Новости

Апартаменты

05.04.2021
Апартаменты
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

Апартаменты: их новый статус и целесообразность покупки

Апартаменты – это особый сегмент недвижимости, который долгое время находился в сомнительном правовом статусе. Сейчас этот вопрос можно считать решенным - правовой статус апартаментов, согласно поручению Президента правительству, должен быть законодательно зафиксирован до 01.08. 2021.

Апартаменты – это сложная недвижимость, с которой не умеют работать даже многие риелторы. В среднем, стоимость апартаментов ниже квартир примерно на 15-30% при сопоставимой площади. И именно на столько процентов стоимость апартаментов может вырасти, если их приравняют к полноценному жилью.

На данный момент в нашем законодательстве такого определения, как апартаменты, вообще не существует. И это очень удивительно – рынок есть, объекты покупаются и продаются, но при этом их статус долгое время оставался размытым.

У людей возникает множество вопросов:

  • Какие преимущества обеспечит определение статуса апартаментов?
  • Могут ли приравнять апартаменты к классическому жилью? И если да, то как то сделать, есть ли понятные механизмы?
  • К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости?

Увы, ответы на эти вопросы появятся еще не скоро, т.к. сам формат этой недвижимости только-только входит в стадию легализации.

Но сама тенденция очень обнадеживает – правительство обратило внимание на апартаменты, этот сегмент уже скоро станет полноценным участником рынка недвижимости.

2020 года был странным, трудным и удивительным для многих отраслей. В недвижимости одним из главных сюрпризов стал двукратный рост спроса на апартаменты – эта тенденция моментально отразилась на ценах. За 2020 год цены на столичные апартаменты выросли на 20% - это уже огромная цифра, и она в ближайшем будущем еще может вырасти.

Еще осенью 2020 года поднимался вопрос о том, что апартаменты нужно перестать рассматривать как жилье. При этом были предложения вообще запретить строительство апартаментов – и здесь возник вопрос: а что же делать с апартаментами, уже введенными в эксплуатацию?

Ситуация стала проясняться совсем недавно – в январе 2021 года, когда была утверждена дорожная карта  по градостроительной деятельности РФ до 2022 года. В списке нововведений, реализация которых намечена на 2021 год, стало  определение правового статуса апартаментов.

Приобретение апартаментов в качестве инвестиции

На сегодняшний день цена апартаментов значительно ниже, по сравнению с квартирами – разница в цене составляет от 10 до 30%. Если этому типу недвижимости присвоят статус жилья, собственники будут в большом выигрыше. Но это не значит, что нужно срочно вкладываться в апартаменты  - подобные вложения несут много рисков.

Пока нет точной информации, какие именно апартаменты затронет «амнистия». Самые низкие шансы  у промышленных зданий, которые попытались превратить в подобие домов или гостиниц, т.к. подобные объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и находятся на территориях, где нет вообще никакой инфраструктуры.

Высока вероятность, что статус жилья получат апартаменты, которые  находятся в одном жилом комплексе с квартирами.

Если кто-то планировал приобрести апартаменты в таком комплексе – нужно дождаться, когда будут озвучены конкретные критерии, по которым апартаменты будут разделены на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят продолжительность амнистии.

Справка: законопроект, который утвердит в нашем законодательстве понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, сейчас находится в стадии обсуждения в Госдуме. На данный момент достоверно известно, что апартаменты могут быть признаны жилым помещением, если  соблюдены все требования безпасности. При этом собственники апартаментов не имеют права на получение субсидий и льгот на услуг ЖКХ. Неопределенность процедуры легализации данного типа недвижимости является основной опасностью приобретения апартаментов.

Пример:

человек хочет купить апартаменты – этот объект стоит дешевле, чем  квартира в этом же районе. При этом покупатель рассчитывает на то, что его апартаменты попадут под «амнистию» - и его можно будет превратить в полноценную квартиру. Такой сценарий выглядит привлекательным, но он не так оптимистичен, как кажется . Остается нерешенным вопрос - какие конкретно объекты получат статус жилья?  Каковы критерии получения этого статуса? Лучше дождаться разъяснения всех деталей и принятия внятных законов по данной инициативе, а только потом принимать решение о приобретении.

Все проекты можно условно разделить на две категории:

  • Комплексы, которые уже введены  в эксплуатацию;
  • Новостройки, которые в данный момент строятся (не заморожены и не являются проблемными).

Эти объекты являются самыми безопасными, т.к. в них уже цена достаточно высока, и она будет расти. Люди понимают, что на этом этапе они покупают «заготовку»,  которая в обозримом будущем станет нормальным жильем.

Спрос на такую недвижимость может вырасти на 25% в наступившем 2021 году. Люди, которые уже приобрели апартаменты, сейчас находятся в плюсе — они купили неплохое жилье в удобных локациях, а в качестве бонуса получили перспективу получения прописки.

Прогнозы

На фоне новой информации о возможной смене статуса апартаментов средняя цена на эту недвижимость в  заметно выросла 2020 выросла. Прирост за квартал составил  на 7%, за год  -21%.

И эта тенденция продолжится - рост цен на апартаменты продолжится, если их они будут приравнены к жилью. Если у Вас есть свободные средства и азарт – можно попробовать купить апартаменты сейчас в надежде на то, что они получат статус жилья. Но здесь нужно понимать, что пока нет определенности по статусу недвижимости – и такая инвестиция может оказаться неудачной.

Неизвестно, все ли апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом гостиничных. Поэтому при выборе апартаментов следует очень придирчиво взвешивать все риски и со всей ответственностью подходить к подбору такого помещения, принимая во внимание все факторы:

  • Расположение объекта;
  • Окружение;
  • Планировку помещений;
  • Перспективы развития района:
  • Текущий правовой статус.

Апартаменты для жизни

Если Вы покупаете апартаменты для жизни или сдачи в аренду – их правовой статус может быть не главным фактором выбора. В таких случаях стоит заключать сделку как можно быстрее, т.к. цены быстро растут.

Удивительно, но пандемия коронавируса не заблокировала рост цен, более того – многие объекты недвижимости выросли в цене, и это в значительной степени коснулось апартаментов. Они по-прежнему остаются привлекательным объектом для инвестиций, но на них не стоит рассчитывать в краткосрочной перспективе – здесь пока все очень зыбко, нужно дождаться нормальных решений правительства.

И даже несмотря на сомнительный статус, в ближайшее время цены на апартаменты вырастут еще в среднем на 10%.

Полезный совет:

если вы планируете инвестировать средства именно в апартаменты, стоит сделать это сейчас. Но! Желательно, чтобы это были не «последние и единственные деньги», т.к. высок риск не получить никакой прибыли. В качестве одного из нескольких вложений это неплохой вариант, а в качестве единственного инвестиционного проекта – нет, не стоит.

Немного истории - как менялись цены на апартаменты в Москве

В Москве первые апартаменты стали появляться относительно недавно  - примерно в 2010 году. Это очень молодой рынок, и вполне понятно, что он еще не стабилизировался.

Один из пиков предложения апартаментов пришелся на 2014 год – тогда на рынке было 70 объектов, в которых совокупная площадь апартаментов составляла около 520 000  м2.

Сейчас ситуация иная – проектов стало больше, их количество составляет более 100, но количество метров сократилось до 400 000 м2.

Тенденция очевидна – апартаменты продолжают пользоваться спросом, но он растет очень медленно. При этом метраж объектов уменьшается – отчасти это связано с особенностями строительства и сценариями поведения. Сейчас в моде минимализм и принцип отказа от всего лишнего – на примере апартаментов это отражается очень ярко.

Ситуация с ценами выглядит очень интересно, с учетом особенностей спроса.

  • В самом доступном сегменте — комфорт-классе — цена на апартаменты  за 6 лет (с 2014 по 2020 год) выросла на 51%. Это огромный рост, который объясняется локальным спросом на конкретные объекты, т.к. рынок достаточно маленький.
  • в бизнес-классе цены вросли на 35%,
  • цены на элитные объекты поднялись по стоимости вдвое - на 97%.

В недвижимости премиум класса вопрос регистрации/прописки не оказывает никакого влияния на цену, здесь главное - качество строительства и отделки, а также распложение объекта. В этом плане элитные апартаменты почти не имеют отличий от элитных квартир, в которых стоимость метра к концу 2020 года выросла на 15%.


Вверх