новостроек. Впрочем, комфорт и качество прежних панелек совершенно не удовлетворяют требованиям современных горожан, поэтому печалиться об их несовершенстве совершенно ни к чему.
Тем не менее, проблема «торможения» строительства из-за особенностей современного законодательства остается, поэтому для реализации новой программы реновации потребовался отдельный закон. Например, чтобы возвести новостройку средней площади (около 20 м2), потребуется прядка 5 лет. Разумеется, для решения назревших градостроительных проблем эти сроки неудовлетворительны, а, с принятием нового закона, процесс строительства можно будет ускорить в разы.
Кстати, отчисти из-за сложностей законодательства реализация прежней программы растянулась почти на 20 лет – сейчас все нюансы учтены, и подобных десятилетних «задержек» больше не будет.
За последние 6 лет в Москве ежегодно сносилось порядка 100 домов – все это осуществлялось, фактически, в ручном режиме, что было очень неэффективно, дорого, медленно и неудобно для москвичей – эти «вечные раскопки» уже настолько всем надоели, что стали темой для шуток.
На самом деле, сейчас, когда реновация вступает в активную фазу, обыватели уже почти не верят, что «все это когда-нибудь закончится» - и тем приятнее будет снова жить в красивом, чистом и благоустроенном городе. С теми темпами работы, которые заданы сейчас, это счастливое время наступит уже в ближайшем будущем. А с учетом того, что сейчас дома строятся еще и с полноценной инфраструктурой, можно ожидать, что в ближайшие годы Москва совершенно преобразится
Новая концепция застройки
Еще до принятия нового закона о реновации мэр Москвы Сергей Собянин поставил перед градостроителями глобальную задачу – Москва должна превратиться не просто в современный мегаполис, в ней должно быть создано все для комфорта людей – от рабочих мест в удобной доступности (в идеале – пешей) до безопасной пешеходной инфраструктуры с зонами отдыха.
В частности, планируется, что бОльшая часть площадей на первых этажах возводимых комплексов будет отведена под бизнес – такими образом, у людей будет возможность практически жить и работать в одном доме, не тратя по несколько часов в пути на место службы. То есть деловой центр, каким мы его знаем сейчас, будет существенно трансформирован – в городе появятся десятки и даже сотни независимых друг от друга «точек притяжения» экономической активности, что положительно скажется на транспортной ситуации и общей социальной обстановке города.
Кроме того, такой подход позволяет инвесторам (на чьи средства, преимущественно, ведется застройка), повысить доходность строительства, что очень актуально с учетом низкой маржинальности такой глобальной комплексной застройки. При этом снос старых пятиэтажек полностью осуществлялся на бюджетные средства.
Что будет с «лишними» квартирами?
Эксперты озвучивают прогноз, что в перспективе программа реновации выйдет на самоокупаемость – за счет продажи «излишков» квартир, которые появятся в ходе комплексной застройки. Конечно, эти излишки будут не такими большими и появятся они не сразу, но они определенно позволят городу отчасти вернуть средства, вложенные в реновацию.
В первые 2-3 после старта масштабного строительства года о продаже квартир-излишков говорить не приходится, т.к. порядка 90% строящихся квартир город будет бронировать для участников программы реновации – людям предоставляется по 2-3 квартиры на выбор, поэтому резерв должен быть довольно большим. По мере переселения людей свободные квартиры будут продаваться – но осуществляться это будет постепенно, и никак не в ущерб участникам реновации.
На данный момент о самоокупаемости говорить рано, но прогнозы говорят, что изначально вложенных 300 миллиардов рублей должно хватить на 4-5 лет реализации программы, в дальнейшем «вливания» еще потребуются, но уже не такие значительные. Площадки, которые освободятся после полного переселения людей, будет продаваться на аукционе, что обеспечит бюджету дополнительные денежные поступления.
Для реализации и регулировки технических и юридических моментов реновации создан государственный фонд, в который будут идти средства от программы – конечно, в ближайшие годы поступления денег не предвидится, но, к моменту, когда все участники реновации получат новое жилье, необходимо, чтобы этот фонд уже функционировал.
При создании фонда организаторы ориентировались на опыт Сингапура, который оказался очень успешным и результативным – там порядка 85% жилья в ходе реновации было построено из муниципальных фондов. Конечно, в нашей стране этот показатель будет ниже, т.к. большинство инвесторов – частные, но общая система такого распределения средств показала себя очень хорошо.
Выбор застройщиков
Несмотря на то, что по количеству строительных компаний и объему строительства Москва входит в ТОП-10 крупнейших мегаполисов, в столице не так много холдингов, которые могут себе позволить выступить застройщиками в таком огромном проекте. Дело в том, что маржинальность такого строительства существенно ниже, чем в точечной застройке, поэтому мелкие частные компании просто не смогут участвовать в конкурсе.
Все конкурсы на осуществление строительства будут открытыми, они будут осуществляться по Федеральному Закону 223. То есть, теоретически, принять в них участие может любая компания, соответствующая требованиям – но, по факту, обстоятельства складываются так, что большим компаниям воплощать реновацию будет проще и целесообразнее. Хотя, конечно, учитывая масштабы программы, можно с уверенностью утверждать, что работы хватит всем.
При этом все застройщики будут тщательно проверяться и их работа будет контролироваться специально созданными органами – поэтому о качестве будущего жилья москвичи могут не беспокоиться.
На данный момент в строительном комплексе Москвы занято порядка миллиона человек – разумеется, чтобы обеспечить их всех работой, будет недостаточно 2-3 компаний, даже очень крупных. Поэтому возможность стать застройщиком в реновации будет у многих – и город будет всячески поддерживать инициативы частных небольших компаний. В частности, власти готовы выделять бюджетные деньги на строительство инфраструктуры, которую возводить за свой счет застройщики очень не любят.
Стоит отметить, что состав работников, занятых в строительстве в последние годы, существенно изменился – это далеко не «джамшуты», над которыми было принято смеяться 5-10 лет назад. Сейчас требования к рабочим ужесточаются, требуется высокая квалификация и знание новых технологий строительства – неквалифицированная «рабочая сила» просто не допускается к работе над такими серьезными объектами, как жилье.
С учетом все возрастающих требований можно не сомневаться, что строительный комплекс еще будет меняться – возможно, будут привлекаться свежие силы из Подмосковья и регионов. В такой ситуации главное – найти баланс между качеством и уровнем оплаты труда, чтобы привлечь именно те кадры, которые обеспечат заданный уровень строительства.
Вполне вероятно, что в ближайшие годы трудовой рынок в Москве будет значительно видоизменен за счет реновации – работать строителем будет не только выгодно, но и «модно». То есть и люди, которые будут стекаться в столицу (а они будут) – начнут приносить реальную пользу, вместо бесконечного потока «менеджеров широкого профиля», которые только создают нездоровую конкуренцию и демпинг зарплат на узкоспециализированных рынках.
Что будет с плотностью населения Москвы?
Сейчас в Москве плотность населения - одна из самых больших в мире, то есть жилья катастрофически не хватает, и это неоднократно подтверждали и градостроители, и мэр. Соответственно, жилье, которое появится в ходе реновации, поможет немного ослабить напряженность в области дефицита недвижимости, но полностью проблему не решит.
При этом ситуация значительно улучшится - все же жилья станет больше, как и социально необходимых объектов – школ, садиков, больниц, парков и пр. То есть в качественном выражении все это будет сказываться на общей обстановке – экономической, социальной, жилищной и пр. – только положительно.
Несмотря на вечный миф, что «Москва не резиновая», а в нее все едут и едут, реальная ситуация выглядит совершенно иначе. Сейчас в столицу каждый год приезжает (и остается) порядка 50 000 человек, вне зависимости от перемен на рынке недвижимости.
Для уровня мирового мегаполиса это очень мало – фактически, Москва превращается в стабильный город из активно растущего. Отчасти на это повлияло появление Новой Москвы, которая приобретает все бОльший вес и развивается – теперь люди более охотно едут сюда, спокойно отказываясь от суеты Старой Москвы.
В итоге плотность населения распределяется равномернее, поэтому и приезжие в такой обстановке буквально «рассасываются», тем более, что их количество относительно стабильно. Для сравнения: в период 2000-2010 в Москву приехал МИЛЛИОН новых жителей, и это только по официальным данным, то есть, порядка (более) 100 000 в год.
То есть сейчас, с учетом перераспределения населения по Новой Москве и снижения потока приезжающих, можно считать, что плотность стабилизировалась. А с учетом реновации – она еще уменьшится и станет оптимально комфортной в сложившейся ситуации.
Глобального прироста населения в Москве не планируется, поэтому создание комфортной и безопасной инфраструктуры будет идти по плану – благо, сейчас все строящиеся жилые и деловые комплексы возводятся с учетом этого фактора.
Если в каких-то районах с транспортной, дорожной или социальной инфраструктурой будут проблемы – город берет на себя их решение в самые сжатые сроки, чтобы не вынуждать москвичей жить в плохих условиях. Еще недавно, во времена точечной застройки, такая забота о жителях выглядела бы просто фантастикой – а сейчас это привычная реальность, без которой невозможна нормальная жизнь в мегаполисе.
Повлияет ли реновация на переселение людей из Старой Москвы в Новую?
Логично предположить, что в ходе реновации можно изменить плотность населения в центре, предоставляя участникам программы жилье в Новой Москве. Но такой задачи градостроители перед собой не ставят – перераспределение населения должно быть естественным, а не насильным. Всем , кто переселяется в квартиры по программе сноса ветхого жилья, предоставляются квартиры в том же районе - это правило работает в 95% случаев.
Конечно, у владельцев квартир в центре Москвы с шаговой доступностью метро, вряд ли появятся мысли переехать в Новую Москву, которая, конечно, развивается, но до идеального места для жизни ей еще далеко.
С другой стороны, участие в реновации – это отличный шанс существенно улучшить жилищные условия, поступившись расположением квартиры. То есть участники программы могут выбрать квартиру подальше от прежней – в Новой Москве, но при этом ее площадь и/или количество комнат будет намного больше. Такой вариант хорош для тех, кто, например, работает из дома или для инвесторов, которые рассматривают недвижимость как средство вложения средств.
Через несколько лет жилье в Новой Москве будет котироваться не хуже, чем в старой – и вот тогда в полной мере проявятся все плюсы принятого решения. Очевидно, что большая квартира лучше маленькой – а район при этом далеко не всегда и не для всех критически важен. Впрочем, принятие таких решений власти оставляют москвичам – принудительно в Новую Москву никого не переселят.
Современная программа реновации предусматривает приватизацию – то есть, получая квартиру, участник программы может распоряжаться ей по своему усмотрению – в ней можно жить, сдавать, продать и пр. Даже те, кто сейчас пользуются жильем на условиях социального найма, получат сразу приватизированные квартиры в личную собственность.
Как застраивается и будет застраиваться Новая Москва?
В момент образования Новой Москвы в 2012 году никто точно не знал, как она будет развиваться. Одна из версий гласила, что Новая Москва станет чем-то, что будет напоминать европейские пригороды – милые маленькие домики для комфортной жизни, к которой стремятся многие горожане, уставшие от темпа столицы. Но не желающие ее покидать окончательно.
На практике получилось, что домики отнюдь не маленькие – основную часть застройки представляют собой многоэтажки, которые строились очень быстро и вообще без инфраструктуры – здесь не было ни нормальных дорого, ни школ, ни мест для отдыха.
Сейчас ситуация выравнивается, инфраструктура достраивается и приводится в порядок, но некоторые моменты изменить невозможно: например, ограничить многоэтажную застройку в «первом поясе», прилегающем к границам старой Москвы (около 10 км от МКАД), не получится – потому что здесь уже выданы разрешения на многоэтажное строительство еще до выхода нового законодательства. Эти разрешения на застройку порядка 16 000 000 м2 были выданы еще властями бывшего Подмосковья, и их действие отменить нельзя – поэтому многоэтажек все же будет много.
Современная застройка Новой Москвы – комплексная, с разной этажностью. Некоторые строящиеся корпуса тоже достигают 20-25 этажей, но их не так много – в основном, это офисно-деловые центры и комплексы апартаментов. В целом, все строящиеся здания будут ниже 20 этажей, то есть не будут превращаться в «муравейники-человейники», к которым так презрительно относятся прогрессивные градостроители.
Важный фактор, оправдывающий многоэтажную застройку – проведение метро. Строительство даже одной станции стоит очень дорого, и, чтобы это окупилось, необходимо, чтобы желающих пользоваться метрополитеном было много. В противном случае «копать» метро просто невыгодно – оно будет очень дорогим для пользователей. Поэтому, на данный момент, планируется, что «первый пояс» Новой Москвы будет развиваться по общим нормам урбанистики старого города.
Впрочем, наличие или отсутствие метро в районах Новой Москвы мало кого пугает, т.к. уровень автомобилизации в Москве очень высок. Если человек/семья принимает решение жить далеко от центра, предполагается, что транспортный вопрос в бОльшей степени решен – даже если нет личного автомобиля, до ближайшей станции метро уже сейчас можно добраться на наземном общественном транспорте за 10-20 минут.
Для людей, которые добираются до метро на машине, а далее едут на подземке – предусмотрено строительство перехватывающих парковок, где можно будет безопасно оставлять машины на день.
Благоустройство центра Старой Москвы
С учетом всех планируемых изменений, центр Москвы превратится (отчасти и постепенно) из делового узла в туристический – здесь будет много зон и объектов для отдыха, в том числе, пешеходных. Автомобилисты по-прежнему считают, что их права сильно ущемляют и ограничивают платными парковками, но, на самом деле, такой подход помогает разгрузить плотность заселения центра и его ослабить его транспортную нагрузку.
Существует мнение, что такой вектор развития направлен на создание определенного слоя населения – жизнь в центре получается очень дорогой, т.к. здесь дорого буквально все – парковка, аренда, услуги и пр.
Отчасти это так, но у властей нет цели ограничивать доступ горожан в исторический центр – просто здесь будут проводить время те, кому это действительно интересно.
А по поводу высоких цен – да, за все нужно платить, и за удовольствие жить/отдыхать в центре мегаполиса мирового уровня – тоже. При этом в городе будут создаваться другие точки притяжения, функционально ничуть не менее комфортные и перспективные, чем центр старой Москвы, поэтому ни о каком ограничении прав москвичей речи вообще не идет.
Центр Москвы уже сейчас очень гостеприимен и уровню его благоустройства позавидуют многие мегаполисы мира – и в ближайшее время эта тенденция сохранится. Это идеальное место для отдыха и прогулок, в том числе, туристических; современный центр столицы действительно представляет собой место, которым город может гордиться.
Если говорить о ценах на жилье в центре – конечно, они выше, по сравнению с другими районами, но при этом стоимость квартир относительно стабильна, вне зависимости от уровня благоустроенности. То есть, разговоры о том, что жизнь в центре безумно дорога – не соответствуют действительности.
Что касается жителей центра, которые «вынуждены» пользоваться только дорогими услугами или покупать дорогие товары – у них всегда есть выбор: смириться с положением дел, либо продать квартиру и переехать в другой район, не такой «модный» и дорогой.
К чему приводит улучшение пешеходной инфраструктуры в ущерб правам автомобилистов?
Грубо говоря, автомобилистов становится меньше, а пешеходов – больше. Для центра это очень хорошо – он становится чище, свободнее и комфортнее. Кроме того, появляются возможности для развития малого бизнеса – сейчас почти все первые этажи центра отведены под всевозможные магазины и салоны услуг, которыми пешеходы с удовольствием пользуются. Цены в этих «лавочках» в центре города довольно высоки – как и в центре любого большого города, это нормальная закономерность.
Перспективы развития Новой Москвы в цифрах
320 – детских садов планируется построить к 2035 году.
170 – количество школ, которое появится в Новой Москве к 2035 году.
125 – количество больниц, которое появится в Новой Москве к 2035 году.
50 – количество социальных объектов, которые были построены за первые 4 года существования Новой Москвы. 30 из них – это садики, 10 – школы, 7 – больницы.
Кроме того, в 2018 году в Новой Москве будет построено 10 детских садов, 4 школы, 3 поликлиники и станция скорой помощи.