Новости

Новости рынка жилой недвижимости Москвы: проблемы, тенденции, цены

15.04.2019
Новости рынка жилой недвижимости Москвы: проблемы, тенденции, цены
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

2018 год был очень бурным для застройщиков – в первую очередь, это было связано с кардинальными изменениями законодательства о строительстве по договорам долевого участия.

Девелоперы пытались получить как можно больше разрешений, чтобы строить по старым правилам, старались заключить как можно больше сделок, пока люди нервничают и торопятся в ожидании перемен (в такие периоды стабильно наблюдается всплеск спроса, как это и произошло в конце 2018 года). Такая активность дала свои результаты, хотя и привела к некоторым «перекосам».

Для невостребованных квартир в 2019 году достигла 20%

Это очень высокий показатель, в норме он не превышает 10% (в масс-маркете). Для сравнения – на тот же период в 2018 году доля «неликвидных» квартир составляла 12%, а в 2017 – 8%.

Под неликвидом подразумеваются не квартиры плохого качества, наоборот – это очень хорошее жилье в престижных жилых комплексах. Просто спрос на него сейчас довольно низкий, в основном – из-за высокой цены. Больше всего таких квартир - хороших, но «непродаваемых» - находится в новостройках бизнес-класса. Такое жилье может продаваться по 5-7 лет, что, в условиях непредсказуемой экономической ситуации – просто гигантский срок.

Разумеется, застройщики не хотят ждать годами, пока эта недвижимость найдет своих владельцев по установленным ценам. Чтобы сдвинуть продажи «неликвида» с мертвой точки, девелоперы предлагают на такие квартиры самые приятные скидки – это привлекает внимание не только к «проблемным» квартирам, но и к объекту в целом, что тоже очень полезно для активизации продаж.

По каким критериям недвижимость попадает в категорию «низколиквидной»?

  • Неудачное расположение: это касается не столько квартиры, сколько всего дома. Конечно, при выборе места застройки продумываются все факторы, которые могут повлиять на востребованность и цену квартир, но на практике все происходит далеко не всегда так, как было запланировано.

    Например, есть проблемы с общественным транспортом, парковкой, соседством с другими спорными объектами. В итоге дорогой проект реализован так, как было запланировано, но внешние факторы все портят – и люби просто не хотят покупать жилье в таком доме.

  • Неудачная квартирография: сейчас многие застройщики экспериментируют с планировками, количеством и размером комнат – и не всегда эти эксперименты бывают удачными. При неудачной квартирографии есть неплохой способ активизировать продажи – предложить объединить соседние квартиры. Это требует определенных усилий, но, в конечном итоге, покупатель получает эксклюзивное жилье, которое может в точности «попасть» в его ожидания.

    Угадать здесь практически невозможно, да и не нужно – в любом случае, каждая квартира найдет своего хозяина, даже если она кажется немного странной. Это же Москва, и хорошая недвижимость долго пустовать не будет. Другое дело, что «долго» - понятие очень условное, и большинство застройщиков стараются продать жилье как можно быстрее, не оставляя его «вызревать» в течение 3-5 лет.

Скидки – беспроигрышный способ продать даже самую спорную квартиру в короткие сроки, и девелоперы активно пользуются этим инструментом. Скидка на «неликвидную» недвижимость может составлять 15-20% и даже больше – такой солидный дисконт моментально привлекает внимание ко всему объекту и помогает сразу поднять интерес со стороны покупателей. В элитных проектах скидки могут достигать 30% - это прекрасная возможность купить жилье с самыми высокими характеристиками по минимальной цене.

Кроме скидок, застройщики делают в непопулярных квартирах хороший ремонт – это тоже помогает стимулировать продажи. Квартира с отделкой, в престижном доме (даже если он не очень удачно расположен) – это привлекательный лот, который может быстро найти хозяина.

Все застройщики понимают, что создать полностью идеальный дом – невозможно. Практически в каждом объекте есть около 10% квартир, которые никому не нравятся – например, они находятся на нижних этажах, или в них мало света, или из окон открывается не самый живописный вид (иногда все эти факторы сочетаются). Конечно, можно подождать 2-3-5 лет, пока квартира дождется своего хозяина, но намного выгоднее предпринять некоторые меры и продать ее как можно быстрее – с помощью скидок или отделки. В долгосрочной перспективе эти затраты все равно окупятся.

Откуда взялся такой большой процент «неликвида»?

В последние 1-2 года на рынке недвижимости Москвы появилось много интересных жилых комплексов, которые нравятся покупателям по всем параметрам – расположению, планировке, цене. При этом квартиры даже в самых новых, привлекательных комплексах практически никогда не раскупаются «под ноль».

Но и «старый» неликвид в других ЖК не успевает распродаваться (помним, что там срок продажи может составлять 3-7 лет), и в новых новостройках тоже есть свой неликвид – в итоге общий процент невостребованных квартир в сданных домах увеличивается.

Сейчас мы наблюдаем перераспределение спроса в пользу новых проектов, строящихся по самым современным стандартам - они в большей степени отвечают запросам большинства потенциальных собственников. Но и на квартиры в старых проектах можно найти покупателей, нужно лишь принять некоторые меры – дать скидку, сделать ремонт и донести эту информацию до клиентов.

Примерно 50% объема малоликвидного жилья расположено в старой Москве (в пределах МКАД), четверть – в Новой Москве и четверть – в Подмосковье.

Причина такого распределения заключается в том, что невостребованными остаются квартиры в сегменте премиум и бизнес в объектах, расположенных в границах «Старой» Москвы. Цены здесь высокие, обслуживание жилья тоже обходится дорого. При этом можно купить квартиру с примерно такими же характеристиками в Новой Москве – и это будет намного дешевле.

В 2017-18 гг. в Москве появились новые проекты класса комфорт+ - они перетянули на себя значительную часть потенциальных покупателей квартир класса бизнес. Это привело к росту процента низколиквидных квартир в дорогих ЖК, которые уже были введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада. Сейчас в некоторых объектах бизнес-класса доля малоликвидных квартир превышает 60% - это очень много. Т распродать такое большое количество спорной недвижимости можно только с помощью дополнительных стимулирующих мер.

Примечательно, что между темпами продаж и классом жилья есть очевидная связь.

  • Масс-маркет: в этом сегменте доля неликвида крайне редко превышает 10%, и даже эти условно проблемные квартиры распродаются в течение 6-12 месяцев. Даже если продажи вдруг «застопорятся», можно дать небольшую скидку – и объект будет распродан полностью. Дело в том, что покупатели такой недвижимости очень чувствительны к цене, и они моментально реагируют на скидки.
  • Бизнес и премиум сегмент: здесь у покупателей довольно высокие запросы, и скидки помогают далеко не всегда. Точнее, скидка может привлечь внимание, но она не является решающим фактором. Покупателям, рассматривающим недвижимость в этих сегментах, важна не только и не столько цена, сколько комфорт и индивидуальные условия. Например, застройщик может предложить хороший ремонт, или изменение планировки (дать готовый вариант или помочь с согласованием) – это будет большим плюсом в пользу покупки.
    Все эти меры очень затратны, они требуют времени и усилий с неочевидным результатом. Не все застройщики готовы вовлекаться в такие нюансы для каждого покупателя, и не все покупатели в конечном итоге (даже после выполнения всех условий) соглашаются на сделку – в итоге в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40%, и они ждут покупателя 3 года и больше

Еще одна закономерность, влияющая на ликвидность объекта – связь между количеством комнат и классом недвижимости.

  • В сегменте эконом хуже всего продаются многокомнатные квартиры – именно они составляют основную часть «неликвида». Такие квартиры (с количеством комнат более трех) продаются на этапе ввода объекта или в процессе заселения – то есть в последнюю очередь. При этом 1-2 комнатные квартиры в сегменте эконом раскупаются очень быстро, еще на стадии возведения этажей.
  • В ЖК премиум и бизнес-класса все иначе – в первую очередь продаются многокомнатные квартиры с большим метражом, и уже «по остаточному принципу» - 1-2 комнатные апартаменты.

Как правило, акции проводятся соразмерно спросу на квартиры. Чем меньше спрос – тем больше скидка. Например, в одном и том же жилом комплексе размер скидки может быть разным: 15% на «трешки» и 5% на «однушки» - все зависит от класса жилья и количества нераспроданных лотов.

40 застройщиков в Московской области уйдут с рынка недвижимости

Новые правила, регламентирующие строительство по договорам долевого участия, стали естественным фильтром, который вытеснил с рынка слабых игроков. 40 девелоперов, работающих в Подмосковье, не могли перейти на работу с эскроу-счетами – эти застройщики не получат финансирование от банков и не смогут продолжить работу.

Такая ситуация была прогнозируема, но количество компаний оказалось неожиданным. С учетом новых правил предполагалось, что 15-20 компаний не смогут «вписаться» в новые условия, а их оказалось аж 40!

Всего в Московской области работает 116 застройщиков, и теперь из них останется лишь 2/3.

Интересно, что по официальным данным в Московской области было не 116, а 427 компаний, которые занимались застройкой.

В итоге основная часть из них (более 300) теперь не могут вести строительство по следующим причинам:

  • Блокировка привлечения денег дольщиков из-за того, что компании не перешли на эскроу-счета;
  • Блокировка деятельности компании из-за нецелевого использования средств;
  • Компания не предоставила документы для открытия специализированного счета в указанный срок.

Справка: с 1 июля 2019 года российские застройщики переходят на проектное финансирование, при котором деньги дольщиков, внесенные на строительство жилья, можно будет привлекать только по специализированным счетам (эскроу); деньги хранятся в банке до полной сдачи объекта.

Спрос на готовые новостройки в Москве и МО активизировался из-за банкротства застройщиков

Покупатели недвижимости не хотят рисковать своими деньгами и предпочитают вкладывать деньги только в надежное жилье – желательно, уже готовое, или находящееся в максимальной степени готовности.

Сейчас на готовые новостройки столицы приходится 48% спроса – это огромный показатель. При этом спрос на покупку квартир на этапе возведения этажей упал до 25% (для сравнения – еще полгода назад он составлял около 50%).

Такое изменение спроса связано с тем, что многие застройщики просто не могут работать в новых условиях, и у покупателей возникает паника – они категорически не хотят приобретать недвижимость даже с малейшим риском.

Эта тенденция особенно заметна в Подмосковье – здесь число проектов на этапе монтажа этажей сократилось до 23%, а доля домов на стадии отделки поднялась с 6% до 60%. При этом большинство покупателей в МО – 82% – выбирает для покупки квартиры в объектах именно в максимальной степени готовности.

По оценке экспертов, доля готовых домов в спросе будет расти. Глобальные перемены в деятельности застройщиков после 1 июля 2019-го могут привести к еще более существенной корректировке цен, в результате которой разница в стоимости жилья в проекте на стадии котлована и в построенном доме окажется незначительной. В итоге порядка 60% покупателей в МО будут покупать только готовое жилье.

За прошлый, 2018 год, доля проектов на начальной стадии строительства выросла по всей Москве. Самый большой прирост наблюдается в «Старой» Москве (в пределах МКАД) – здесь количество новых проектов выросло до 20%.

Такая динамика объясняется очень просто - в первом полугодии 2018-го девелоперы направили свои силы на получение разрешений на строительство, что привело к планомерному выходу новых проектов. Это было заметно на всех территориях, однако в Москве тенденция проявилась очень ярко.

Сейчас прогноз такой: в ближайший год (2019) число проектов на стадии котлована снизится приблизительно на треть.

  • Во-первых, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ возможны задержки с выходом новых жилых комплексов.
  • Во-вторых, количество игроков рынка будет уменьшаться (это уже происходит).

После того, как Минстрой опубликовал критерии, касающиеся достройки жилья по старым правилам, начался усиленный процесс строительства.

Чтобы работать без перехода на эскроу-счета, готовность объекта должна быть не менее 30%. Логично, что за год стало заметно серьезное уменьшение доли домов на этапе монтажа и увеличение их числа на стадии завершения строительства. В столице на готовые объекты и так приходилась значительная часть предложения, а вот присоединенным территориям и области здесь пришлось сделать рывок.

За год востребованность недвижимости в домах на этапе возведения этажей уменьшилась повсеместно, но заметнее всего она снизилась в Подпосковье, где спрос на квартиры в таких домах уменьшился с 78% до 14%.

Зато готовые жилые комплексы в МО стали популярнее: если в марте 2018-го недвижимость в подобных проектах приобретали 10% покупателей, то сейчас – 82%.


Вверх