Новости
Апартаменты – это особый сегмент недвижимости, который долгое время находился в сомнительном правовом статусе. Сейчас этот вопрос можно считать решенным - правовой статус апартаментов, согласно поручению Президента правительству, должен быть законодательно зафиксирован до 01.08. 2021.
Апартаменты – это сложная недвижимость, с которой не умеют работать даже многие риелторы. В среднем, стоимость апартаментов ниже квартир примерно на 15-30% при сопоставимой площади. И именно на столько процентов стоимость апартаментов может вырасти, если их приравняют к полноценному жилью.
На данный момент в нашем законодательстве такого определения, как апартаменты, вообще не существует. И это очень удивительно – рынок есть, объекты покупаются и продаются, но при этом их статус долгое время оставался размытым.
У людей возникает множество вопросов:
Увы, ответы на эти вопросы появятся еще не скоро, т.к. сам формат этой недвижимости только-только входит в стадию легализации.
Но сама тенденция очень обнадеживает – правительство обратило внимание на апартаменты, этот сегмент уже скоро станет полноценным участником рынка недвижимости.
2020 года был странным, трудным и удивительным для многих отраслей. В недвижимости одним из главных сюрпризов стал двукратный рост спроса на апартаменты – эта тенденция моментально отразилась на ценах. За 2020 год цены на столичные апартаменты выросли на 20% - это уже огромная цифра, и она в ближайшем будущем еще может вырасти.
Еще осенью 2020 года поднимался вопрос о том, что апартаменты нужно перестать рассматривать как жилье. При этом были предложения вообще запретить строительство апартаментов – и здесь возник вопрос: а что же делать с апартаментами, уже введенными в эксплуатацию?
Ситуация стала проясняться совсем недавно – в январе 2021 года, когда была утверждена дорожная карта по градостроительной деятельности РФ до 2022 года. В списке нововведений, реализация которых намечена на 2021 год, стало определение правового статуса апартаментов.
На сегодняшний день цена апартаментов значительно ниже, по сравнению с квартирами – разница в цене составляет от 10 до 30%. Если этому типу недвижимости присвоят статус жилья, собственники будут в большом выигрыше. Но это не значит, что нужно срочно вкладываться в апартаменты - подобные вложения несут много рисков.
Пока нет точной информации, какие именно апартаменты затронет «амнистия». Самые низкие шансы у промышленных зданий, которые попытались превратить в подобие домов или гостиниц, т.к. подобные объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и находятся на территориях, где нет вообще никакой инфраструктуры.
Высока вероятность, что статус жилья получат апартаменты, которые находятся в одном жилом комплексе с квартирами.
Если кто-то планировал приобрести апартаменты в таком комплексе – нужно дождаться, когда будут озвучены конкретные критерии, по которым апартаменты будут разделены на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят продолжительность амнистии.
Справка: законопроект, который утвердит в нашем законодательстве понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, сейчас находится в стадии обсуждения в Госдуме. На данный момент достоверно известно, что апартаменты могут быть признаны жилым помещением, если соблюдены все требования безпасности. При этом собственники апартаментов не имеют права на получение субсидий и льгот на услуг ЖКХ. Неопределенность процедуры легализации данного типа недвижимости является основной опасностью приобретения апартаментов.
Эти объекты являются самыми безопасными, т.к. в них уже цена достаточно высока, и она будет расти. Люди понимают, что на этом этапе они покупают «заготовку», которая в обозримом будущем станет нормальным жильем.
Спрос на такую недвижимость может вырасти на 25% в наступившем 2021 году. Люди, которые уже приобрели апартаменты, сейчас находятся в плюсе — они купили неплохое жилье в удобных локациях, а в качестве бонуса получили перспективу получения прописки.
На фоне новой информации о возможной смене статуса апартаментов средняя цена на эту недвижимость в заметно выросла 2020 выросла. Прирост за квартал составил на 7%, за год -21%.
И эта тенденция продолжится - рост цен на апартаменты продолжится, если их они будут приравнены к жилью. Если у Вас есть свободные средства и азарт – можно попробовать купить апартаменты сейчас в надежде на то, что они получат статус жилья. Но здесь нужно понимать, что пока нет определенности по статусу недвижимости – и такая инвестиция может оказаться неудачной.
Неизвестно, все ли апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом гостиничных. Поэтому при выборе апартаментов следует очень придирчиво взвешивать все риски и со всей ответственностью подходить к подбору такого помещения, принимая во внимание все факторы:
Если Вы покупаете апартаменты для жизни или сдачи в аренду – их правовой статус может быть не главным фактором выбора. В таких случаях стоит заключать сделку как можно быстрее, т.к. цены быстро растут.
Удивительно, но пандемия коронавируса не заблокировала рост цен, более того – многие объекты недвижимости выросли в цене, и это в значительной степени коснулось апартаментов. Они по-прежнему остаются привлекательным объектом для инвестиций, но на них не стоит рассчитывать в краткосрочной перспективе – здесь пока все очень зыбко, нужно дождаться нормальных решений правительства.
И даже несмотря на сомнительный статус, в ближайшее время цены на апартаменты вырастут еще в среднем на 10%.
В Москве первые апартаменты стали появляться относительно недавно - примерно в 2010 году. Это очень молодой рынок, и вполне понятно, что он еще не стабилизировался.
Один из пиков предложения апартаментов пришелся на 2014 год – тогда на рынке было 70 объектов, в которых совокупная площадь апартаментов составляла около 520 000 м2.
Сейчас ситуация иная – проектов стало больше, их количество составляет более 100, но количество метров сократилось до 400 000 м2.
Тенденция очевидна – апартаменты продолжают пользоваться спросом, но он растет очень медленно. При этом метраж объектов уменьшается – отчасти это связано с особенностями строительства и сценариями поведения. Сейчас в моде минимализм и принцип отказа от всего лишнего – на примере апартаментов это отражается очень ярко.
Ситуация с ценами выглядит очень интересно, с учетом особенностей спроса.
В недвижимости премиум класса вопрос регистрации/прописки не оказывает никакого влияния на цену, здесь главное - качество строительства и отделки, а также распложение объекта. В этом плане элитные апартаменты почти не имеют отличий от элитных квартир, в которых стоимость метра к концу 2020 года выросла на 15%.
