В преддверии 2019 года на рынке наблюдался заметный ажиотаж – в основном, он был связан с тем, что накануне перевода девелоперов на эскроу-счета многие люди старались как можно быстрее купить недвижимость, пока она не подорожала. Этот ажиотаж сознательно нагнетался застройщиками, которые пугали нерешительных покупателей резким скачком цен, подталкивая их к сделке.
Интересно, что ничего подобного вообще не ожидалось. Переход на эскроу-счета – это плавный и постепенный процесс, он и не мог пройти в один момент. Только через 2-3 года можно будет говорить о том, что все участники рынка выполняют новые правила и не продают квартиры по старым условиям. На данный момент механизм не полностью «обкатан», в нем много лазеек и сложностей – и на их устранение нужно время. На сегодняшний день по экскроу-счетам в той же Москве продается только 15-20% новостроек. То есть это процент сравнительно небольшой.
Таким образом, озвучивая предположения о «страшном» росте цен на недвижимость после принятия закона (поправок), застройщики просто искажали действительность ради получения скорейшей прибыли. Более того, если рассматривать показатели роста цен за год – они оказались даже меньше предполагаемых.
Год назад многие эксперты озвучивали прогноз, что цены на московскую недвижимость будут расти примерно на 12-15% в год. Эти ожидания не оправдались, и рост цен составил всего около 5-7%.
В сегменте элитного жилья данный показатель чуть выше, но эта доля рынка очень мала, по сравнению с жилой недвижимостью эконом и комфорт класса.
Сейчас на рынке недвижимости в столице в сегменте бизнес и премиум продается примерно 1 5 000 000 м2. В прошлом году этот показатель был больше, он составлял почти 1 800 000. То есть за год предложение снизилось на 300 тысяч метров, при том, что цены на эту недвижимость выросли в диапазоне 13-15%. Для сегмента дорогого жилья это прекрасный уровень роста.
Новости ипотеки
В 2019 году средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,7% - это существенно меньше, чем в прошлом году. Несмотря на то, что в целом экономическая ситуация оставляет желать лучшего, мы сейчас живем в период, когда доступность жилья достигла своего максимума – это касается как России в целом, так и Москвы, в частности. Еще несколько лет назад купить квартиру в Москве могли себе позволить только «избранные». Сейчас же это вполне рядовая задача, посильная среднестатистической семье, в которой есть 2 работающих взрослых.
Для расчета доступности жилья применяется система, ориентированная на количество квадратных метров, которое может себе позволить приобрести семья. В 2019 году эта цифра составила 35 м2 – именно квартиру такой площади может купить семья в ипотеку, отдавая за кредит не более половины совокупного ежемесячного дохода. Для сравнения – в 2015 году это было всего 22 м2, и такой рост доступности жилья связан именно со снижением ипотечной ставки.
На данный момент рынок недвижимости находится в неплохом состоянии для всех участников – покупатели могут приобрести жилье на адекватных условиях, а девелоперы могут выгодно продать недвижимость (при условии ее нормального качества – отделка, расположение, инфраструктура и пр.). Да, цены сейчас не такие огромные, они не дают сверхприбыли, но для текущей экономической ситуации условия вполне благоприятные.
Сейчас можно выделить 2 направления развития рынка недвижимости - снижение ипотечной ставки (еще есть куда двигаться), а также увеличение метража жилья на 1 человека.
Жилье площадью 13 квадратных метров
Несколько лет назад на столичном рынке недвижимости появилась особа ниша – квартиры-студии, площадь которых составляла всего 20 м2. Сам факт появления таких квартир прошел бы спокойно, если бы не слова одного чиновника, который очень некорректно выразился по поводу крошечного жилья. Контекст был примерно таким: да, это кажется смешным, но спрос на 20-метровые квартиры существует! На самом деле, конечно, это совсем не смешно – люди вынуждены жить в очень стесненных условиях. Они делают это не по своему желанию, а из-за недостатка денег.
Сейчас эти 20-метровые квартиры «мутировали» и стали еще меньше – на рынке начали появляться предложения площадью 13 м2. Это почти вдвое меньше государственных стандартов на одного человека – сейчас этот показатель составляет 24 м2 на 1 жильца.
Ситуация выглядит просто абсурдно, на таком метраже невозможно нормально жить, даже если это всего лишь один неприхотливый человек с минимальным количеством вещей. Тем не менее, спрос на такие крошечные квартиры есть, и это очень печально.
В качестве примера и оправдания иногда приводится Европа, а, в частности – Париж. Там действительно есть маленькие квартиры-комнаты площадью 10-12 метров – в них обычно живут студенты и молодые семьи. Но, во-первых – это обычно съемное жилье. Во-вторых – там совершенно иначе устроен быт и не предусмотрено обилие крупногабаритной бытовой техники, к которой привыкли россияне. В нашей стране жить в квартире такого размера – это очень сомнительное «удовольствие».
А если вспомнить, что пирровым стандартом считается 45 м2 на человека, ситуация выглядит совсем удручающе. В этом плане московскому рынку недвижимости нужно очень активно развиваться, а не «сжиматься» до таких микроскопических предложений.
Примечательно, что недавно в Питере приняли новый стандарт – теперь там запрещено строить жилье, где на 1 человека приходится меньше 24 м2. Это очень здравое направление мысли, и очень показательное – значит, проблема явно не в плотности населения, а в его платежеспособности. Грубо говоря, если человек не готов покупать недвижимость нормальной площади – значит, еще не время. И не нужно искусственно снижать планку бытовых потребностей до 13 м2.
Сторонники подобного жилья любят приводить в качестве аргументов коммуналки – мол, люди жили и на такой площади, и ничего. Но мы же не хотим возвращаться в то время, уровень жизни должен расти, а не «откатываться». Остается надеяться, что этот тренд на микрожилье уйдет так же быстро, как появился.
Что лучше – первичное или вторичное жилье?
Сейчас цены на недвижимость зависят от стоимости новостроек. Как только растут цены на новое жилье – растут цены и на «вторичку», хотя, казалось бы, прямой связи быть не должно. Более того, вторичка зачастую очень уступает новостройкам по всем факторам – качеству жилья, расположению, отделке и пр.
Сейчас, в период «бума» реновации, рынок вторички по понятным причинам уменьшился. Тем не менее, можно найти множество предложений от собственников с очень странными ценами. Конечно, каждый волен сам устанавливать цены на свою недвижимость, но многие продавцы (особенно, из поколения «постарше») не готовы расстаться со своей квартирой по рыночной цене - и в итоге жилье может «висеть» годами, потому что никто не хочет его покупать на предложенных условиях.
Вторичный рынок можно условно разделить на 2 категории:
- Первая часть — это все жилье, которое было построено либо в советское время, либо в 90-х, либо в начале 2000-х.
- А вторая часть вторичного рынка — это современные дома, которые просто перепродаются.
Конечно, абсолютное большинство покупателей предпочитает вторую категорию, благо, выбор есть. Старые подъезды, скрипучие лифты, облезлые стены, проблемы с парковкой – все это выглядит очень бледно по сравнению с современными жилыми комплексами, строящимися сразу с полноценной инфраструктурой и качественной отделкой.
Все хотят подземный паркинг, двор без машин, понятную систему безопасности, систему видеонаблюдения, чистые подъезды. Поэтому мы часто говорим, что эконом-класс в той же Москве вымирает, остается только комфорт. Потребители уже не готовы заселяться в классические «муравейники».
Сейчас можно говорить о том, что сформирован новый минимальный стандарт даже для самого дешевого сегмента – фактически, эконом уже повсеместно заменяется комфорт-классом.
Поэтому вторичка в классическом понимании постепенно дешевеет, спрос на нее падает – это вполне ожидаемо. А на рынке первичной недвижимости ситуация обратная – спрос на нее растет, как и цены. И эта тенденция останется с нами еще, как минимум, на десятилетие.
Стагнация цен на жилье
Многие собственники жилья сейчас жалуются на то, что цены на недвижимость просто встали, и эта ситуация продолжается уже несколько месяцев. Это действительно так, и причин этому две:
- Во-первых, перед новым годом, если нет никаких внешних стимулирующих факторов (как в прошлом году) это норма. У людей другие траты, зимние каникулы-отпуска – все это требует денег. И мало кто готов отказываться от запланированных трат, вкладывая срочно деньги в недвижимость.
- Во-вторых, все, кто планировали в ближайшем будущем купить жилье, сделали это в конце 2018 года – именно тогда наблюдался заметный пик спроса (связанный, опять же, с переходом девелоперов на эскроу-счета).
В целом, рост цен на жилье сейчас все же есть, просто он не очень заметен собственникам, т.к. они не пытаются оценить весь рынок. Примерно с 2014-2015 гг цены действительно росли очень медленно, и какие-то заметные изменения стали проявляться лишь в начале 2018 года. И по сравнению с теми темпами сейчас, действительно, динамика очень «вялая», но она есть.
Сделать с этим ничего нельзя – пиковых скачков цен пока ожидать не приходится, а хорошие квартиры по-прежнему находят новых владельцев очень быстро. Именно сейчас отличное время для тех, кто хочет купить недвижимость в Москве недорого – спрос почти замер, а предложений много, причем, самых разных. Если хорошо поискать, можно купить отличную недвижимость бизнес-класса по цене комфорт или даже эконом.