Новости

Долгосрочные перспективы развития рынка недвижимости Москвы

25.03.2019
Долгосрочные перспективы развития рынка недвижимости Москвы
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

С конца 2014 и по сей день все участники московского рынка недвижимости ощутили на себе основную тенденцию – падение цен на жилье. Такое случается не впервые – аналогичная ситуация была уже дважды за последние десятилетия – после кризисов 1998 и 2008 гг.

Но прежние снижения цен были очень краткосрочными, стоимость недвижимости тогда быстро возвращалась к прежним показателям – за 1-2 года цены снова возвращались к докризисному уровню и начинали расти. В итоге падение цен «отыгрывалось» и застройщики не оставались в минусе.

Ситуация, которая сложилась сегодня – иная. Снижение цен наблюдается уже 4 года подряд. Его нельзя назвать резким, но тенденция очень заметная и «нездоровая». В среднем за это время квадратный метр подешевел более, чем на 20% - его цена упала с 200 000 рублей до 170 000.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года

Уже можно с уверенностью утверждать, что падение цен на столичную недвижимость – это не короткий кризис с быстрой возможностью «отката» к прежним показателям, они уже точно не вернутся. Такого роста цен, который был в прежние десятилетия, уже не будет.

Современная формула суперцикла на московского жилья выглядит следующим образом:

10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года

Первая волна цикла

Под первой волной подразумевается десятилетие 1991 по 2001. В этот период рост цен был очень большим, и во многом это связано с распадом СССР. Тогда стоимость квадратного метра выросла с $100-200 за метр до $1000. Конец этой первой волны пришелся на 1998 год, когда цены заметно просели, и относительно «выровнялись» к двухтысячным годам, когда началась вторая волна.

Вторая волна цикла

Под первой волной подразумевается десятилетие с 2001 по 2011 год. У этой второй волны много общего с первой – цены на недвижку тоже заметно подросли, и к концу волны пошел спад. Пиковые нижние значения цен наблюдались в 2008 году, а затем рынок начал восстанавливаться, и жилье снова начало дорожать.

Третья волна цикла

Это самая слабая волна, продолжительность которой составляет чуть более 3 лет, согласно формуле – с 2011 по 2014 год. В это время стоимость жилья была практически в стагнации, цены лишь немного менялись возле показателя $5000 за квадратный метр. Повышение цен только покрывало инфляцию, о сверхприбылях речи уже не шло.

Цены указаны в долларах, потому что рубль стал «восприниматься всерьез» относительно недавно – лишь в последние несколько лет показатели изменения рынка недвижимости стали указываться в рублях.

Четвертая волна

Началом четвертой, последней волны цикла принято считать конец 2014 года – и сейчас мы находимся внутри этой волны. Конец волны придется на 20124 год – и до этого времени существенного роста цен не будет. Цены на недвижимость будут ползти вниз, с небольшими локальными всплесками, которые могут быть связаны с изменениями законодательства и другими экономическими факторами.

Сейчас мы наблюдаем очень интересное и значимое явление – «ценовой пузырь», который рос в Москве около 20 лет, активно сдувается.

Экономические аргументы

На снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье влияет целый комплекс факторов.

Во-первых, это существенное затоваривание рынка недвижимости. При том, что экономическая ситуация в стране далека от идеала, вводится огромное количество новостроек, и оно еще будет расти. В первую очередь, это связано с реновацией – в ходе реализации этой программы на рынке появится много нового жилья. Оно начнет поступать в продажу не сразу по мере сдачи домов, но общий рост предложения будет заметным.

На данный момент в Москве и МО (включая Новую Москву) в продаже находятся сотни новостроек:

  • 608 новостроек в Москве
  • 133 новостройки в Новой Москве
  • 780 новостроек в Подмосковье
  • 192 апартамента в Москве и Подмосковье

При этом платежеспособность потенциальных покупателей сильно упала, и ощутимого роста доходов в ближайшее время не будет. Многие москвичи не могут себе позволить приобрести жилье даже в ипотеку, поэтому реализация такого объема жилья может стать проблемой.

Согласно мировым критериям доступности квартир, стоимость квадратного метра должна стоить приблизительно столько, сколько зарабатывает человек в месяц. На данный момент о таком сопоставлении говорить не приходится. Если даже взять за стоимость метра самую нижнюю планку (среднюю по Москве) – 170 000 рублей – это намного больше среднемесячного дохода одного москвича (несмотря на слухи про огромные московские зарплаты). То столичное жилье по-прежнему сильно переоценено.

Важную роль на рынке недвижимости играют и внешние санкции – приток мирового капитала в РФ сейчас очень слаб, цены на нефть тоже остаются низкими. Это тоже сказывается на формировании цен на рынке недвижимости, и предпосылок к улучшению ситуации пока нет.

Если ориентироваться на прежние кризисы, можно заметить, снижение цен на недвижимость продолжалось приблизительно половину периода снижения/стагнации, который следовал за кризисом.

То есть, нынешняя фаза снижения цен будет длиться около 5 лет, и рынок недвижимости достигнет своего дна ориентировочно к 2020 году.

Стоимость квадратного метра

Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.

К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.

Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.

Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:

  • Эконом-класс - до 100 000
  • Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
  • бизнес – по 150 000 – 250 000
  • элита – по 300 000 – 600 000

Самые «подготовленные» девелоперы уже полным ходом стараются соответствовать этой тенденции и строят объекты по низким ценам.

Подход к ценообразованию при этом у застройщиков разный – кто-то сразу громко говорит о низких ценах, ориентируясь на определенный сегмент покупателей. Кто-то позиционирует свои проекты в более дорогой нише, а потом объявляет о масштабных скидках и проводит стимулирующие акции. Оба подхода имеют право на существование, и, в долгосрочной перспективе, второй даже более выгоднее, т.к. он формирует более платежеспособную «среду» в новых жилых комплексах.

Сейчас скидки на новое и строящееся жилье очень существенны – у многих застройщиков они достигают 15%. Это очень яркий маркер того, что «дно» рынка недвижимости уже близко.

В обозримом будущем (ближайшие несколько лет) от снижения цен сильнее всего пострадает вторичка. Во многом это связано с тем, что ценообразование в этом сегменте рынка изначально не совсем корректно – многие собственники сильно переоценивают свою недвижимость и совершенно не готовы к торгу. Соответственно, для них будет большой неприятностью общее снижение цен, и им придется быть более гибкими, чтобы подстроиться под ситуацию.

В условиях такой мощной ценовой конкуренции, когда застройщики будут снижать цены и предлагать скидки, покупатели точно не станут покупать неадекватно дорогую вторичку. Поэтому цены на нее тоже постепенно будут снижаться, либо рынок стагнируется.

Перелом наступит в 2024-й году

Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.

2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.

Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.

В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.

Подорожание ипотеки до 12-13% годовых

В сентябре 2018 года совет директоров Банка России впервые с 2014 г. принял решение повысить ключевую ставку - на 0,25 процентного пункта, до 7,50% годовых.

Причиной этого повышения стало то, что внешнеэкономические условия сильно изменились, и, соответственно, повысились проинфляционные риски.

По прогнозам Центробанка, даже принимая во внимание рост ставки и притормаживание приобретения валюты на рынке внутри страны, прирост потребительских цен поднимется до следующих значений:

  • до 3,8–4,2% к концу 2018 года.
  • 5,0–5,5% к концу 2019 года.

Само по себе увеличение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. – это не угроза для столичного рынка недвижки.

Сложности могут начаться в том случае, если Центробанк на этом не остановится и будет еще повышать ставку. Результатом этого станет существенное подорожание ипотечного кредитования, а также значительное снижение доходов населения, которое приведет в отсутствию спроса на недвижимость.

На данный момент флагманы рынка, которые обеспечивают около 65% ипотечного кредитования – это Сбербанк и ВТБ. Сейчас они могут себе позволить держать ставки на заданном уровне, но, если тенденция на рост ставок ЦБ окажется устойчивой, даже эти банки не смогут ее игнорировать. Более того, первые «ласточки» подорожания уже есть – например, депозиты Сбербанка поднялись уже в конце этого лета.

С учетом того, что рынок недвижимости в период снижения ставок напрямую зависит от ипотеки, кредитование является основным фактором стабильного спроса. Если ипотека сильно подорожает, последствия для всех участников рынка недвижимости будут очень печальными.

То есть без снижении цен сохранить спрос не получится – люди просто не смогут покупать жилье даже в ипотеку.

При этом стоит отметить, что ожидание такого негативного сценария может кратковременно подогреть рынок – те люди, которые уже запланировали приобретение недвижимости, поспешат с принятием решения, что приведет к резкому всплеску спроса. Разумеется, это будет временное явление с «искусственной» природой, что чревато быстрым исчерпанием спроса в обозримом будущем.

Минстрой «страхуется» от резкого подорожания ипотеки

Сейчас одним из приоритетов Минстроя является создание новой программы, которая позволит субсидировать ипотеку. Это необходимо для того, чтобы обеспечить строительному комплексу Москвы нормальное функционирование.

О конкретных цифрах пока говорить рано, но задачи по развитию ипотеки и в целом строительной отрасли стоят самые глобальные, и в сложившейся трудной ситуации стройкомплекс очень нуждается в поддержке.

До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник неизвестно.

Справка: прежняя программа субсидирования стартовала в 2015 году – тогда ипотека субсидировалась до уровня 12% в год. При этом ипотека подорожала боле, чем на 20% после повышения ключевой ставки Центробанка в 2014 году.

На данный момент ставки находятся на другом уровне – менее 9,5%, что является историческим минимумом в России. Поэтому пока не приходится говорить о том, что ставка еще снизится, т.к. объемы ипотечного кредитования все равно растут, и у государства просто нет средств для усиления субсидирования.

Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?

Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.

Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.

Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.

На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% - это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.

Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)

Роста цен в МО не предвидится

С учетом того, цены на рынке недвижимости не растут, подмосковное жилье тоже дорожать не будет. И даже закон об отмене долевого строительства не сможет на это серьезно повлиять, т.к. москвичи просто не будут покупать дорогое жилье в области при наличии сопоставимых предложений в Москве.

Но сильного снижения стоимости жилья в МО не будет, т.к. маржинальность девелоперов и так уже очень заметно упала – и они точно не будут продавать жилье в убыток.

По предварительным прогнозам, цена однокомнатных квартир в некоторых может подняться до 10-15%. Это связано с тем, что в условиях перемен в законодательстве многие застройщики покинут рынок, соответственно, жилья будет вводиться меньше – и в итоге оно подорожает. И коснется это в первую очередь однушек, т.к. они стабильно пользуются самым большим спросом.

При том, что себестоимость возведения жилья вырастет очень существенно, повышение цен на отдельные категории квартир на 10% - это совсем немного.

Роста цен на недвижимость в Подмосковье можно было бы ожидать в том случае, если бы выросли цены в Москве – но этого не предвидится.

Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной

Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.

На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.

Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.

Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.


Вверх