Новости
2018 год был очень бурным для застройщиков – в первую очередь, это было связано с кардинальными изменениями законодательства о строительстве по договорам долевого участия.
Девелоперы пытались получить как можно больше разрешений, чтобы строить по старым правилам, старались заключить как можно больше сделок, пока люди нервничают и торопятся в ожидании перемен (в такие периоды стабильно наблюдается всплеск спроса, как это и произошло в конце 2018 года). Такая активность дала свои результаты, хотя и привела к некоторым «перекосам».
Это очень высокий показатель, в норме он не превышает 10% (в масс-маркете). Для сравнения – на тот же период в 2018 году доля «неликвидных» квартир составляла 12%, а в 2017 – 8%.
Под неликвидом подразумеваются не квартиры плохого качества, наоборот – это очень хорошее жилье в престижных жилых комплексах. Просто спрос на него сейчас довольно низкий, в основном – из-за высокой цены. Больше всего таких квартир - хороших, но «непродаваемых» - находится в новостройках бизнес-класса. Такое жилье может продаваться по 5-7 лет, что, в условиях непредсказуемой экономической ситуации – просто гигантский срок.
Разумеется, застройщики не хотят ждать годами, пока эта недвижимость найдет своих владельцев по установленным ценам. Чтобы сдвинуть продажи «неликвида» с мертвой точки, девелоперы предлагают на такие квартиры самые приятные скидки – это привлекает внимание не только к «проблемным» квартирам, но и к объекту в целом, что тоже очень полезно для активизации продаж.
Например, есть проблемы с общественным транспортом, парковкой, соседством с другими спорными объектами. В итоге дорогой проект реализован так, как было запланировано, но внешние факторы все портят – и люби просто не хотят покупать жилье в таком доме.
Угадать здесь практически невозможно, да и не нужно – в любом случае, каждая квартира найдет своего хозяина, даже если она кажется немного странной. Это же Москва, и хорошая недвижимость долго пустовать не будет. Другое дело, что «долго» - понятие очень условное, и большинство застройщиков стараются продать жилье как можно быстрее, не оставляя его «вызревать» в течение 3-5 лет.
Скидки – беспроигрышный способ продать даже самую спорную квартиру в короткие сроки, и девелоперы активно пользуются этим инструментом. Скидка на «неликвидную» недвижимость может составлять 15-20% и даже больше – такой солидный дисконт моментально привлекает внимание ко всему объекту и помогает сразу поднять интерес со стороны покупателей. В элитных проектах скидки могут достигать 30% - это прекрасная возможность купить жилье с самыми высокими характеристиками по минимальной цене.
Кроме скидок, застройщики делают в непопулярных квартирах хороший ремонт – это тоже помогает стимулировать продажи. Квартира с отделкой, в престижном доме (даже если он не очень удачно расположен) – это привлекательный лот, который может быстро найти хозяина.
Все застройщики понимают, что создать полностью идеальный дом – невозможно. Практически в каждом объекте есть около 10% квартир, которые никому не нравятся – например, они находятся на нижних этажах, или в них мало света, или из окон открывается не самый живописный вид (иногда все эти факторы сочетаются). Конечно, можно подождать 2-3-5 лет, пока квартира дождется своего хозяина, но намного выгоднее предпринять некоторые меры и продать ее как можно быстрее – с помощью скидок или отделки. В долгосрочной перспективе эти затраты все равно окупятся.
В последние 1-2 года на рынке недвижимости Москвы появилось много интересных жилых комплексов, которые нравятся покупателям по всем параметрам – расположению, планировке, цене. При этом квартиры даже в самых новых, привлекательных комплексах практически никогда не раскупаются «под ноль».
Но и «старый» неликвид в других ЖК не успевает распродаваться (помним, что там срок продажи может составлять 3-7 лет), и в новых новостройках тоже есть свой неликвид – в итоге общий процент невостребованных квартир в сданных домах увеличивается.
Сейчас мы наблюдаем перераспределение спроса в пользу новых проектов, строящихся по самым современным стандартам - они в большей степени отвечают запросам большинства потенциальных собственников. Но и на квартиры в старых проектах можно найти покупателей, нужно лишь принять некоторые меры – дать скидку, сделать ремонт и донести эту информацию до клиентов.
Причина такого распределения заключается в том, что невостребованными остаются квартиры в сегменте премиум и бизнес в объектах, расположенных в границах «Старой» Москвы. Цены здесь высокие, обслуживание жилья тоже обходится дорого. При этом можно купить квартиру с примерно такими же характеристиками в Новой Москве – и это будет намного дешевле.
В 2017-18 гг. в Москве появились новые проекты класса комфорт+ - они перетянули на себя значительную часть потенциальных покупателей квартир класса бизнес. Это привело к росту процента низколиквидных квартир в дорогих ЖК, которые уже были введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада. Сейчас в некоторых объектах бизнес-класса доля малоликвидных квартир превышает 60% - это очень много. Т распродать такое большое количество спорной недвижимости можно только с помощью дополнительных стимулирующих мер.
Примечательно, что между темпами продаж и классом жилья есть очевидная связь.
Еще одна закономерность, влияющая на ликвидность объекта – связь между количеством комнат и классом недвижимости.
Как правило, акции проводятся соразмерно спросу на квартиры. Чем меньше спрос – тем больше скидка. Например, в одном и том же жилом комплексе размер скидки может быть разным: 15% на «трешки» и 5% на «однушки» - все зависит от класса жилья и количества нераспроданных лотов.
Новые правила, регламентирующие строительство по договорам долевого участия, стали естественным фильтром, который вытеснил с рынка слабых игроков. 40 девелоперов, работающих в Подмосковье, не могли перейти на работу с эскроу-счетами – эти застройщики не получат финансирование от банков и не смогут продолжить работу.
Такая ситуация была прогнозируема, но количество компаний оказалось неожиданным. С учетом новых правил предполагалось, что 15-20 компаний не смогут «вписаться» в новые условия, а их оказалось аж 40!
Всего в Московской области работает 116 застройщиков, и теперь из них останется лишь 2/3.
Интересно, что по официальным данным в Московской области было не 116, а 427 компаний, которые занимались застройкой.
В итоге основная часть из них (более 300) теперь не могут вести строительство по следующим причинам:
Справка: с 1 июля 2019 года российские застройщики переходят на проектное финансирование, при котором деньги дольщиков, внесенные на строительство жилья, можно будет привлекать только по специализированным счетам (эскроу); деньги хранятся в банке до полной сдачи объекта.
Покупатели недвижимости не хотят рисковать своими деньгами и предпочитают вкладывать деньги только в надежное жилье – желательно, уже готовое, или находящееся в максимальной степени готовности.
Сейчас на готовые новостройки столицы приходится 48% спроса – это огромный показатель. При этом спрос на покупку квартир на этапе возведения этажей упал до 25% (для сравнения – еще полгода назад он составлял около 50%).
Такое изменение спроса связано с тем, что многие застройщики просто не могут работать в новых условиях, и у покупателей возникает паника – они категорически не хотят приобретать недвижимость даже с малейшим риском.
Эта тенденция особенно заметна в Подмосковье – здесь число проектов на этапе монтажа этажей сократилось до 23%, а доля домов на стадии отделки поднялась с 6% до 60%. При этом большинство покупателей в МО – 82% – выбирает для покупки квартиры в объектах именно в максимальной степени готовности.
По оценке экспертов, доля готовых домов в спросе будет расти. Глобальные перемены в деятельности застройщиков после 1 июля 2019-го могут привести к еще более существенной корректировке цен, в результате которой разница в стоимости жилья в проекте на стадии котлована и в построенном доме окажется незначительной. В итоге порядка 60% покупателей в МО будут покупать только готовое жилье.
За прошлый, 2018 год, доля проектов на начальной стадии строительства выросла по всей Москве. Самый большой прирост наблюдается в «Старой» Москве (в пределах МКАД) – здесь количество новых проектов выросло до 20%.
Такая динамика объясняется очень просто - в первом полугодии 2018-го девелоперы направили свои силы на получение разрешений на строительство, что привело к планомерному выходу новых проектов. Это было заметно на всех территориях, однако в Москве тенденция проявилась очень ярко.
Сейчас прогноз такой: в ближайший год (2019) число проектов на стадии котлована снизится приблизительно на треть.
После того, как Минстрой опубликовал критерии, касающиеся достройки жилья по старым правилам, начался усиленный процесс строительства.
Чтобы работать без перехода на эскроу-счета, готовность объекта должна быть не менее 30%. Логично, что за год стало заметно серьезное уменьшение доли домов на этапе монтажа и увеличение их числа на стадии завершения строительства. В столице на готовые объекты и так приходилась значительная часть предложения, а вот присоединенным территориям и области здесь пришлось сделать рывок.
За год востребованность недвижимости в домах на этапе возведения этажей уменьшилась повсеместно, но заметнее всего она снизилась в Подпосковье, где спрос на квартиры в таких домах уменьшился с 78% до 14%.
Зато готовые жилые комплексы в МО стали популярнее: если в марте 2018-го недвижимость в подобных проектах приобретали 10% покупателей, то сейчас – 82%.
