Новости
В первом полугодии текущего года столичные застройщики дорогого жилья были активными, но «скрытными» – то есть новые проекты они на рынок выводили, но официально продажи открывали далеко не всегда. Уровень спроса также был достаточно высоким, однако к сокращению доли неликвида это не привело - до 50% высокобюджетных проектов не востребованы покупателями.
В I полугодии рынок недвижимости, в том числе элитный, активно готовился к ужесточению 214-ФЗ с 1 июля. Девелоперы старались успеть получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь возможность реализации проектов по старым правилам.
В результате в 2018 г. был заявлен выход рекордного числа новых проектов: в элитном сегменте, по крайней мере, 15, а в премиальном сегменте – 14.
За первые шесть месяцев 2018 г. на рынке Москвы появилось 13 новых дорогих ЖК:
При этом открытые продажи стартовали только в восьми из них: в «Вишневом саду», Manor, Maison Rouge, «Доме Наркомфина», «Сомелье», Magnum, Edison House и «Большой Дмитровке, 9».
Помимо новых проектов, рынок элитного жилья пополнялся новыми корпусами и лотами в «старых» - отрылись продажи в башне № 1 комплекса апартаментов Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в последней, 5-й очереди ЖК «Садовые кварталы».
Также на рынке появились лоты на 7-м и 8-м этажах комплекса «Цвет 32», отдельные лоты в «Садовых кварталах» и Neva Towers, возобновились продажи в комплексе апартаментов Turandot Residences, приостановленные ранее в связи с обновлением предложения.
Общий объем нового предложения в I полугодии 2018 г. составил более 650 лотов общей площадью 72 000 кв. м:
По итогам полугодия объем нового предложения в годовом выражении сократился на 10% в лотах и на 6% - в метрах.
Объем нового предложения дорогого жилья оценивается в 600 лотов (без учета лотов в закрытых продажах) - это примерно столько же, сколько и в I полугодии 2017 г., и на 50% больше, чем во II полугодии 2017 г.
Значительное увеличение предложения по сравнению с ситуацией годом ранее связано с выходом на рынок достаточно большого количества лотов в новых проектах и очередях.
Во II квартале 2018 г. на рынок выходили в основном клубные комплексы. И небольшое количество новых лотов не могло компенсировать уходящее из-за высокого спроса предложение, поэтому во II квартале 2018 г. объем предложения снизился на 4%.
В 2018 г. несколько элитных проектов закрыли продажи более чем на 90%, тогда как премиальные новостройки распродаются медленнее. Новых элитных проектов в этом году было меньше, чем в прошлом, а в премиальном сегменте объем предложения продолжает расти, в основном за счет вывода новых очередей строительства в больших многоквартирных комплексах.
Общее количество сделок на рынке элитной недвижимости по итогам I полугодия превысило аналогичный показатель 2017 г. на 28%.
Падение популярности сегмента de luxe объясняется высокими ценами на новые объекты даже на начальной стадии строительства, а также тем, что сделки в элитном сегменте заключаются в течение более длительного времени.
Покупательская активность вообще заметно сместилась из элитного сегмента в премиальный и из статусных районов в чуть более отдаленные. При общем повышении стоимости квадратного метра потребители ищут варианты с наиболее оптимальным соотношением цены и качества.
Но главное, хотя число сделок в среднем по рынку растет, спрос все еще сильно отстает от предложения. Причем разрыв продолжает увеличиваться. Объем продаж в январе-июне 2018 г. составил порядка 10% от общего объема предложения, тогда как в прошлом году этот показатель равнялся 14%.
Доля неликвидных проектов также увеличилась - в I полугодии 2018 г. сделок не было в 30% дорогих новостроек Москвы. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. продажи отсутствовали в 25% объектах, а во II полугодии 2017 г. – в 15%. Невостребованных проектов еще больше - 48% против 30% в 2017 г.
В условиях масштабного выбора проектов и лотов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости проекты уже не распродаются, как раньше – быстро и полностью. В сегодняшних реалиях после выхода проекта, на этапе строительства успешный проект активно продается.
Но когда проект построен, наиболее ликвидные лоты распроданы, покупатели находят альтернативу в более новых проектах с более обширным выбором лотов. На рынке есть проекты, которые реализуются застройщиками более пяти лет, такие комплексы морально устаревают и все менее интересуют покупателей. Таким образом, в части проектов продажи могут долгое время отсутствовать или присутствовать в минимальном объеме.
Рублевые цены на элитное жилье по итогам января-июня 2018 г. практически не изменились, так как выход нового, более дешевого предложения в I квартале 2018 г. компенсировался ростом цен в реализующихся проектах и выходом более дорогих проектов во II квартале 2018 г.
В результате цены на «элитку» в конце I полугодия 2018 г. составили 657 000 руб. за 1 кв. м в среднем, что лишь на 1% ниже, чем в конце 2017 г.
На фоне колебания курсов валют долларовый эквивалент цены опустился до $10 460 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за июнь 2018 г. – 62,77 руб. за доллар) - это на 7% ниже, чем в конце прошлого года.
За счет активного выхода нового предложения по стартовым ценам со II полугодия 2017 г. средняя цена на премиальном рынке в I полугодии 2018 г. снизились на 3% к аналогичному периоду 2017 г., составив 565 000 руб. за кв. м.
А в подклассе элит цены, наоборот, выросли на 4% до 1 064 000 руб. за кв. м. Положительная динамика связана с постепенным сокращением рынка за счет сохраняющегося спроса и ухода с рынка более ликвидных предложений, при отсутствии нового предложения.
Вся «элитка» (элитный сегмент + премиальный) в I полугодии подорожала в рублях на 11% в годовом выражении, до 784 000 руб. за кв. м в среднем. Цены выросли в связи с выходом дорогостоящих проектов и вымыванием бюджетного предложения.
Примечательно, что даже те компании, которые зафиксировали рост цен предложения, сообщают о снижении среднего чека сделки. Средняя стоимость проданных дорогих квартир в новостройках сократилась на 13% относительно 2017 года. В сегменте премиум снижение куда менее выраженное - 8%.
Скидки на элитном рынке растут – если в I полугодии 2017 г. дисконты в среднем составляли 3-5%, то по итогам I полугодия 2018 г. – 5-12%. Еще есть летние скидки, размер которых может достигать 20%.
Часть девелоперов предоставляют скидки потенциальным покупателям в ходе переговоров - размер таких скидок сугубо индивидуален и зависит от проекта, конкретного лота и девелопера.
Во второй половине 2018 г. темпы выхода нового предложения на рынок увеличатся - 1 июля уже наступило и правки к закону о долевом строительстве вступили в силу, а значит, все, кто хотел и успел, уже получили разрешения на строительство.
Теперь застройщики будут выводить на рынок проекты, чтобы это разрешение не отозвали. При этом среди известных ожидаемых проектов значительная доля комплексов относится к классу de luxe с более высоким уровнем цен. Такие проекты, как правило, не обладают большим объем, в связи с чем значительного увеличения объема предложение по итогам года не ожидается.
До конца года в Москве появится не менее пяти новых высокобюджетных проектов, причем спросом будут пользоваться главным образом лоты в новых проектах с достаточно низкими стартовыми ценами.
Значительного изменения рублевых цен не ожидается. Снижение стоимости метра в связи с выходом более дешевого премиального предложения будет компенсировано новыми дорогими лотами в комплексах сегмента de luxe.
Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в ожидании вступления в силу 218-ФЗ быстро выводили на рынок все новые и новые проекты. Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.
Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах. Из проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж.
Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку.
Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступивших в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию. Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года.
Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. Почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%).
При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж. Для сравнения - в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов.
Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте, за редкими исключениями (Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park). Доля долларового предложения в настоящее время составляет около 10%. Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади - многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам. Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.
До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке.
В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.
С 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца выросло почти вдвое – с 48 до 91.
По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100% - в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.
Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году.
Сейчас доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, не превышает 20%.
В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.
Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости.
Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.
В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe.
В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора. Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО.
Покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению - у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно.
Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м.
При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году - 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.
Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте.
За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены упали более чем на 25% - с $11 000 до $8 000.
Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки.
С 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг., что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса.
Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры.
В результате средняя площадь лота снизилась примерно на 30% - со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас - 116 кв. м.
Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой.
Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.
При этом спрос между ними распределяется неравномерно. В 2015-2017 годах большая часть спроса приходилась на трех девелоперов - более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.
Сами проекты тоже становятся крупнее: в 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма.
В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям.
