Спрос на апартаменты в столице в прошлом 2017 году показал отрицательную динамику в прошлом году. Если в 2015-2016 годах наблюдалось увеличение спроса на апартаменты и регистрацию договоров долевого участия, то в прошлом году произошел его резкий скачок в минус.
Отчасти это связано с тем, что граждане стали более ответственно относиться к своим вложениям - в прошлом году вырос интерес со стороны граждан на жилые помещения (квартиры).
Покупатели апартаментов должны (и постепенно начинают) понимать, что на них не распространяются гарантии, предусмотренные законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Так, в случае банкротства застройщика они попадают в третью очередь кредиторов. Их помещения не выделяются в отдельную очередь, значит, они берут на себя все риски обычных кредиторов.
-
Половина апартаментов возводится в бывших промзонах, оставшихся после ликвидации промышленных объектов, или размещается в бывших производственных зданиях.
-
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц.
-
20% – на площадках под возведение зданий для временного проживания людей.
С законодательной точки зрения это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.
На них не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.
Преимущество апартаментов – их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Кроме того, их можно строить в центральной части города, где по разным причинам невозможно возвести жилье.
В апартаментах можно будет прописаться после принятия закона
После принятия закона об апартаментах в них можно будет прописываться - после принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья.
Недавно Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов - к ним будут применяться те же положения Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.
В частности, вводятся понятия апартаментов и многофункциональных зданий, предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в таких зданиях.
Кроме того, законопроект предусматривает особенности регулирования установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональных зданиях и устанавливает механизм перевода нежилых помещений в апартаменты.
Покупатели апартаментов будут защищены 214-ФЗ
Дольщики, покупающие апартаменты, будут защищены федеральным законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
В ходе долгих дискуссий, что же такое апартаменты, было выработано единое мнение по ним, а также разослан проект закона федеральным органам исполнительной власти.
Введено понятие апартаментов - это многофункциональное здание, на которое распространяются требования Жилищного кодекса. Но самое главное - апартаменты должны строиться по 214-ФЗ. В первое время особенно тщательно будет отслеживаться реакция и порядок действий представителей из органов федеральной исполнительной власти из Москвы, где в большей мере апартаменты находятся.
Застройщики апартаментов должны отчислять взносы в компфонд
Застройщики, реализующие апартаменты по договорам долевого участия (ДДУ), должны будут перечислять денежные средства в компенсационный фонд.
В Москве строится порядка 14 млн кв. м площадей, которые застройщики реализуют населению по договорам долевого участия. Из них около 20% – это площади нежилого назначения, в частности, апартаменты.
Однако отчисления за продажу этого сегмента недвижимости в компенсационный фонд не поступают. Получается, что объекты гражданам реализуются.
И государство, и дольщики несут определенные риски, но застройщики за эти риски не платят. Если бы застройщики апартаментов перечисляли 1,2% от каждого ДДУ в фонд, тогда были бы понятны и механизм контроля над застройщиками, и механизм ответственности.
В 2017 году в Москве было введено порядка 300 м2 апартаментов
Почти 300 тыс. кв. м апартаментов введено в Москве по итогам 2017 года.
Что касается их юридического статуса – он очень сильно варьируется. Например, апартаменты в районе гостиницы «Москва» сильно отличаются от комплекса а в районе Митино.
Градостроители считают, что апартаменты, приспособленные для длительного проживания, стоит признавать жильем, чтобы люди могли там прописываться и рассчитывать на социальные блага. Тогда как апартаменты, рассчитанные на временное проживание, планируется оставлять нежилыми помещениями.
Апартаменты Москвы
На Ходынке ввели комплекс апартаментов для сдачи в аренду
Западный корпус комплекса апартаментов «Лайнер» на Ходынском поле сдан в эксплуатацию.
Площадь здания составила 146,5 тыс. кв. м, апартаменты занимают 83,5 тыс. «квадратов», говорится в сообщении компании-застройщика, передает РИА Недвижимость.
Комплекс «Лайнер» состоит из двух корпусов – восточного и западного, которые расположены по двум сторонам торгово-развлекательного центра «Авиапарк». Восточный корпус ввели летом 2017 года.
«Лайнер» входит в программу Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по развитию в России рынка жилой аренды. Осенью прошлого года АИЖК приобрело в комплексе примерно за 2 миллиарда рублей почти 300 апартаментов для сдачи в аренду.
Продажу апартаментов по ДДУ могут запретить до ввода объекта
Реализацию апартаментов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) нужно запретить до ввода объекта в эксплуатацию.
Градостроители не против продажи апартаментов – построил объект, пожалуйста, продавай. Но при этом будет исключен риск невыполнения обязательств перед участниками строительства. Тем более, что этот риск не покрыт и не защищен.
Строительством апартаментов, гостиниц и лофтов в Москве занимаются 30% застройщиков, работающих с привлечением денежных средств населения.
Сейчас в столице в рамках 214-ФЗ строится 12,6 млн м2 недвижимости, из них площадь апартаментов составляет порядка 1,6 млн м2.
Такая инициатива также поможет решить проблему реализации на этапе строительства лофтов и так называемых офисно-жилых помещений.
Апарт-отель на 200 номеров построили в Лефортово
Апарт-отель на юго-востоке Москвы планируется ввести до конца 2017 года. Застройщик подал извещение об окончании строительно-монтажных работ, и, после итоговой проверки будет решаться вопрос о вводе в эксплуатацию.
Десятиэтажное здание гостиницы на 200 номеров возвели на ул. Золоторожский вал, вл. 16 в районе Лефортово. Оно построено за счет инвестора.
Жилые помещения располагаются на 2-10 этажах. На каждом из них предусмотрено восемь номеров категорий «апартамент» и «студия» площадью от 17,4 до 67,6 кв. м с кухней или кухней-столовой.
На всех этажах обустроят комнаты для персонала. На первом этаже расположится зона обслуживания комплекса с помещением регистрации и баром, а также зона для проведения встреч с переговорными.
В подземной части здания обустроят парковку на 50 машин.
Сдача апартаментов в аренду может быть прибыльнее их продаж
Доход от сдачи в аренду недвижимости для временного проживания в ряде случаев выше, чем прибыль от ее продажи – это уже неоднократно обсуждалось на различных отраслевых мероприятиях, но для Москвы такая практика пока непривычна в силу «молодости» самого понятия апартаменты.
В первую очередь, речь идет о недвижимости, которая находится у станций метро, там, где сосредоточено большое количество рабочих мест, в том числе в бизнес-центрах.
В городе много площадок, на которых строительство жилой недвижимости невозможно в силу их функционального назначения. Эти участки, где строится нечто похожее на жилье, так называемые апартаменты, - та самая ниша, где возможно появление арендных домов.
Государственные программы также поддерживают формирование рынка арендного жилья в столице. Граждане, которые сдают в аренду свою недвижимость во вторичном фонде, могут легализовать свой заработок и приобрести патент. Стоимость патента варьируется в зависимости от расположения квартиры и площади.
В Москве вводится около 110-120 тыс. кв. м арендной недвижимости для проживания, в то время как несколько лет назад этот показатель составлял лишь 15-20 тыс. кв. м.
На московском рынке появится альтернатива покупке жилья
На столичном рынке недвижимости появится новый продукт - арендные дома. Жителям Москвы, которые хотят улучшить жилищные условия и остаться мобильными, предлагают арендовать квартиры у государства.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запустило два пилотных проекта - в районе Ходынского поля и на Кутузовском проспекте, предлагая москвичам новый уровень качества съемного жилья. Первый доходный дом примет постояльцев летом 2017 года.
По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн готовы арендовать жилье.
Тема арендного жилья, безусловно, актуальна - 4 млн семей в России сейчас снимают жилье.
Это 150 млн кв. метров, почти 4% жилищного фонда. Часто такая аренда осуществляется без договора, в частном секторе, в обход бюджета, без прозрачности для налоговых органов. Права арендаторов по таким договорам не защищены. Люди чувствуют неопределенность, зная, что их могут выселить или условия аренды могут измениться.
В доходных домах предлагают апартаменты с качественной мебелью и отделкой, круглосуточной охраной и консьерж-сервисом, подземным паркингом и развитой инфраструктурой.
Потенциальные арендаторы покупают не квадратные метры, а комфортную среду. Желающие арендовать жилье в доходном доме заключают официальный договор с государственной управляющей компанией.
При установлении стоимости арендного жилья застройщики ориентировались на рынок - например, цена за съем 22 «квадратов» в «Лайнере» составит 36 тыс. рублей (сюда включена аренда и часть коммунальных услуг).
Принесут ли доход доходные дома?
Государство поддерживает программу арендного жилья, однако называть этот продукт доходным рано. Какая доходность будет у проектов АИЖК – будет видно лишь со временем.
С одной стороны, сейчас застройщики не заинтересованы вкладывать деньги в арендное жилье.
Была проанализирована такая модель: взяли одинаковый участок площадью 20 тыс. кв. метров. В первом случае застройщик строит доходный дом, во втором - жилье, которое продает на рынке. Доходность по жилью составляет 4 года, а по арендным домам - 17 лет. Поэтому все, кто имеет сегодня ГПЗУ - градостроительный план земельного участка, в котором написано «жилая застройка», никогда не станут строить арендное жилье.
С другой стороны, существуют механизмы, которые позволили бы сделать этот продукт приоритетным и инвестиционно привлекательным. Например, застройщиков можно освободить от налога на имущество на первые годы функционирования арендного дома или от налога на землю, а также снизить для них платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Некоторые девелоперы смотрят на рынок арендного жилья более оптимистично. Практика показывает, что разница между доходностью арендного жилья и продажами жилой застройки на рынке недвижимости заметно сокращается.
Сегодня отчетливо видно, что предложение жилья в разы превышает спрос, поэтому аренда становится стратегическим направлением. Тут могут быть разные формы - и доходные дома, и аренда квартиры с возможностью выкупа. Так что съемное жилье начинает расцениваться как вполне реалистичный продукт.
Арендные дома создаются с использованием механизма коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды.
Для экономически активных граждан покупка пая, стоимость которого начинается от 100 тыс. рублей, может стать альтернативой банковскому вкладу. Этот инструмент позволит инвесторам получать доход от сдачи жилья в аренду, а также участвовать в росте стоимости недвижимости. Чтобы приобрести полноценную квартиру даже для сдачи ее в наем нужен более серьезный бюджет.
Первые паи будут предложены рынку уже в 2018 году.
Аренда или ипотека?
Стоимость аренды квартиры в доходном доме сопоставима с оплатой ипотеки – например, неплохая «двушка» обойдется арендатору в 70 тыс. руб.
В таких услових люди охотнее согласятся на выплату ипотечного кредита, чем аренды. Съемные квартиры в доходных домах скорее для тех, кому нужно находится в данное время в данном месте. Арендаторы будут платить за среду, а не за квадратные метры.
Арендное и ипотечное жилье - не взаимоисключающий, а дополняющий друг друга продукт. Например, человек может купить квартиру в строящемся доме и параллельно снимать жилье, дожидаясь окончания строительства.
Неоспоримый плюс арендного жилья - в его мобильности.
Например, появился ребенок - вы снимаете квартиру побольше. Вы сменили место работы - переезжаете в более удобный район. С ипотекой так не получится.
Среди других достоинств аренды - отсутствие первоначального взноса и более низкие (на 20-30%) ставки по сравнению с ипотечным платежом.
Но в отличие от западных стран, где аренда жилья становится популярнее год от года, россияне по-прежнему хотят владеть недвижимостью, а не снимать ее.
Необходимость первоначального взноса и высокие проценты по ипотеке не пугают наших сограждан так, как отсутствие собственного жилья. Но рынок недвижимости непрерывно разивается, и столичные девелоперы все чаще обращаются к международной практике. Однако приживется ли новый тренд в нашей стране - покажет время.
Комплекс «Московский силуэт»
Архсовет одобрил проект комплекса «Московский силуэт» с апартаментами, бассейном и террасами – это многофункциональный комплекс на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова.
Голландское бюро MVRDV стало победителем закрытого Международного архитектурного конкурса на создание концепции многофункционального комплекса с апартаментами в центре столицы. На заседании Архсовета создатель бюро Якоб ван Райс презентовал концепцию здания. Оно получило название «Московский силуэт».
По задумке архитекторов, комплекс будет состоять из стилобата (нижняя часть здания) и высотной части. Стилобат будет нежилым.
На минус первом этаже расположатся технические помещения и супермаркет, на первом – коммерческие помещения, на третьем – бассейн, на четвертом – террасы. Высотная часть будет состоять из апартаментов.
Силуэт здания задуман как абстракция классических московских построек.
Архитекторы предложили несколько вариантой материалов для строительства. Сами они склоняются к использованию красного кирпича, чтобы комплекс гармонировал со зданием Наркомзема, расположенным напротив, автор которого – знаменитый конструктивист Алексей Щусев. Рядом также находится здание Центрсоюза, спроектированное Ле Корбюзье.
Из других вариантов – природный камень розового оттенка, бежевый камень и белый кирпич. Архитекторы одобрили проект, но высказали некоторые замечания – в частности, по цвету будущего здания. Некоторые считают, что комплекс нужно выполнить в светлых тонах.
Комплекс апартаментов будет построен в Таганском районе
Согласована проектная документация на строительство апарт-отеля в центре столицы по адресу: Серебряническая набережная, вл. 7-11 в Таганском районе.
Комплекс будет состоять из четырех секций разной этажности, объединенных одноуровневой подземной автостоянкой. Первые этажи займут помещения общественного назначения.
Апартаменты будут размещены на 2-9 этажах. Это 10 студий, 25 двухкомнатных, 32 трехкомнатных, 17 четырехкомнатных и 5 пятикомнатных номеров.
Во всех секциях обустроят вестибюли с санузлом, багажной комнатой, помещением консьержа и комнатой уборочного инвентаря.
На первых этажах некоторых секций появятся офисы с автономными входами с улицы. На первом этаже одной из секций разместится кафе.
Подземная автостоянка сможет вместить 96 машин. Въезд и выезд автомобилей организуют по двум автомобильным лифтам.
На прилегающей территории появятся площадки для отдыха с газонным покрытием, тротуары, пешеходные зоны и детская площадка.
Здесь разобьют газоны, выполнят озеленение, установят наружное освещение, скамейки и урны.
В Бутырском районе появится апарт-комплекс высотой в 38 этажей
38-этажный апарт-отель построят на северо-востоке столицы - он появится на ул. Складочная, вл. 1 в Бутырском районе в рамках третьего этапа строительства многофункционального комплекса.
В отеле будет 407 апартаментов: 222 однокомнатных, 148 двухкомнатных и 37 трехкомнатных. На первом этаже здания расположатся помещения общественного назначения, вестибюль, колясочная и санузел для персонала.
В подземном этаже оборудуют помещение для хранения, мойки и сушки уборочного инвентаря и мусоросборную камеру.
В корпусе появятся также два кафе и офисы для продажи и сдачи в аренду. Жители смогут воспользоваться подземным паркингом на 367 мест и наземной открытой стоянкой.
На прилегающей территории устроят проезды и разворотную площадку, установят скамейки и урны, высадят деревья и кустарники, разобьют газоны.
Получено разрешение на строительство апарт-отеля в Ростокино
Это будет второй московский проект сети YE’S - 26-этажная высотка площадью 50 тыс. кв. м будет возведена в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Ботанический сад», у южного выхода со станций метро и Московского центрального кольца (МЦК), в 50 метрах от Сада будущего.
В здании появится 991 апартамент площадью от 18 до 103 кв. м с чистовой отделкой и сантехникой. Также будут представлены апартаменты с мебелью и встроенной бытовой техникой.
Для удобства жителей в апарт-отеле будет работать круглосуточная консьерж-служба, сервисы house-keeping и room-service.
В здании установят современное инженерное оборудование, в том числе бесшумные высокоскоростные лифты, время ожидания которых не превысит 60 секунд.
Концепция сети проектов YE’S предполагает создание полноценной инфраструктуры и общественных пространств для постояльцев апарт-отеля.
На первом этаже будущего здания разместятся лобби-бар, ресторан, магазины; там же запроектирован паркинг.
Завершить строительство апарт-отеля планируется в конце 2020 года.
Гостиничный комплекс апартаментов построили в Хамовниках
Завершено строительство гостиничного комплекса апартаментов в центре столицы - застройщику уже выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Высококлассный комплекс для временного проживания возведен в Курсовом переулке, д. 10/1 в районе Хамовники за счет средств инвестора.
На первом этаже расположатся входная группа, кафе, детский клуб и помещения для обслуживания проживающих, на втором-шестом этажах - 15 апартаментов. Благодаря панорамному остеклению жильцы получат хороший вид на исторический центр Москвы.
В комплексе разместится механизированная подземная автостоянка для 30 автомобилей представительского класса. При благоустройстве территории покрытие проездов и тротуаров выполнят из долговечных материалов.
Мосгосстройнадзор по поручению мэра Сергея Собянина уделяет особое внимание качеству работ на объектах гостиничного назначения. Проверки на строительстве комплекса апартаментов в районе Хамовники проводились регулярно. Все нарушения застройщик устранял в сроки.