Новости

Строительство вокруг МКАД

02.10.2017
Строительство вокруг МКАД
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:
В ближайшие 10 лет вокруг МКАД будет возведено порядка 10 000 000 м2 недвижимости, основная часть которой будет жилой.

Основная документация по территориальным схемам будет согласована к концу 2017 года, поэтому уже скоро МКАД престанет выполнять роль черты, за которой начинается хаос и отсутствие цивилизации, как сейчас принято считать. Новые дома и районы будут появляться как по внешнему, так и по внутреннему контуру кольца, то есть оно буквально «обрастет» современными новостройками.

Что будет построено?

Большая часть объектов будет многоэтажной – от 12 до 35 этажей. Одновременно с возведением жилых домов будут строиться и объекты инфраструктуры – учебные и здравоохранительные учреждения, спортивные площадки, магазины, развлекательные центры, парковки и многое другое. На данный момент решается вопрос инвестирования застройки – планируется, что это будут частные инвесторы, то есть городской бюджет не «пострадает» от этого масштабного проекта.

Вероятно, часть домов будет состоять из апартаментов – строительство таких домов и жилых комплексов сейчас набирает обороты, и в ближайшее время спрос на них будет расти.

Помимо жилья и социальных объектов, на территории будет создано несколько рекреационных зон для всесезонного отдыха – это будут велодорожки, лыжные трассы, парки и пр. Этот район не превратится в «бетонное гетто» - здесь будет все, что нужно современному человеку для комфортной жизни.

Застройка будет вестись в обычном режиме – не такими ударными темпами, по сравнению с жильем, предоставляемым в рамках программы реновации. При этом можно не опасаться «заморозки» проекта или его растягивания на несколько десятилетий, т.к. власти Москвы учли опыт снесения хрущевок (которые сносились почти 25 лет вместо 10) и больше не допустят подобного промедления. Благо, современные строительные технологии позволяют существенно ускорить возведение зданий без снижения их качества и характеристик безопасности.

Комфорт и внешний новостроек вокруг МКАД

Несмотря на то, что территории застройки прилегают к Кольцевой дороге, можно не опасаться шума и пыли – современные технологии строительства позволяют решить эти проблемы очень изящно и эффективно.
От шума дороги новых жильцов можно защитить специальными экранами, а также специальными звукоизолирующими окнами – все эти меры оплачивает застройщик, покупателям квартир не придется за них ничего доплачивать. Пыль также улавливается специальными фильтрами, встроенными в окна, что очень удобно и практично. С учетом всех мер, которые будут приняты для создания комфорта людей, жилье вокруг кольца станет не только идеальным вариантом для жизни, но перспективной инвестицией.

Проекты и планировочные решения будут представлены в следующем году, как и концепция застройки. Исполнителей будет несколько (вероятнее всего – несколько десятков), но при этом строительство будет согласованным и стилистически выдержанным. Точечная застройка окончательно отошла в прошлое, теперь каждый новый объект будет тщательно вписываться в облик города – столица будет расти максимально осмысленно.

Масштаб проекта

Застройка вокруг МКАД – второй по масштабу столичный проект, после реновации, в рамках которой будет построено порядка 35 000 000 м2 жилых площадей. На данный момент самыми крупномасштабными объектами строительства являются:

Некрасовка - микрорайон площадью порядка 2 000 000 м2 на территории бывших люберецких аэрационных полей.
ЖК «Зиларт», «Город на реке Тушино-2018» и ЖК «Символ» - жилая площадь каждого из этих объектов составляет порядка 1 500 000 м2.

Кому нужно столько стройки?

В последние годы Москва активно меняется и строительство ведется почти по всему городу. Несмотря на очевидно положительные результаты и существенное улучшение городской среды и инфраструктуры, у многих москвичей такое количество строящихся и реконструируемых объектов вызывает недоумение и даже раздражение. Впрочем, если оценить реальную пользу для города, небольшой дискомфорт от «раскопок» – это вообще несущественная цена за удовольствие жить в красивом и удобном городском пространстве.

На данный момент в строительстве занято около 1 000 000 человек, причем оплачивается этот труд очень прилично. Чтобы сохранить эти кадры и не провоцировать их вынужденную ротацию с другими сферами, правительству необходимо стабильно обеспечивать их работой – а сделать это можно только возведением новых объектов. Конечно, это не просто стройка ради стройки, лишь бы занять рабочих – работы действительно много, но фактор наличия большого количества стоящихся объектов является гарантом стабильного заработка для этих людей. Таким образом, улучшается не только городская среда, но и социальная обстановка, что очень важно для такого мегаполиса, как Москва.

Специфика строительной сферы такова, что работа часто носит сезонный характер – то есть, рабочие трудятся на стройке в «высокий» сезон, а затем устраиваются в другие места (в офисы, такси, торговлю и пр). То есть людям приходится часто менять работу, а работодателям – постоянно искать новых сотрудников, что затягивает рабочий процесс и негативно сказывается на результате. Очевидно, чтобы гарантировать высокое качество строительства и сдавать объекты в срок – нужны хорошие кадры, поэтому обеспечение этих кадров нужным объемом работы является для правительства одной из задач с высоким приоритетом.

Стоимость строительства

Такие крупные проекты, как девелоперское освоение территорий вблизи МКАД, не отличаются высокой маржинальностью, поэтому участвовать в них могут позволить себе только большие компании. Маленькие частные строительные организации, «живущие» за счет высокой маржи от редких заказов, просто не в состоянии принять участие в подобных проектах, т.к. это заставит их задействовать все ресурсы с минимальной прибылью.

Существует мнение, что политика градостроительства направлена на вытеснение со строительного рынка маленьких компаний в пользу больших – это не так, хотя результат, вероятнее всего, будет именно таким. Для конечных клиентов это даже хорошо, т.к. крупные компании обеспечивают более качественное, надежное и безопасное строительство, они постоянно проходят всяческие проверки. При этом стоимость жилья от крупных застройщиков в большинстве случаев ниже, чем от мелких – что тоже очень хорошо, учитывая размеры цен на жилье в столице.

По предварительным расчетам, себестоимость строительства вокруг МКАД составит порядка 45 000 рублей за 1 м2; итого реализация проекта требует 225 миллиардов рублей.

Некоторые эксперты высказывают мнение, что себестоимость составит не 45, а порядка 80 тыс.рублей за 1 м2, с учетом расходов на возведение инфраструктуры и объектов социального значения. Это утверждение весьма спорно, т.к. предполагаемая продажная стоимость жилья составит 80-90 тысяч рублей за 1 м2. Странно предполагать, что застройщики будут продавать жилье по себестоимости, поэтому, с высокой вероятностью, себестоимость квадратного метра застройки не превысит 50 000 рублей.

Инвестиционная привлекательность

Строительство вокруг МКАД – уникальный проект, который существенно размоет границу между Москвой и областью. Сейчас цены на жилье в пределах и за пределами кольца могут отличаться в разы, даже если между этими домами буквально пара километров. Причем отличаются не только цены на жилье, но и динамика спроса – если говорить о Подмосковье, то за последние 3 года спрос на новостройки упал почти на 15%, что отпугивает потенциальных инвесторов.

Хотя жилье, которое находится в пределах 1 км от кольца, пользуется стабильным спросом – это подтверждают все агентства недвижимости. Поэтому можно ожидать, что дома в непосредственной близости к Кольцевой дороге будут очень востребованы, особенно, с учетом планируемой инфраструктуры.

Мелких инвесторов отпугивает невысокая рентабельность, которая не превышает 10% - таким образом, происходит естественный отбор и в проекте остаются только крупные игроки, готовые нести ответственность за все этапы и сроки строительства. На инвесторов ложатся обязанности не только по строительству самих домов, но и дорог – а это тоже дополнительные большие расходы, которые маленькие компании просто «не потянут». Впрочем, власти всегда готовы к диалогу и часть общественно значимых объектов и пространств, возможно, будет строиться с привлечением бюджетных средств.

Транспортная ситуация

Реализация любого крупного проекта, особенно, такого масштаба, как строительство вокруг МКАД, требует продуманного отношения к загрузке транспортной сети. Возведение 10 000 000 м2 жилья – это появление множества машин в этом районе, счет будет идти на десятки тысяч.

Чтобы не возник транспортный коллапс, будут построены боковые скоростные сгоны – длинные и расположенные под острым углом. Это исключит необходимость вынужденного торможения и разворота – в итоге экономится и время, и место. Такие разгонные полосы позволят предотвратить появление пробок, несмотря на то, что машин станет гораздо больше.

Вверх