Долевое строительство в России имеет довольно плохую репутацию по вполне понятным причинам. В течение двух десятилетий покупатели недвижимости, подписывая договор ДДУ, надеялись на благополучный исход, но при этом всегда понимали, что существует ненулевой риск того, что дом не будет сдан вовремя. Тем не менее, привлекательные цены и отличные рекламные кампании работали безотказно, люди доверяли свои деньги застройщикам – и нередко оказывались обманутыми.
К счастью, сейчас в Москве проблема с обманутыми дольщиками практически решена. Это удалось сделать за счет реформы системы финансирования строек, которая сейчас основана на обязательном использовании эскроу-счетов. Для застройщиков это довольно неудобно и не выгодно, но на данный момент это единственный эффективный метод защиты интересов дольщиков.
Москва лидирует по ДДУ среди регионов центральной России
Москва остается лидером по количеству оформленных договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости Центральной России за первый квартал этого года.
- Такое большое количество заключаемых договором долевого участия объясняется несколькими причинами:
- Большое население Москвы;
- Цифровизация строительной отрасли – благодаря этому все процедуры по приобретению недвижимости на этапе строительства упростились до предела;
- Качественная регуляция финансирования с использованием эскроу-счетов по новым правилам.
С начала 2020 года в Москве заключено более 40 000 договоров долевого участия, что составляет почти 45 процентов от общего числа оформленных в ЦФО договоров на рынке первичной недвижимости. Для сравнения – в 2019 году эта цифра была ощутимо меньше, всего 38 %.
Справка: весь центральный округ состоит из 18 субъектов – это сама Москва и еще 17 областей: Московская, Белгородская, Брянская, Владимирская, Воронежская, Ивановская, Калужская, Костромская, Курская, Липецкая, Орловская, Рязанская, Смоленская, Тамбовская, Тверская, Тульская, Ярославская.
Около 50% ДДУ оформляют в Москве с привлечением кредитов
Порядка 19 000 договоров долевого участия в Москве были заключены на условии кредитования в первое полугодие 2020. В прошлом году таких договоров было больше – их количество составляло почти 21 000. Такое снижение связано с двумя причинами:
- Люди стараются минимизировать количество и размер кредитов. Для России эта тенденции является положительной, т.к. население нашей страны перекредитовано. Сейчас те, кто может себе позволить купить недвижимость без привлечения кредитных средств, стараются это сделать. Отчасти это связано с тем, что интересы дольщиков максимально защищены, и люди не боятся вкладывать деньги. Это особенно заметно в Москве, и можно ожидать, что в ближайшее время эта тенденция проявится и в регионах.
- Пандемия коронавируса сильно сказалась на рынке недвижимости – и отчасти за счет этого количество заключенных ДДУ в первой половине 2020 было меньше, по сравнению с тем же периодом 2019. В условиях такой нестабильности и неопределенности многие решили перенести приобретение квартир в новостройка на более спокойное время. Восстановление рынка не будет быстрым, но можно ожидать, что постепенно спрос восстановится, т.к. москвичи по-прежнему продолжают активно интересоваться покупкой нового жилья. Как раз к тому времени, как экономическая ситуация относительно стабилизируется, на рынок могут начать выходить первые квартиры, реализуемые в новых домах, построенных по реновации. За счет этого количество ДДУ тоже немного уменьшится, но в общем количестве снижение будет незначительным.
Во втором квартале 2020 года москвичи оформили более 7,6 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости с использованием кредитов. Это на 26% меньше, чем в первом квартале, когда их объем превысил 10,3 тыс. ДДУ.
Примечательно, что в период с апреля по июнь значительно повысилось количество соглашений с привлечением кредитных средств от общего числа договоров долевого участия. Например, в первом квартале текущего года эта доля составляла чуть более 40 процентов, то почти половина ДДУ на рынке первички заключается с привлечением кредитных средств.
Во 2 квартале 2019 года было заключено более 11 000 таких договоров долевого участия. Это ровно треть от совокупного числа договоров, заключенных в период с апреля по июнь – более 33,7 тыс.
Дольщики восьми домов ЖК «ЗИЛАРТ» получили ключи и машиноместа
Этот жилой комплекс находится в южной части Москвы по адресу ул. Автозаводская, вл. 23 в районе Даниловский.
Всего в ЖК «ЗИЛАРТ» более 2400 квартир, для их жильцов предусмотрено порядка 1350 парковочных мест. В данный момент здесь возводится еще 6 домов с 2500 квартир.
Жилой комплекс возводится по всем современным принципам комплексной застройки с полноценной инфраструктурой, которая растет одновременно с жилыми домами.
В частности, в составе ЖК завершается возведение детского сада на 250 мест. По информации застройщика, сдать садик планируется к началу учебного года.
ЖК «ЗИЛАРТ» будет состоять из нескольких жилых новостроек, первые этажи которых будут нежилые – в них разместятся магазины, салоны, центры услуг и другие социальные и коммерческие объекты.
Также здесь появятся детские сады на 1510 мест, из которых около 900 мет будет передано городу. На ЗИЛе построена самая большая школа в России.
Кроме того, здесь появятся и объекты культуры - планируется построить музейный центр, концертный зал, гостиницу. Отдельное пространство отведено созданию общественных пространств, ключевым из которых будет парк на набережной Марка Шагала.
К данному моменту на ЗИЛе уже функционирует уникальный парк «Тюфелева роща» - он уже стал одним из самых любимых и посещаемых мест для жителей и гостей столицы.
До 2024 года на ЗИЛе построят 1,5 млн кв. метров жилья, здесь будут жить около 25 тыс. человек. Все здания для них строят по индивидуальным проектам.
Хорошие новости для участников ДДУ ЖК «Воскресенское» в Новой Москве: рассмотрение заявления Фонда будет ускорено
До конца августа в арбитражном суде будет рассмотрено ходатайство кредиторов четвертой очереди ЗАО ТСК «Евро-Старт» о назначении экспертизы по оценке стоимости недостроенных корпусов 1, 2, 4 ЖК «Воскресенское» в Новой Москве.
Обстановка на данном объекте усложняется тем, что конкурсный управляющий занял крайне неконструктивную позицию, не готов к диалогу и по любым вопросам отправляет всех к юристам. Это затягивает решение проблемы, хотя уже можно надеяться на благоприятный исход.
Профессиональные инвесторы добиваются утверждения завышенной оценки прав застройщика, надеясь на погашение своих требований, включенных в четвертую очередь. Тем самым они пытаются воспользоваться ситуацией и, в ущерб участников долевого строительства, простых граждан, рассчитывают решить свои коммерческие вопросы.
Для того, чтобы бюджет не понес лишние значительные убытки, Москомстройинвест вместе с фондом тщательно изучает все сделки юридических лиц. Если будет выявлено, что реальной оплаты квартир не было, заявления по этому поводу будут немедленно переданы в правоохранительные органы.
Изначально озвучивались другие сроки – ходатайство планировалось рассматривать не раньше осени 2020 года. Однако дольщики (физические лица, не преследующие коммерческой выгоды) подали прошения в суд с просьбой об ускорении рассмотрения заявления Фонда о намерении приобрести объект, ссылаясь на затягивание судебного разбирательства без оснований для этого. Заявление удовлетворено, рассмотрение ходатайства об экспертизе перенесено на более ранний срок – 21 августа.
В случае удовлетворения ходатайства суд назначит экспертную организацию. Она определит стоимость прав застройщика на земельные участки с неотделимыми улучшениями. На основании экспертизы установят разницу с требованиями участников долевого строительства. После суд примет окончательное решение о передаче объекта Фонду для завершения стройки.
В Москве строится более 11 000 000 м2 жилой недвижимости по эскроу-счетам
Общая доля жилых новостроек, возводимых с использованием эскроу-счетов, составляет почти 38% от всего строящегося жилья – совокупная площадь этих квартир составляет более 11 000 000 м2. Всего по данным проектам было оформлено порядка 32 000 ДДУ.
К началу 2020 г в столице находилось на стадии реализации почти 65 процентов жилых проектов по прежней системе финансирования, без эскроу-счетов. К середине 2020 года их количество существенно сократилось – сейчас это всего около 51%.
Еще 11% объектов на сегодняшний день либо строятся без привлечения средств дольщиков, либо уже распроданы, либо входят в «дорожную карту». Мы относим такие объекты к категории «вне схем» – их площадь 2,1 млн «квадратов.
Три проблемных объекта достроит Московский фонд дольщиков
Суд удовлетворил заявления Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства о намерении купить 4 объекта.
3 из них уже переданы фонду:
- дом в поселке Кокошкино на ул. Труда, позиция 8;
- ЖК «Малыгина, 12» на северо-востоке Москвы;
- ЖК «Академ Палас» на западе столицы.
Недавно Арбитражный суд удовлетворил прошение Фонда о намерении купить права на земельный участок и объект незавершенного строительства ЖК «Легенда», расположенного по адресу г. Троицк, 42-й км Калужского шоссе. Далее пройдет судебное заседание о передаче объекта.
Также еще 3 объекта ожидают решения суда – «Троицк Е-39», «Остров Эрин», «Воскресенское».
Московский фонд – является единственным среди аналогичных региональных организаций, не требующий софинансирования со стороны РФ, здесь вообще нет бюджетных денег – только средства инвесторов.