В первом полугодии текущего года столичные застройщики дорогого жилья были активными, но «скрытными» – то есть новые проекты они на рынок выводили, но официально продажи открывали далеко не всегда. Уровень спроса также был достаточно высоким, однако к сокращению доли неликвида это не привело - до 50% высокобюджетных проектов не востребованы покупателями.
Предложение
В I полугодии рынок недвижимости, в том числе элитный, активно готовился к ужесточению 214-ФЗ с 1 июля. Девелоперы старались успеть получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь возможность реализации проектов по старым правилам.
В результате в 2018 г. был заявлен выход рекордного числа новых проектов: в элитном сегменте, по крайней мере, 15, а в премиальном сегменте – 14.
За первые шесть месяцев 2018 г. на рынке Москвы появилось 13 новых дорогих ЖК:
- Edison House
- Maison Rouge
- «Дом Наркомфина»
- «Сомелье»
- Magnum
- «Меценат»
- «Вишневый сад»
- «Большая Дмитровка, 9»
- Villa Grace, Whitе
- «Бродский»
- «Резиденции на Садовой-Сухаревской»
- Manor
При этом открытые продажи стартовали только в восьми из них: в «Вишневом саду», Manor, Maison Rouge, «Доме Наркомфина», «Сомелье», Magnum, Edison House и «Большой Дмитровке, 9».
Помимо новых проектов, рынок элитного жилья пополнялся новыми корпусами и лотами в «старых» - отрылись продажи в башне № 1 комплекса апартаментов Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в последней, 5-й очереди ЖК «Садовые кварталы».
Также на рынке появились лоты на 7-м и 8-м этажах комплекса «Цвет 32», отдельные лоты в «Садовых кварталах» и Neva Towers, возобновились продажи в комплексе апартаментов Turandot Residences, приостановленные ранее в связи с обновлением предложения.
Общий объем нового предложения в I полугодии 2018 г. составил более 650 лотов общей площадью 72 000 кв. м:
- 554 новых лотов площадью 61 500 кв. м вышло на рынок в I квартале;
- 100 лотов (9 500 кв. м) – во II квартале.
По итогам полугодия объем нового предложения в годовом выражении сократился на 10% в лотах и на 6% - в метрах.
Объем нового предложения дорогого жилья оценивается в 600 лотов (без учета лотов в закрытых продажах) - это примерно столько же, сколько и в I полугодии 2017 г., и на 50% больше, чем во II полугодии 2017 г.
Значительное увеличение предложения по сравнению с ситуацией годом ранее связано с выходом на рынок достаточно большого количества лотов в новых проектах и очередях.
Во II квартале 2018 г. на рынок выходили в основном клубные комплексы. И небольшое количество новых лотов не могло компенсировать уходящее из-за высокого спроса предложение, поэтому во II квартале 2018 г. объем предложения снизился на 4%.
В 2018 г. несколько элитных проектов закрыли продажи более чем на 90%, тогда как премиальные новостройки распродаются медленнее. Новых элитных проектов в этом году было меньше, чем в прошлом, а в премиальном сегменте объем предложения продолжает расти, в основном за счет вывода новых очередей строительства в больших многоквартирных комплексах.
Спрос
Общее количество сделок на рынке элитной недвижимости по итогам I полугодия превысило аналогичный показатель 2017 г. на 28%.
- В премиальном сегменте спрос увеличился на 44% благодаря активному выходу новых проектов по выгодном ценам, скидкам от застройщиков, беспроцентным рассрочкам и снижению ипотечных ставок.
- Спрос в элитном сегиенте – сократился на 28%.
Падение популярности сегмента de luxe объясняется высокими ценами на новые объекты даже на начальной стадии строительства, а также тем, что сделки в элитном сегменте заключаются в течение более длительного времени.
Покупательская активность вообще заметно сместилась из элитного сегмента в премиальный и из статусных районов в чуть более отдаленные. При общем повышении стоимости квадратного метра потребители ищут варианты с наиболее оптимальным соотношением цены и качества.
Но главное, хотя число сделок в среднем по рынку растет, спрос все еще сильно отстает от предложения. Причем разрыв продолжает увеличиваться. Объем продаж в январе-июне 2018 г. составил порядка 10% от общего объема предложения, тогда как в прошлом году этот показатель равнялся 14%.
Доля неликвидных проектов также увеличилась - в I полугодии 2018 г. сделок не было в 30% дорогих новостроек Москвы. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. продажи отсутствовали в 25% объектах, а во II полугодии 2017 г. – в 15%. Невостребованных проектов еще больше - 48% против 30% в 2017 г.
Основных причины плохих продаж две:
- завышенные цены, особенно в сегменте deluxe;
- высокая конкуренция между проектами и застройщиками.
В условиях масштабного выбора проектов и лотов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости проекты уже не распродаются, как раньше – быстро и полностью. В сегодняшних реалиях после выхода проекта, на этапе строительства успешный проект активно продается.
Но когда проект построен, наиболее ликвидные лоты распроданы, покупатели находят альтернативу в более новых проектах с более обширным выбором лотов. На рынке есть проекты, которые реализуются застройщиками более пяти лет, такие комплексы морально устаревают и все менее интересуют покупателей. Таким образом, в части проектов продажи могут долгое время отсутствовать или присутствовать в минимальном объеме.
Цены
Рублевые цены на элитное жилье по итогам января-июня 2018 г. практически не изменились, так как выход нового, более дешевого предложения в I квартале 2018 г. компенсировался ростом цен в реализующихся проектах и выходом более дорогих проектов во II квартале 2018 г.
В результате цены на «элитку» в конце I полугодия 2018 г. составили 657 000 руб. за 1 кв. м в среднем, что лишь на 1% ниже, чем в конце 2017 г.
На фоне колебания курсов валют долларовый эквивалент цены опустился до $10 460 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за июнь 2018 г. – 62,77 руб. за доллар) - это на 7% ниже, чем в конце прошлого года.
За счет активного выхода нового предложения по стартовым ценам со II полугодия 2017 г. средняя цена на премиальном рынке в I полугодии 2018 г. снизились на 3% к аналогичному периоду 2017 г., составив 565 000 руб. за кв. м.
А в подклассе элит цены, наоборот, выросли на 4% до 1 064 000 руб. за кв. м. Положительная динамика связана с постепенным сокращением рынка за счет сохраняющегося спроса и ухода с рынка более ликвидных предложений, при отсутствии нового предложения.
Вся «элитка» (элитный сегмент + премиальный) в I полугодии подорожала в рублях на 11% в годовом выражении, до 784 000 руб. за кв. м в среднем. Цены выросли в связи с выходом дорогостоящих проектов и вымыванием бюджетного предложения.
- в премиальном сегменте средняя стоимость метра достигла 503 231 руб. (+14%)
- в элитном - 1 027 127 руб. (+10%)
Примечательно, что даже те компании, которые зафиксировали рост цен предложения, сообщают о снижении среднего чека сделки. Средняя стоимость проданных дорогих квартир в новостройках сократилась на 13% относительно 2017 года. В сегменте премиум снижение куда менее выраженное - 8%.
Скидки
Скидки на элитном рынке растут – если в I полугодии 2017 г. дисконты в среднем составляли 3-5%, то по итогам I полугодия 2018 г. – 5-12%. Еще есть летние скидки, размер которых может достигать 20%.
Часть девелоперов предоставляют скидки потенциальным покупателям в ходе переговоров - размер таких скидок сугубо индивидуален и зависит от проекта, конкретного лота и девелопера.
Прогнозы
Во второй половине 2018 г. темпы выхода нового предложения на рынок увеличатся - 1 июля уже наступило и правки к закону о долевом строительстве вступили в силу, а значит, все, кто хотел и успел, уже получили разрешения на строительство.
Теперь застройщики будут выводить на рынок проекты, чтобы это разрешение не отозвали. При этом среди известных ожидаемых проектов значительная доля комплексов относится к классу de luxe с более высоким уровнем цен. Такие проекты, как правило, не обладают большим объем, в связи с чем значительного увеличения объема предложение по итогам года не ожидается.
До конца года в Москве появится не менее пяти новых высокобюджетных проектов, причем спросом будут пользоваться главным образом лоты в новых проектах с достаточно низкими стартовыми ценами.
Значительного изменения рублевых цен не ожидается. Снижение стоимости метра в связи с выходом более дешевого премиального предложения будет компенсировано новыми дорогими лотами в комплексах сегмента de luxe.
Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в ожидании вступления в силу 218-ФЗ быстро выводили на рынок все новые и новые проекты. Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.
Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах. Из проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж.
Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку.
Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступивших в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию. Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года.
Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. Почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%).
При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж. Для сравнения - в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов.
Рубли vs доллары
Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте, за редкими исключениями (Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park). Доля долларового предложения в настоящее время составляет около 10%. Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади - многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам. Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.
Главные изменения рынка элитной недвижимости за 10 лет
Дорогое жилье становится более бюджетным
До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке.
Предложение выросло вдвое
В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.
С 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца выросло почти вдвое – с 48 до 91.
По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100% - в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.
Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году.
Сейчас доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, не превышает 20%.
В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.
Спрос вырос за счет бизнес-класса
Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости.
Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.
В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe.
Меняются предпочтения покупателей в плане географии
В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора. Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО.
Покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению - у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно.
Цены: из долларов в рубли
Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м.
При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году - 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.
Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте.
За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены упали более чем на 25% - с $11 000 до $8 000.
Тренд на компактность
Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки.
С 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг., что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса.
Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры.
В результате средняя площадь лота снизилась примерно на 30% - со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас - 116 кв. м.
Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой.
Укрупнение рынка
Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.
При этом спрос между ними распределяется неравномерно. В 2015-2017 годах большая часть спроса приходилась на трех девелоперов - более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.
Сами проекты тоже становятся крупнее: в 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма.
В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям.