Новости

Активное развитие ИЖС в Москве: прогнозы и тенденции

17.05.2021
Активное развитие ИЖС в Москве: прогнозы и тенденции
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:

Спрос на городские земельные участки активно растет – эта тенденция стала очень заметна в 2020 году, и она сохраняется сейчас.

На конец декабря 2020 года количество договоров на аренду и продажу городских земельных участков выросло вдвое, по сравнению с предыдущим периодом. В частности, за 11 месяцев 2020 года инвесторы заключили 91 договор аренды и покупки у города земельных участков. Это почти в два раза превышает показатели всего 2019 года.

Участки реализуются на городских торгах – они являются полностью пустыми и свободными как фактически, так и юридически. Здесь нет никаких сооружений, ничего не понадобится сносить – это практически готовые к застройке территории.

У  такого роста спроса есть две причины – обновление ценообразования, а также возможность выкупа участка под индивидуально-жилое строительство всего за 40% от кадастровой стоимости после определенного срока аренды.  

По заключаемым с Департаментом городского имущества договорам на этих участках будут строиться разные объекты – это не только частные жилые дома, но и промышленные предприятия, производства, элементы социальной инфраструктуры.  Основу застройки будет составлять именно жилье.

Показатели 2020 года демонстрируют стабильный рост инвестиционной привлекательности городских земельных лотов и условий, которые Правительство Москвы предлагает инвесторам для реализации строительных проектов.

На рост спроса в значительной степени повлияла пандемия, причем это был двусторонний процесс – горожане сами активно стали интересоваться частным строительством, а градостроители приняли меры по стимуляции этого спроса. Это было необходимо, в первую очередь, для того, чтобы поддержать строительную отрасль, сильно пострадавшую от ограничений. При этом многие жители уже активно изучали варианты жизни в частном доме, что тоже было продиктовано новыми реалиями – всем хотелось получить как можно больше собственного пространства, в котором можно с комфортом разместиться всей семьей, без огромного количества соседей в многоэтажках.

Раньше, до пандемии, земельные участки под ИЖС не пользовались такой популярностью. Считается, что строительство дома – это слишком дорогое удовольствие, к тому же потребуются значительные средства на его содержание и обслуживание. И эти опасения имеют под собой основания – с точки зрения расходов дом действительно обходится дороже квартиры, но и комфорт жизни здесь намного выше.

Еще одним важным моментом, отпугивающим потенциальных покупателей земельных участков, является слабая инфраструктура. Все уже привыкли к тому, что многоэтажки строятся комплексно, сразу с полноценной инфраструктурой и благоустройством – сюда можно заехать и сразу нормально жить, с удобной транспортной доступностью и всеми социальными объектами поблизости. Найти участок под строительство дома с сопоставимой инфраструктурой – довольно сложная задача, и многие предпочитали не связываться с такими сложностями.

Сейчас ситуация постепенно меняется. Инвесторы начинают более охотно вкладывать средства в земельные участки под ИЖС – это значит, что территории будут полноценно развиваться. На них будут строиться не только дома, но и другие необходимые инфраструктурные объекты. Раньше такое жилье в черте города выглядело чем-то почти недостижимым – это были или готовые дорогие дома, или участки в странных местах, где никто бы не захотел жить. К счастью, эта отрасль оживает и становится более привлекательной и для горожан, и для застройщиков.

Стимулирование спроса на участки под ИЖС решает еще одну важную задачу – появится большой фронт работ для компаний, специализирующихся на частном домостроении. В течение последних нескольких лет в Москве идет строительный бум – но это, в основном, многоэтажки, возведением которых занимаются крупные компании. Небольшие строительные компании были сильно потеснены крупными застройщиками – в таких условиях конкурировать практически невозможно, у мелких организаций просто нет доступа и ресурсов для участия в больших проектах. В итоге их поле деятельности сместилось за пределы Москвы, где и сосредоточено основное количество частных домов.

Но и здесь есть свои проблемы – многие территории в Подмосковье застраиваются комплексно, целыми улицами и поселками. А к таким работам тоже стараются привлекать не самые мелкие компании – в итоге они снова оказываются не у дел. Сейчас же, с ростом интереса к участкам под ИЖС, перед этими организациями открываются неплохие перспективы – это большой рынок, который в ближайшие годы будет только расти.

Изменения в ценообразовании

В 2020 году Департамент городского имущества внес предложение о внесении поправок в законодательство в сфере начального ценообразования на земельных аукционах.

Стартовая цена лота стала рассчитываться несколько иначе. Раньше она рассчитывалась на основании отчета об оценке, сейчас ее привязали к кадастровой стоимости участка, и она зависит именно от его параметров. Финальная цена участка формируется по итогам открытого аукциона – фактически, это будет рыночная стоимость.

2020 год показал, что эти изменения были нужны и своевременны. Благодаря им существенно выросла инвестиционная привлекательность земельных участков в черте города – это стало понятно по росту числа участников земельных торгов, процента реализации самих лотов и среднего превышения их итоговой цены.

По итогам прошлого года на один лот претендовало в среднем  инвесторов, и конкуренция за интересные участки будет продолжать расти.

Земельные торги в 2020 году были популярны не только среди инвесторов, но и среди жителей. В среднем со старта цена на торгах вырастала почти до 150% - это касалось как продажи, так и аренды.

Наибольшим спросом пользуется аренда участков под индивидуальное жилищное строительство. За прошлый год в  этих аукционах участвовало более 600 претендентов, а конкуренция на них увеличилась втрое.

Самой большой популярностью пользовались лоты, находящиеся в восточной части столицы около станций метро «Ухтомская» и «Лухмановская». Рекорд по количеству конкурентов был установлен за один лот в поселке Мещерский на западе Москвы – на него обратили внимание 114 претендентов.

Пятая часть введенного в Новой Москве жилья приходится на ИЖС

Новая Москва во многих отношениях является уникальной территорией, и одна из ее особенностей – значительная доля ИЖС в общем объеме водимого жилья.

По итогам 2020 года индивидуальное жилье в Новой Москве составило более 20% всей введенной жилой недвижимости. Всего здесь было сдано порядка 1,7 миллиона м2 жилья, из них почти 400 м2 – это частные дома.

Цифры наглядно показывают, что такой формат недвижимости в Новой Москве пользуется большой популярностью. И это очень хорошая тенденция, которую нужно поддерживать и развивать – город не должен состоять только из высоток.

В Новой Москве развивать ИЖС довольно просто, по сравнению со «старым» городом. Здесь еще активно ведется застройка территорий, и можно создавать удобную инфраструктуру для всех типов жилья – как для многоэтажек, так и для частных домов. В центре же это сопряжено с большими сложностями – точечная застройка частными домами здесь практически невозможна. В первую очередь, это связано с плотностью уже существующей застройки – в старых границах Москвы она очень высока, а в Новой Москве еще есть возможности для роста.

Всего с момента основания (за 8,5 лет) в ТиНАО совокупный объем ИЖС составил более 2 500 000 м2, а общий объем недвижимости составил 14 000 000 м2.

По данному показателю Новая Москва продолжает оставаться лидером среди всех округов столицы – это является доказательством высокой привлекательности для инвесторов.

Программа льготной ипотеки на ИЖС

В конце 2020 года стартовала программа льготного ипотечного кредитования на ИЖС – она стала одной из главных причин роста спроса в этом сегменте.

Традиционно  программу сначала запустили в Москве, а потом масштабировали на всю Россию. Эта мера была принята, в первую очередь, для поддержки строительной отрасли и обеспечения работой участников стройкомплекса.

Одновременно получилось решить еще одну важную задачу – пробудить у людей интерес к индивидуальному жилому строительству. В течение примерно последних 10 лет предпочтения были на стороне квартир – и это вполне понятно, т.к. они значительно дешевле домов, здесь практически не бывает проблем с инфраструктурой.

Пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС для семей с детьми помогает оживить этот сегмент строительства и сделать его более привлекательным для инвесторов и покупателей.

Кредитная ставка на строительство жилого дома довольно низкая – от 6,1%.

Всего в рамках этой программы планируется выдать кредитов на 2,2 миллиарда рублей; на субсидии будет направлено порядка 300 миллионов рублей.

Льготная ипотека на ИЖС доступна для заемщиков до 36 лет, у которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 19 лет.

Срок действия программы - до 30 июня 2021 года. По ее условиям, ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной и социальной инфраструктурой. Дополнительного залога не требуется.

Максимальная сумма ипотеки составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Питера, Московской и Ленинградской областей. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Срок кредитования – до 20 лет.


Вверх