Долевое строительство в Москве: как получить максимум преимуществ при минимуме рисков
Число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) на первичном рынке жилья Москвы в январе выросло в 2,7 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года.
В январе этого года в столице заключено 4 790 ДДУ на жилые помещения. Для сравнения: за первый месяц 2017 года было заключено 1 782 ДДУ.
Также отмечается рост сделок по договорам купли-продажи (мены) жилья. Их в январе было заключено 8 367, что в 1,7 раза больше прошлогоднего показателя.
В Росреестре заявляют о дальнейшем росте объемов ипотечного кредитования. Если в январе 2017 года в Москве было заключено 1 903 ипотечных соглашений, то в первом месяце этого года показатель вырос до 4 510.
На динамику сделок повлияло очередное снижение ключевой ставки Центробанка РФ. 9 февраля совет директоров Банка России снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,5% годовых. За последний год ключевая ставка снизилась на 2,5 п.п.
Анализ количества регистрационных действий позволяет с высокой долей вероятности предположить, что объем сделок как на первичном, так и на вторичном рынке столичной недвижимости продолжит рост.
Вступают в силу новые критерии включения граждан в реестр пострадавших
Реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, будет формироваться по обновленным критериям с 23 февраля 2018 года.
24 января этого года Минстрой РФ утвердил внесение поправок в приказ ведомства №560/пр. «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» от 12 августа 2016 года.
Теперь для включения в реестр дольщик должен представить также копию судебного акта о включении его в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. Это необходимо, если в отношении застройщика введена одна из процедур банкротства.
Также уточнен критерий, который позволяет дольщикам войти в реестр пострадавших: если в отношении осуществлявшей страхование компании введена процедура банкротства.
Глава Москомстройинвеста пояснил, что ранее условием для включения гражданина в реестр была полная ликвидация страховой компании.
Еще одним условием для включения гражданина в реестр пострадавших является отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же помещения в проблемном объекте, то есть отсутствие двойных продаж.
Нововведения коснулись и условий исключения граждан из реестра. Дольщик будет исключен из реестра, если договор долевого участия (договор уступки прав по ДДУ) или иной договор расторгнут. При вводе проблемного объекта долевого строительства в эксплуатацию дольщик также исключается из реестра.
Одним из условий признания объекта проблемным является неисполнение обязательств по ДДУ более шести месяцев. Ранее этот срок составлял девять месяцев.
Теперь объект может быть включен в перечень проблемных и в случае, если его строительство ведется с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство, если у юридических и физических лиц оформлены права собственности на долю в нем.
Внесенные поправки помогут адекватно формировать реестр пострадавших граждан. Перед контролирующим органом предстанет более корректная картина нарушений прав участников долевого строительства.
Как не дать себя обмануть?
Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует. При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая простые правила:
1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.
Справка
Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи.
В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).
Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.
В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.
Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.
Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.
3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
6. Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
7. Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно - «на всякий случай!» - съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
10. Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.
Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ:
- Заключение договора участия в долевом строительстве.
- Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.
- Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.
Взносы застройщиков Москвы в фонд дольщиков достигнут 15 млрд рублей
Почти 15 млрд руб. может поступить от московских застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков за три года.
В страховые компании застройщики перечисляли около 7,2 млрд рублей в год. Логично после завершения перехода от страхового механизма к механизму Фонда защиты прав дольщиков выйти на такую же цифру. Прогнозируется, что в 2018 году столичные застройщики перечислят в страховые компании около 4 млрд руб., в 2019-м - около 2 млрд, в 2020-м - 1 млрд руб.
Перечисления же в фонд будут расти в обратной пропорции и составят соответственно 3, 5 и 6 млрд руб. в 2018, 2019 и 2020 году.
В случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда.
Застройщики апартаментов будут отчислять взносы в компенсационный фонд
Застройщики, реализующие апартаменты по договорам долевого участия (ДДУ), должны перечислять денежные средства в компенсационный фонд.
В Москве строится порядка 14 млн кв. м площадей, которые застройщики реализуют населению по договорам долевого участия (ДДУ). Из них около 20% – это площади так называемого нежилого назначения, в частности, апартаменты.
Однако отчисления за продажу этого сегмента недвижимости в компенсационный фонд не поступают. Получается, что объекты гражданам реализуются.
И государство, и дольщики несут определенные риски, но застройщики за эти риски не платят. Если бы застройщики апартаментов перечисляли 1,2% от каждого ДДУ в фонд, тогда были бы понятны и механизм контроля над застройщиками, и механизм ответственности.
С законодательной точки зрения апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% – на площадках под возведение зданий для временного проживания людей.
Половина апартаментов возводится в бывших промзонах или размещается в бывших производственных зданиях.
На апартаменты не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.
Преимущество апартаментов – их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Кроме того, их можно строить в центральной части города, где по разным причинам невозможно возвести жилье.
Сегодня такой вид недвижимости не защищен Федеральным законом о долевом строительстве.
В Москве 26 000 квартир куплено по ДДУ с ипотекой в 2017 году
В 2017 году в Москве было зарегистрировано почти в два раза больше договоров долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств в 2017 году.
Если в 2016 году таких ДДУ было 15 тысяч, то в прошлом году их количество составило около 26 тысяч.
С 2018 года начала работу программа льготной ипотеки для многодетных семей - поэтому ожидается, что количество ДДУ с привлечением кредитных средств в Москве будет расти.
В столице будет выходить на рынок около 150 проектов долевого строительства в год
Ежегодно в Москве будет выходить на рынок порядка 150 новых проектов, которые строятся с привлечением средств граждан.
Сейчас зарегистрировано порядка 530 инвестиционных проектов, по которым застройщики предоставляют отчетность. Вместе с тем ежегодно будет появляться еще 150 новых проектов.
С 1 июля 2018 года одному застройщику будут выдавать не более одного разрешения на строительство, поэтому число отчетностей застройщиков, предоставляемых в контролирующие органы, значительно увеличится.
Москомстройинвест к этому нововведению готов – уже создана автоматизированная система, которая позволяет принимать отчетность застройщиков в электронном виде. Также идет активный обмен опытом по созданию автоматизированной обработки данных застройщиков с Агентством ипотечного жилищного кредитования, которое разработало единую информационную систему жилищного строительства.
Несмотря на увеличение числа юридических лиц, которые будут возводить объекты с привлечением средств граждан, информационные системы позволяют сделать их деятельность прозрачной и открытой.
Два крупных застройщика могут начать продажи квартир в Москве
Два крупнейших девелопера столицы получили право зарегистрировать первый договор долевого участия (ДДУ) и открыть продажи квартир – они уже получили заключение о соответствии (ЗОС) застройщика и проектной декларации закону об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
Согласно 214-ФЗ, с 1 января 2017 года застройщик, прежде чем открыть продажи в проекте, обязан получить ЗОС. Без этого документа Росреестр не имеет права регистрировать первый ДДУ; в столице услугу по выдаче ЗОС оказывает Москомстройинвест.
С 1 января 2018 года поступило 36 заявлений на получение ЗОС. Из них положительное решение было принято только по 17 заявкам.
Основная причина отказов в выдаче ЗОС – некачественное заполнение застройщиками проектной декларации.
Девелоперы, зарегистрировавшие первый ДДУ после 20 октября 2017 года, в качестве гарантий исполнения обязательств перед дольщиками по каждому ДДУ обязаны вносить платеж в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены договора.
Инвестиции в долевое строительство в Москве будут расти
Застройщики столицы планируют активно привлекать средства граждан в долевое строительство в 2018 году. Частные лица являются главными инвесторами строительства жилой недвижимости – в этом году ожидается дополнительный рост инвестиций в жилье в размере до 150 млрд рублей.
Правительство города интенсивно работает над совершенствованием законодательства в сфере долевого строительства.
Сейчас в столице с привлечением средств граждан строится 535 объектов, 520 из них – по договорам долевого участия (ДДУ), 15 – в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
В Москве действует около более 100,7 тыс. ДДУ на сумму порядка 1 трлн рублей.
Дом признают проблемным после 6 месяцев нарушения обязательств по ДДУ
Объект долевого строительства предлагается считать проблемным, если неисполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве достигает шести месяцев, а не девяти.
Также, скорее всего, будет исключено условие, согласно которому объект не считается проблемным, если при продаже квартир использовались двойные продажи.
Эти и другие поправки планируется внести в приказ Минстроя РФ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» от 12 августа 2016 года.
Новые правила включения граждан в реестр пострадавших вступили в силу 1 июля 2017 года. Сейчас идет проработка поправок к документу, проект приказа о внесении изменений в критерии отнесения граждан к числу пострадавших опубликован на сайте regulation.gov.ru.
Эти поправки помогут адекватно формировать реестр пострадавших граждан, в результате появится более точная картина нарушений застройщиков перед гражданами.
Объект также могут включить в перечень проблемных, если его строительство ведется с нарушением требования градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство, и если у юридических и физических лиц оформлены права собственности на долю в нем.
Кроме того, объект могут отнести к проблемным, если страховые выплаты по ДДУ не осуществляются в связи с введением процедуры банкротства в отношении страховой или кредитной организации.
Помимо этого, предлагается исключать гражданина из реестра, если ДДУ между ним и застройщиком или договор уступки прав требований по ДДУ расторгнут.
Москомстройинвест в продолжение работы над поправками к приказу Минстроя РФ предлагает изменить требование об отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта в течение двух отчетных периодов.
Если стройка стояла, часть граждан была включена в реестр, а потом строительство возобновилось, возникает ситуация, при которой одни дольщики, подавшие заявление в период остановки строительства, учтены в реестре, а не успевшие этого сделать - нет, несмотря на то, что объект признан проблемным. В таких случаях требование об отсутствие прироста вложений препятствует учету всех дольщиков проблемного объекта.
Фонду дольщиков могут дать право на приостановку регистрации ДДУ
Фонду защиты прав дольщиков могут дать полномочия о приостановке регистрации договоров долевого участия
Этот фонд будет наделен полномочиями, чтобы он мог в какой-то момент сообщить о тревожной ситуации с застройщиком и, возможно, даже приостановить регистрацию ДДУ. Это еще один законопроект, который находится в парламенте.
Очень часто проблемы с дольщиками возникали тогда, когда были уже явные проблемы у региональных застройщиков - местные власти ничего не предпринимали, чтобы разъяснить людям, чтобы они внимательно отнеслись к застройщику. Люди продолжали нести деньги застройщику. Это очень важный момент, который прорабатывался с парламентариями.
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября 2017 года. Согласно законодательству, застройщики по всем новым объектам строительства отчисляют в фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве.
Четверть сделок с ДДУ в Москве приходится на переуступку прав
Договоры уступки прав требований по договорам долевого участия составляют около 25% сделок на первичном рынке жилья Москвы.
Была проанализирована статистика сделок, которые проходят через Росреестр - за 9 месяцев этого года количество сделок по ДДУ в Москве превысило 48,8 тысячи. Четверть из них - сделки по уступке прав по ранее заключенным ДДУ, причем большая часть таких сделок проводится в инвестиционных целях.
Договоры уступки могут быть заключены в силу разных семейных обстоятельств, но в их числе есть сделки с инвестиционной составляющей - например, чтобы выйти из проекта до ввода дома в эксплуатацию и избежать уплаты налога на собственность.
Количество сделок на первичном рынке Москвы растет в течение последних пяти лет - и спрос будет повышаться, так как москвичи стремятся улучшить свои жилищные условия.
Этому способствуют и доступные ставки по ипотеке - сделки с ипотечным кредитом составляют порядка трети от общего числа, и их количество растет.
Сейчас в столице с привлечением средств граждан строится 543 объекта, в том числе 527 - по ДДУ и 16 - в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
В Москве действуют более 100 600 ДДУ. В строительство привлечено от населения около 1 трлн рублей.
Почти все сделки на первичном рынке жилья в Москве проходят по ДДУ
Почти 100% сделок на покупку строящегося жилья в Москве совершается по договорам долевого участия, хотя еще в 2010 году этот показатель составлял менее 50%.
Когда закон о долевом строительстве только появился, застройщики отказывались по нему работать, поскольку механизм не был отработан. К 2011 году, по нашей статистике, менее половины сделок на покупку строящегося жилья проходило по ДДУ. На сегодня в основном все застройщики перешли к этой форме.
Институт долевого строительства становится все более понятным и гражданам-соинвесторам, т.к. наблюдается значительный рост сделок по ДДУ. За девять месяцев 2017 года число сделок равно итогу всего 2016 года. Это говорит о том, что люди доверяют институту долевого строительства.