Несмотря на усилия, предпринимаемые градостроителями и правительством Москвы в отношении решения проблем ДДУ, говорить о полном порядке в этой сфере еще очень рано.
По предварительным прогнозам, основная часть проблемных объектов будет сдана к 2023 году. С учетом того, что сейчас у нечистоплотных застройщиков почти нет шансов пройти финансовый фильтр в виде эскроу-счетов, этот план вполне осуществим.
К проблемным объектам относятся не только дома, строящиеся по ДДУ, но и коммерческие объекты. Их меньше, но работать с ними сложнее – как правило, это очень амбициозные проекты, завершение которых требует больших вложений.
Завершение строительства проблемных ЖК за счет городского бюджета
На данный момент разработано несколько стратегий работы с проблемными объектами, в том числе, с привлечением средств из бюджета.
Да, в свете сразу нескольких глобальных текущих проектов (реновация, транспортная сеть) такая дополнительная нагрузка на бюджет совсем неуместна. Это очень болезненный вопрос, который может вызвать острое социальное напряжение, если его не решить.
Проще говоря, на фоне переселения тысяч людей в новое жилье по программе реновации, обманутые дольщики будут себя чувствовать крайне уязвимыми и «брошенными» - разумеется, никто не заслуживает такого отношения со стороны властей. Поэтому вполне понятно, что градостроители делают все возможное, чтобы как можно быстрее и эффективнее решить этот вопрос, несмотря на значительные расходы.
Завершение проблемных объектов ведется в рамках закона о банкротстве, который предусматривает возможность достраивать объект силами нового застройщика при введении процедуры конкурсного производства. Застройщиками в данном случае могут выступать как частные компании, так и город.
Сейчас решено за счет городского бюджета завершить строительство жилых комплексов по трем адресам - «Царицыно» на юге столицы, «Терлецкий парк» на востоке города и «Марушкино» в Новой Москве. По предварительным оценкам, объем инвестиций из бюджета города в эти объекты составит около 20 миллиардов рублей.
9 октября 2019 года вышло постановление правительства Москвы о создании Московского Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Задача фонда – обследование проблемных объектов, формирование недостающих сумм и составление обращений в Москомстройинвест на достройку объектов. Уже идет формирование перечня домов, которыми фонд будет заниматься в ближайшее время.
Возведение жилого комплекса «Медовая долина»
Одна из мер контроля застройщиков – это контроль сроков выполнения обязательств перед дольщиками. В прошлом году, в преддверии внедрения новых правил работы, многие застройщики резко активизировались и начали работать в ударном темпе, чтобы иметь возможность сдать уже начатые объекты по старой схеме. Ожидаемо, что именно этот момент стал «узким местом» всей системы ДДУ, которая еще не успела перестроиться полностью под новые условия.
Чтобы избежать многочисленных накладок по срокам и не вызывать недовольство дольщиков, Москомстройинвестом было принято решение взять на особый контроль объекты, вызывающие опасения.
Одним из таких ЖК стала «Медовая долина» в Новой Москве (в поселении Марушкинское, ЗАО «Крекшино»).
Планировалось, что все участники получат ключи от новых квартир в декабре 2019 года, но шансов на это мало. В ходе строительства со стороны девелопера уже были переносы сроков ввода, поэтому обещания не вызывают доверия.
Представитель застройщика сообщил, что:
- • По корпусам 4 и 6 третьего этапа строительства завершены монолитные работы, ведется кладка наружных стен, выполняются фасадные и другие работы.
- • По корпусу 5 монолитные работы выполняются на уровне 6-7 этажей. На этих трех корпусах работает около 600 человек.
- • По корпусам 7-9 пятого этапа строительства ведется устройство монолитных конструкций и перекрытий. На стройплощадке трудится около 180 человек.
В рамках третьего этапа строительства здесь возводится детский сад; на данный момент завершены монолитные работы по строительству 2 этажа здания.
Основные препятствия, которые могут возникнуть при вводе объектов, связаны с подключением корпусов к газоснабжению.
Чтобы не дать застройщику еще сильнее затянуть сроки, контролирующие ведомства постоянно инициируют личные встречи, запрашивают отчеты и отслеживают ход работ практически в онлайн-режиме. Строительство объекта рассматривается на заседаниях рабочей группы в прокуратуре Новомосковского округа.
В этом году на объекте была проведена внеплановая проверка девелопера, которая выявила ряд серьезных нарушений. В частности, была обнаружена одна из самых распространенных проблем застройщиков – дольщиков не ставили в известность о несоблюдении сроков, также были нарушения в проектной декларации и в порядке раскрытия информации в ЕИСЖС.
На основании проверки застройщику был выдан перечень предписаний, которые необходимо устранить в самое ближайшее время. На особом контроле – приведение в порядок графика строительства и его приведение в соответствие с запланированными сроками.
С учетом всех выявленных нарушений и общей негативной обстановки вокруг этого ЖК, Москомстройинвест направил материалы по итогам проверки в ГУ МВД России по Москве и прокуратуру Москвы для совместной работы, в том числе для проведения проверки.
В ЖК «Андерсен» будет введено два дома до конца 2019 года
ЖК «Андерсен» строится в районе деревни Десна поселения Десеновское (Новая Москва). В этом комплексе проблемными являются дома № 55 и № 6 – сроки их сдачи переносились уже несколько раз. По последним данным, они все же будут сданы до конца 2019 года.
В конце сентября компания подала документы на получение ЗОС на дом № 55. Надзорный орган выявил нарушения в части пожарной системы, лифтового оборудования.
Застройщику предписано срочно устранить недочеты и подать заявку на получение заключения о соответствии (ЗОС). На данный момент застройщик утверждает, что все дефекты были устранены, хотя в Мосгосстройнадзоре этот факт не подтверждают.
Сейчас перед инвестором стоит задача получить до 30 ноября 2019 года разрешение на ввод дома.
Также застройщик собирался направить извещение о готовности дома № 6 в надзорный орган до 18 октября, но эти сроки не были соблюдены. В качестве аргументов были приведены сложности с подрядчиком, который оформлял фасад дома. В результате было решено заменить подрядную организацию, и поручить эту работу компании, достраивающей дом №55.
В итоге срок по дому №6 был перенесен на вторую половину ноября, его сдача назначена на конец декабря. По заверениям застройщика, с финансированием проблем нет, поэтому можно ожидать, что дольщики наконец-то получат свои ключи.
Также обсуждался вопрос наложения ареста на земельный участок под корпусами. Как отметил представитель застройщика, это связано с требованиями выплаты неустоек гражданами, чьи дома уже введены. По поручению заместителя председателя Москомстройинвеста застройщик предоставит всю информацию по этому вопросу для детального изучения и поиска оперативного решения.
Москомстройинвест уже подал в прокуратуру Москвы обращение с запросом взять на особый контроль работу этого застройщика.
«Терлецкий парк» - проблемный жилой комплекс на востоке Москвы
Жилой комплекс «Терлецкий парк» является одним из самых давних и масштабных проблемных объектов Москвы. Строительство этого ЖК началось более 15 лет назад – в 2004 году, и на данный момент его готовность составляет не более 25%. За 15 лет ЖК успел даже сменить название, ранее он назывался «Московские окна».
Чтобы уже закрыть вопрос с этим гигантским долгостроем, было принято решение завершить работы за счет бюджетных средств.
Помимо проблем со сроками и огромным масштабом предстоящих работ , Терлецкий парк «отличился» двойными продажами жилья. Этот вопрос застройщиков обязали урегулировать до того, как объект будет введен.
Проблема с двойными продажами будет решаться в индивидуальном порядке с каждым покупателем.
В конце июня этого года состоялся суд, по результатам которого права на участок под ЖК «Терлецкий парк» перешли городу (в частности, муниципальной строительной компании АО «Мосотделстрой №1»). Также городскому застройщику вместе с участком перешли и обязательства перед дольщиками.
Конкурсный управляющий не подписывает договор с АО «Мосотделстрой №1» на выполнение функций технического заказчика, а сейчас не подписывает договор передачи объекта, несмотря на решение суда. Это лишает возможности АО «Мосотделстрой №1» развернуть полные масштабные работы.
Представитель АО «Мосотделстрой №1» сообщил, что смета уже сформирована и отправлена на согласование в Мосгосэкспертизу.
Если по результатам экспертизы будет выдано положительное заключение, городской застройщик сразу приступит к работе.
На данный момент сносятся перегородки между квартирами в первом корпусе, которые были установлены не по проекту. Также идут кровельные работы в двух корпусах.
Основные вопросы, волнующие дольщиков Терлецкого парка, имеют отношение к созданию реестра требований участников ДДУ.
Ключевые разногласия по передаче прав и обязанностей от предыдущего частного инвестора новому городскому (АО «Мосотделстрой №1») были урегулированы на суде, который состоялся в конце сентября 2019 года.
ЖК Sky House на Якиманке введут в эксплуатацию к началу 2022 года
Жилой комплекс Sky House возводится в центре города в районе Якиманка на ул. Мытная. Комплекс строится уже более 10 лет – с 2008 года. Сроки ввода объекта много раз сдвигались, и за 11 лет достроить Sky House так и не удалось.
Совокупная площадь ЖК составляет порядка 150 м2. Сюда входит 8 зданий, 4 из них – жилые многоэтажки, остальные 4 – объекты инфраструктуры (ФОК, спорт.школа, парковка и административное сооружение).
Интересно, что изначально застройщик выбрал очень правильную стратегию – возводить дома сразу с объектами инфраструктуры в шаговой доступности. 11 лет назад такой подход был еще мало распространен, хотя сейчас это считается нормой (и даже стандартом). К сожалению, завершить строительство так и не удалось, несмотря на очень перспективный проект.
Сейчас разрешение на строительство Sky House продлено до конца 2021 года. После того, как будет проведено обследование всех уже построенных зданий, новый технический заказчик приступит к работе.
Обследование необходимо для того, чтобы оценить качество и безопасность всех систем, а также техническое состояние сооружений. Стройка длиной в 11 лет – это очень много.
Сейчас ведется обследование и тестирование внутренних систем жилых корпусов для определения технического состояния конструкций. Кроме того, заключены договоры на постоянное электроснабжение и водоснабжение жилых корпусов.
Техническому заказчику уже удалось договориться о сотрудничестве ресурсоснабжающими компаниями – это один из самых сложных вопросов в данном случае, т.к. проводить коммуникации в объектах такого «возраста» довольно трудно.
Достигнутые договоренности позволят бесперебойно вести строительные работы.Также специалисты продолжают анализировать архитектурно-строительную часть и конструктив, внутренние и наружные сети ЖК, ведется аудит проектной, рабочей и исполнительной документации.