Реформа в жилищном строительстве, а именно — переход от долевого строительства к международным схемам финансирования, вызывает много вопросов у всех участников рынка недвижимости.
Обозначающее новый формат словосочетание «проектное финансирование» многих пугает. Опасения связаны с тем, что нововведение может привести в перспективе к полной отмене долевого участия в строительстве, отказу от продаж жилья на этапе котлована и скачку цен.
На данный момент исследования рынка говорят о том, что население отдает предпочтение покупкам жилья на первичном рынке.
По предварительным данным, платежеспособный спрос на первичном рынке составляет около 540 млн кв. м, что сопоставимо с десятью годовыми вводами жилья в многоквартирных домах, из которых 350 млн кв. м (65%) — спрос на покупку жилья на стадии строительства. Полностью отказываться от работы с таким потенциальным спросом – просто неразумно.
Часть спроса на недвижимость (в среднем около 20%) формирует так называемый инвестиционный спрос. Инвестиции в жилье на ранних этапах строительства традиционно приносят 20–30% дохода. Примерно столько составляет разница в цене 1 кв. м на старте продаж по ДДУ и после сдачи дома. И планируемые нововведения также порождают на рынке страх вымывания инвестиционного спроса.
Как следствие, в преддверии внедрения новой схемы большинство застройщиков пытаются выйти на рынок с максимальным количеством проектов, а инвесторы — запрыгнуть в последний вагон уходящего, казалось бы, поезда.
Число ДДУ за январь — май 2018 года выросло с 252 тыс. до 283 тыс. (на 12%), по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Тем не менее если детально разобраться в новой схеме, то все опасения выглядят надуманными.
После 1 июля 2019 года полный отказ предполагается лишь от заключения договоров долевого участия в строительстве в старом виде.
По новым правилам покупатели новостроек смогут заключать договоры на строительство жилья на ранних этапах, но вынуждены будут заключать трехстороннее соглашение с застройщиком и банком. То есть застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков, так как в схему финансирования строительства нового жилья вклинятся банки. Банки, в свою очередь, станут активными участниками проекта строительства, своего рода контролерами.
Справка: счета эскроу - такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу.
В рамках новой версии 214-ФЗ банки готовы предложить застройщикам два варианта совместной работы:
- спецсчета;
- эскроу-счета (от англ. escrow — депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия);
Оба варианта предполагают привлечение средств дольщиков, но уже в новом виде.
Вариант с использованием спецсчета предполагает открытие только одного расчетного счета застройщика в банке. По нему будут проводиться все операции, в том числе привлекаться средства от покупателей нового жилья и выделяться финансирование от банка. Банк, в свою очередь, получает полномочия контролировать целевое расходование средств застройщика. Застройщик при этом обязуется по мере реализации площадей досрочно погашать кредит.
Вариант с использованием счетов эскроу предполагает схему, по которой средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу (на каждого дольщика открывается отдельный счет). Дольщики вносят на счета эскроу средства для оплаты нового жилья либо единоразово, либо частями. Все средства блокируются до окончания строительства. Застройщик же получает в этом банке кредит под строительство нового жилья, и после сдачи построенного объекта в эксплуатацию средства дольщиков направляются в первую очередь на погашение кредита, а оставшиеся после погашения кредита — застройщику.
Для всех участников новой трехсторонней сделки — дольщиков, застройщиков и банков — более привлекательным кажется последний вариант сотрудничества. На него и опирается реформа отрасли жилищного строительства с тем, чтобы к 31 декабря 2020 года выйти на уровень 95% продаж нового жилья по договорам долевого участия с эскроу.
Преимущества нового формата:
- Застройщик при помощи механизма эскроу получит возможность занять львиную долю средств под проект, а за счет обеспечения проекта средствами дольщиков добиться существенного уменьшения процента по кредиту.
- В то же время застройщик будет заинтересован в ускоренной реализации проекта строительства жилья, чтобы как можно скорее погасить кредит и получить деньги дольщиков.
- Дольщики, в свою очередь, останутся вправе приобретать жилье на различных стадиях строительства, но при этом получат гарантии возврата вложенных средств в случае несоблюдения обязательств застройщиком.
- Банк, по сути, получает бесплатное фондирование из средств дольщиков.
Остается лишь вопрос - что будет с ценами на новостройки?
Появление расходов на обслуживание кредитов повлечет снижение рентабельности девелоперов (по чистой прибыли) – то есть существует тиск, что девелоперы постараются переложить это бремя на дольщиков, заложив его в цену, что приведет к сильному скачку цен на новостройки.
Тем не менее схема со счетами эскроу, за счет обеспечения средствами дольщиков будет гарантировать застройщику более низкий процент по кредиту на проект.
Если в случае со спецсчетом банк выдаст кредит застройщику под 11% годовых, то в случае со счетами эскроу процентная ставка по кредиту может снизиться до 5%.
Низкая процентная ставка в итоге не приведет к серьезному ухудшению рентабельности застройщиков и вряд ли кардинальным образом повлияет на цены.
Все же цены на рынке новостроек по большей части зависят от спроса, а рост спроса в настоящий момент обусловлен раздуваемым вокруг реформы ажиотажем. После того как произойдет насыщение текущего спроса, ажиотаж спадет, а цены стабилизируются, и, возможно, надолго.
Закон об усилении контроля в долевом строительстве одобрен Советом Федерации
Закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к финансированию жилищного строительства с использованием эскроу-счетов уже одобрен Советом Федерации.
Документ предполагает запрет на привлечение средств граждан в долевое строительство через жилищные сертификаты, а также через создание жилищно-строительных кооперативов (кроме ЖСК, которые создаются в рамках процедуры банкротства застройщика и ведут строительство на земельных участках из муниципальной или государственной собственности).
Также закон обязывает застройщиков раскрывать информацию о своих владельцах и учредителях и вводит солидарную ответственность бенефициаров застройщиков за причиненные дольщикам убытки.
С 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются, предлагается ввести банковское сопровождение.
Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета. При этом банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей.
Для проектов, которые будут начаты с 1 июля этого года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов при подозрении по поводу нецелевого использования этих средств.
Закон предусматривает поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов.
С 1 июля 2018 года их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, с 1 июля 2019 года — обязательный.
При этом на средства дольщиков на эскроу-счетах будет распространяться система страхования вкладов, а максимальное возмещение по такому счету станет возможно в пределах 10 миллионов рублей.
Застройщикам предоставляется возможность строить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, а также привлекать целевые займы от основного общества с установлением ограничений по их объему (20% от стоимости стройки) и размеру процентной ставки. Ставка не должна превышать ключевую ставку ЦБ более чем на 2 процентных пункта.
Осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости застройщики будут вправе с момента выдачи им разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства наделяется полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов.
Закон также обеспечивает возможность передачи застройщикам, принявшим на себя обязательство по достройке проблемных объектов, земельных участков в аренду без проведения торгов на основании распоряжения глав регионов.
Поправки в закон по долевому строительству
С 1 июля вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве жилья.
Поправки направлены на то, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков. Через год, с 1 июля 2019 года, предусмотрен полный переход на использование специальных счетов - счетов эксроу.
Очень важно в этот переходный период не допустить создания необоснованных барьеров в работе добросовестных застройщиков. В этой части будет налажено тесное взаимодействие Минстроя России, региональных властей и органов прокуратуры.
Отдельно обсуждаются темы обеспечения законности в области капитального ремонта жилищного фонда в Приволжском, Северо-Западном, Северо-Кавказском, Центральном и Южном федеральных округах – по ним будут выработаны дополнительные меры, направленные на устранение возможных нарушений.
Депутаты будут выявлять случаи завышения цен на новостройки
Вступившие в силу поправки к закону о долевом строительстве жилья не приведут к росту цен на жилье. Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, не станет причиной роста цен на жилье - рабочая группа будет выявлять случаи завышения цен на строящуюся недвижимость.
Рабочая группа по защите прав дольщиков будет внимательно следить и выявлять случаи завышения стоимости строящего жилья, и совместно с министерством строительства России и региональными властями принимать все необходимые меры реагирования.
Ранее сообщалось, что депутаты могут пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) на застройщиков, которые повышают цены в связи с принятием закона об усилении контроля в сфере долевого строительства.
Депутаты предлагают мотивировать застройщиков к переходу на счета эскроу
Из Госдумы поступила инициатива ввести набор мотивирующих мер для перехода застройщиков на механизм счетов эскроу.
Сейчас делается все возможное, чтобы ввести комплекс мотивационных мер для перехода застройщиков на эскроу-счета.
Эскроу-счета - это выгодно, во-первых, для людей. Если они покупают квартиру на нулевом этапе в проекте, который использует эскроу-счета, значит они вообще исключены из риска. Эти риски будут поделены между профессиональными участниками рынка.
Механизм эскроу-счетов является абсолютно прозрачным, понятным и безопасным способом покупки квартиры на нулевом цикле.
Президент РФ Владимир Путин подписал закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья. Закон предусматривает поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. С 1 июля 2018 года их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, с 1 июля 2019 года — обязательный.
Механизм счетов эскроу предполагает получение средств застройщиком только после получения ключей от квартир участниками долевого строительства.
Повышение страховых взносов в Фонд защиты дольщиков
Повышение страховых взносов в Фонд защиты прав дольщиков коснется только новых проектов, которые будут реализовываться только после введения этой нормы.
Предложение о постепенном повышении взносов с 1,2% до 6% от цены договора долевого участия (ДДУ) пока актуально.
Действие этой нормы должно применяться только к проектам, которые будут реализовываться после ее введения. Нельзя категорически вводить ее к существующим проектам, когда платили 1,2%, а вдруг станет 6%. Это должна быть мотивационная норма для перехода на эскроу-счета.
Ранее сообщалось, что размер страховых взносов застройщиков в Компенсационный фонд дольщиков может вырасти до 3% с 1 октября и до 6% с 1 января 2019 года.
Существующий на данный момент тариф не покрывает потребностей дольщиков и возможно решение о его повышении.
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Компенсационный фонд) сможет покрывать риски недостроя жилых объектов в том случае, если размер отчислений в Фонд увеличится с 1,2% до 6-7%.
Что касается увеличения тарифов, действительно - такая дискуссия идет. Есть определенные расчеты по тому, какое количество ДДУ может быть дефолтными. Существующий тариф не покрывает потребностей, и, вполне возможно, что решение по увеличению будет принято.
Новые поправки в закон о долевом строительстве не распространяются на покупателей апартаментов
В настоящий момент Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ не предполагает защиту прав покупателей апартаментов.
Вступившие в силу поправки в федеральное законодательство о долевом строительстве не защищают покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика.
Законопроект по апартаментам («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов»), который сейчас обсуждается в Госдуме РФ, не предусматривает возможность защиты прав граждан, купивших такой вид недвижимости.
В документе рассматриваются два варианта трактовки апартаментов - как жилых или нежилых помещений, но это не влияет на защиту по 214-ФЗ/218-ФЗ, а влияет на возможность прописки в апартаментах и размеры коммунальных платежей.
Справка: сегодня в Москве строится около 2,6 млн кв. м апартаментов. Данный вид недвижимости не считается жилым, однако востребован у покупателей. Москомстройинвест неоднократно выступал с инициативой распространить действие 214-ФЗ на те объекты, для строительства которых привлекаются средства граждан, включая апартаменты и машино-места, отмечается в пресс-релизе.
Компенсационный фонд сможет полноценно защищать права дольщиков при тарифе в 6-7%
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Компенсационный фонд) сможет покрывать риски недостроя жилых объектов в том случае, если размер отчислений в Фонд увеличится с 1,2% до 6-7%.
В связи с вступлением в силу поправок в федеральное законодательство о долевом строительстве, в период начала 2020-х годов Компенсационный фонд будет единственной организацией, способной финансово обеспечить права дольщиков.
Сейчас строятся объекты, которые будут полностью защищены эскроу-счетами в середине 2024 года, поскольку средний срок «жизни» договора при покупке жилья на стадии строительства 4,5 года. При этом действие большинства договоров долевого участия (ДДУ), застрахованных в страховых компаниях, закончится уже в 2020-2021 годах - получается, в период между 2020 и 2024 годами нагрузка на Компенсационный фонд вырастет.
Тариф отчислений в Фонд, существующий сегодня, несоразмерен риску, который он должен покрывать. Плата в 1,2 % (стоимости одного ДДУ) за риск несоразмерна; соразмерная плата аналогична стоимости страховки, которую в свое время называли банки, - в 6-7%.
Поправка об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками вступила в силу с 1 января 2014 года. Закон предусматривал возможность страховаться в страховых компаниях, Обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) или получить гарантию банка.
В настоящее время законом установлен единый фиксированный размер отчислений в фонд для всех застройщиков – 1,2 % от цены договора долевого участия (ДДУ).
Изменение ставки возможно на основании федерального закона не чаще одного раза в год. В случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда.
Закон предусматривает порядок расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров, умноженных на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра на момент покупки жилья.
Динамика роста на строительство сохранится еще год
Тенденция роста обращений за разрешениями на строительство жилья от застройщиков в Москве продолжится в ближайший год – только за последние два месяца девелоперы получили разрешение на строительство 6 млн кв. м жилья. По итогам года этот показатель может достичь 12 млн кв. м жилой недвижимости.
Такая тенденция объясняется тем, что многие застройщики не хотят финансировать строительство жилой недвижимости со счетов эскроу.
Обязательным использование эскроу-счетов станет только с 1 июля 2019 года. С 1 июля 2018 года финансирование строительства при помощи эскроу-счетов является добровольным.
Застройщики, которые не работают с эскроу-счетами, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками в Фонде защиты прав дольщиков по ставке 1,2%.
А стоимость банковского сопровождения, необходимого для открытия эскроу-счетов, выше - 6-7%.
«Поэтому с 1 июля 2019 года, когда эскроу-счета становятся обязательными, будет очевиден спад новых разрешений на строительство, который будет продолжаться 6-8 месяцев.
В течение 4-5 ближайших лет на рынке будут действовать старые правила ответственности застройщика перед дольщиками — со страховкой в Фонде защиты прав дольщиков или у страховых компаний.
И только с середины 2024 года в Москве останутся в продаже новостройки, где права дольщиков будут полностью защищаться лишь счетами-эскроу.
Законодательное подтверждение - Госдума приняла закон об усилении контроля в долевом строительстве
В июне 2018 был принят закон, направленный на усиление контроля и ответственности в сфере долевого строительства и переходе на новую систему финансирования жилищного строительства.
Документ предполагает запрет на привлечение средств граждан в долевое строительство через жилищные сертификаты, а также через создание жилищно-строительных кооперативов (кроме ЖСК, которые создаются в рамках процедуры банкротства застройщика и ведут строительство на земельных участках из муниципальной или государственной собственности).
Также был доработан вопрос банковского сопровождения.
С 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются, предлагается ввести банковское сопровождение - каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета.
Закон предусматривает поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов.
С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, с 1 июля 2019 года — обязательный.
При этом на средства дольщиков на эскроу-счетах будет распространяться система страхования вкладов, а максимальное возмещение по такому счету станет возможно в пределах 10 млн руб.
Также новые требования к застройщикам предполагают возможность строить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории при условии открытия отдельного банковского счета под каждое разрешение на строительство, а также соблюдения требований банковского сопровождения.
Фонд защиты прав дольщиков наделяется полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов. Закон также обеспечивает возможность передачи застройщикам, принявшим на себя обязательство по достройке проблемных объектов, земельных участков в аренду без проведения торгов на основании распоряжения глав регионов.