В столице ввели финансовые льготы для инвесторов, строящих офисы, точки приложения труда за пределами центра города – благодаря этому можно ожидать, что уже в обозримом будущем рабочие места станут ближе к москвичам.
В течение многих лет в столице функционировал механизм, в соответствии с которым в первый год работ девелоперы платили в бюджет дополнительный повышенный платеж за землю.
Сейчас этот порядок будет изменен. Уже принято постановление, отменяющее данный платеж при соблюдении условия – коммерческое здание строится или реконструируется за пределами третьего транспортного кольца.
Раньше размер платежа в бюджет варьировался в диапазоне от 5 до 80% кадастровой стоимости участка. Отмена этого платежа поможет моментально и очень заметно улучшить экономическую привлекательность сотен проектов, которые до этого считались нерентабельными и почти безнадежными.
Строительство офисов в последе время неуклонно сокращалось, достигнув минимума по вводу в эксплуатацию в 2020 году. Предлагаемые льготы позволят повысить привлекательность площадок для возведения новых бизнес-центров за пределами ТТК, что расширит предложение для арендаторов и в конечном счете создаст новые рабочие места.
Что это даст?
Сейчас большинство жителей Москвы каждый день вынуждены добираться до работы через весь город. Улучшение транспортной инфраструктуры немного облегчает задачу, но не решает проблему, т.к. ее источником является именно большое расстояние от дома до работы. Каким бы удобным и комфортным не стал общественный транспорт, многие все равно привыкли передвигаться по городу на автомобиле, и в течение ближайших десятилетий эту привычку изменить не удастся – возможно, на это уйдет даже не одно поколение.
Единственный вариант решения, который можно реализовать уже сейчас – создавать рабочие места не в центре города, а по всей площади. Ранее противоречие здесь заключалось в том, что строительство коммерческой недвижимости далеко от центра обходилось по стоимости примерно так же, как в самом центре. А места в центре уже практически нет – в итоге строить негде, а за пределами центра эти проекты никому не интересны.
Долгое время существовал стереотип (и он появился не на ровном месте), что вся жизнь сосредоточена в центре, а за его пределами горд кардинально меняется и становится неузнаваемым – это касалось, в том числе, офисов и другой коммерческой недвижимости.
Сейчас, благодаря отмене платежа, инвесторы начнут активнее проявлять внимание к таким объектам, и их количество быстро начнет расти.
В итоге деловой центр Москвы постепенно рассредоточится по всему городу, и люди смогут выбирать место работы на комфортном расстоянии от дома.
Это будет способствовать росту инвестиций в коммерческую недвижимость. Экономические льготы, принятые в отношении инвесторов, помогут восстановить баланс между объемами жилой и коммерческой недвижимости и создать новые возможности для развития бизнеса в московском регионе.
Переломный момент наступил около 5 лет назад – тогда основная масса девелоперов предпочла заморозить свои проекты по строительству офисов, либо перепрофилировать их – такие решения выглядели максимально безопасными с финансовой точки зрения и не несли серьезных рисков. В то время все обратили свое внимание на строительство жилых комплексов, и в результате сегмент коммерческой недвижимости быстро и очень сильно сократился. Для каждого участнику рынка по отдельности выгода была очевидна, но для рынка в целом сложилась не совсем здоровая ситуация с заметным перекосом в сторону жилья – оно строится действительно в очень больших количествах ударными темпами.
Вопрос стимуляции развития сегмента коммерческой недвижимости назрел уже давно, и сейчас инвесторы с радостью приняли новость об отмене платежа. Собственно несколько лет назад строительство недвижимости с инфраструктурой продвигалось по этой же схеме – девелоперам давали льготы и ряд преференций за то, что они не просто возводили дома по точечной застройке, а сразу приводили в порядок все прилегающие территории и включались в проектирование инфраструктурных объектов.
Словом, в такой правительственной инициативе столичные инвесторы нуждались уже давно. Сейчас они получают возможность сэкономить около десяти процентов общих затрат на строительство – благодаря этому увеличится приток инвестиций в отдаленные районы Москвы, а значит, и повысится комфорт городской среды в целом.
Уже сейчас идет активная проработка нескольких десятков проектов, которые, с высокой вероятностью, будут реализовываться с учетом новых условий льгот для инвесторов.
Отмена дополнительного платежа позволит значительно сократить маятниковую миграцию и станет толчком для более равномерного развития столичной экономики.
Теперь районы, расположенные за пределами ТТК, будут становиться все более привлекательными для – люди будут с удовольствием устраивать здесь всю свою жизнь, от покупки недвижимости до поиска работы.
А тратить меньше времени на дорогу в торговый центр или на работу – естественное желание жителя мегаполиса. С реконструкцией дорог время в пути до любого пункта назначения постепенно сокращается, но для кардинального решения проблемы перегруженности транспортной сети сейчас есть только один выход – предоставить людям возможность выбора хороших рабочих мест в нормальной доступности от дома, без ежедневных многочасовых поездок в центр.
За пределами третьего транспортного кольца покупатели очень чувствительны к качеству жилой среды, у них должна быть возможность отдыхать, работать и проводить время с семьей в одной локации. И уже скоро эта концепция будет реализована – большинство девелоперов к этому готовы.
Эта мера в ближайшие три года приведет к количественному и качественному скачку на рынке офисной недвижимости за пределами старого центра столицы и сохранит инвесторам-застройщикам сотни миллионов рублей.
Коммерческие объекты надлежащего качества и масштаба сейчас сегодня играют огромную роль в развитии территорий столицы за пределами ТТК - благодаря им повсеместно создается современная комфортная многофункциональная городская среда, а также укрепляется связь и сообщение между всеми районами, вне зависимости от их расположения.
В данный момент максимально привлекательные условия для реализации интересных, продуктивных проектов созданы в Новомосковском округе – такая ситуация сложилась благодаря развитию бытовой, рекреационной и транспортной инфраструктуры.
Льготы, которые появятся с принятием нового постановления, принесут выгоду всем – как девелоперам коммерческой недвижимости, так и жилой. Это связанные процессы, которые развиваются одновременно – наличие хороших офисных площадей моментально повышает привлекательность территории, и здесь уже намного интереснее строить жилье, даже если ранее эта идея казалась спорной и финансово необоснованной.
Развитие коммерческой функции непосредственно во внутренних границах жилых кварталов повышает спрос на квартиры - эта наценка в зависимости от района может достигать 20%.
Уже сейчас отмечается высокий спрос на объекты коммерческого назначения именно за пределами Третьего транспортного кольца – такая потребность дет и от потребителей, и от арендаторов с инвесторами.
Отмена платежа будет мощным стимулом для девелоперов работать над развитием коммерческой составляющей в проектах на всей площади столицы, а не только в пределах старого центра. Также значительно облегчится реконструкции домов – в частности, станет проще обновлять фасады, заменять балконы (это всегда легче делать с новостройками, а не со старинными зданиями, имеющими многовековую историю и огромную культурную ценность).
В результате выигрывает малый и средний бизнес, который в сложившейся экономической ситуации является очень уязвимым.
Благодаря этому начнет возрождаться комфортная, дружелюбная инфраструктура магазинов и центров услуг в формате «у дома». Когда работа в этом направлении начнется, многие связанные процессы запустятся автоматически – это касается реорганизации мансард, преобразования подвалов и первых этажей, где станет возможным открыть небольшие сервисы, кафе, частные детские сады и так далее – здесь открывается огромное количество возможностей и перспектив.
Активное строительство административно-деловых центров в спальных районах позволит приблизить рабочие места к районам массового проживания людей, сформирует новые точки экономического роста и развития, приведет к сбалансированному и равномерному развитию всей территории столицы.
В районах будут созданы локальные центры деловой активности, что, как следствие, приведет к развитию районной инфраструктуры. Это позволит ускорить процесс децентрализации города. Однако к деловым функциям необходимо добавить функции культуры, спорта, образования, причем разных масштабов – локального, районного, городского значения, иначе возможны перегрузки существующей социальной и транспортной инфраструктуры, а также общественных пространств.