Новости

Качество строительства жилья в Москве

20.11.2017
Качество строительства жилья в Москве
Смотреть все фотографии
Рассказать друзьям:
Качество строительства всегда было очень острым вопросом, особенно, когда речь идет о высоких темпах возведения зданий. Сейчас, когда в Москве полным ходом идет реновация, качеству застройки уделяется особенно пристальное внимание – как со стороны населения, так и со стороны властей.

Надзор за качеством вновь возводимых и реконструируемых зданий осуществляет Стройкомплекс – причем в понятие «качество» входит множество аспектов: качество материалов, обоснованность выбора технологий и их соблюдение, внешний облик зданий, особенности благоустройства окружающих территорий и пр.

В процессе строительства каждый дом проходит порядка 10 проверок, инициируемых разными органами и комиссиями, причем все они никак не связаны друг с другом. Такая «перекрестная проверка» исключает риск ошибок (и, тем более мошенничества) – соответственно, строящиеся здания получаются надежными, безопасными, долговечными и эстетически выверенными.
Например, на протяжении всей стройки за ее этапами следит Мосгосстройнадзора, и абсолютно все материалы и конструкции строительного назначения проверяются в ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве».

В ходе реновации будет снесено порядка 5000 домов, на их месте будут построены новые – преимущественно, это будут многоэтажные жилые комплексы. На данный момент идет строительство порядка 500 домов, которые будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Среди этих комплексов – такие, как:

-Жилой квартал комфорткласса «SREDA»
-Микрорайон «Домашний»
-Жилой комплекс «Гринада»
-Жилой комплекс «Татьянин Парк»
-Жилой комплекс «Поколение»
-Жилой комплекс «Ботанический сад»

Быстрые сроки строительства никак не сказываются на качестве будущих зданий – благо, современные технологии позволяют строить оперативно и качественно. Это будут полноценные, комфортные и долговечные дома, в отличие от сносимых панелек, которые изначально были временным жильем.

Скептики и противники реновации любят озвучивать следующую точку зрения: якобы, вместо старых панелек будут просто построены новые, и отличаться они будут лишь количеством этажей и свежими обоями. Это совершенно не так: даже бюджетные современные строительные технологии на голову выше тех, которые использовались в строительстве хрущевок. За 50 лет очень многое поменялось – появились новые технологии и материалы, которые обеспечивают и высокую скорость строительства, и доступность, и качество.

Чаще всего применяется блочно-монолитная технология, которая обеспечивает зданиям не только высокую скорость возведения, но и энергоэффективность.

Тема энергоэффективности для России является относительно новой – ей не более 10 лет, хотя, конечно, экономить на «коммуналке» было принято всегда. Но сейчас причины совершенно иные - если несколько десятилетий назад экономия была обусловлена объективным недостатком ресурсов, то сейчас на первый план выходит ответственность за экологию. Также важную роль играет стоимость пользования ресурсами - кстати, в нашей стране они почти самые дешевые в МИРЕ, и, несмотря на это, застройщики используют все возможности, чтобы повысить уровень энергоэффективности строящихся зданий.

Периодически в мире появляются экспериментальные проекты, в которых здания проектируются в соответствии с концепцией «пассивный дом» - то есть, они практически самодостаточны и не требуют расходов энергии на содержание. Но о массовом возведении таких домов пока говорить не приходится, хотя, в перспективе, у такого варианта строительства зданий очень много шансов стать реальностью.

Как экономить на «коммуналке» в новостройках?

Новые дома, которые будут возводиться в Москве на месте снесенных хрущевок, будут полностью отвечать современным параметрам энергоэффективности. Для жителей это очень хорошо, т.к. содержание квартиры не будет требовать больших затрат, а также зданию и его коммунальным системам максимально долго не потребуется ремонт (снижение затрат на капремонт).

За счет чего достигаются высокие показатели энергоэффективности?

Утепление внешних стен: в отличие от старых панельных пятиэтажек, которые были холодными и продуваемыми, новые дома будут теплыми именно за счет материала стен. Герметичность и усиленная теплозащита – вот основные характеристики, благодаря которым достигается комфортный микроклимат в доме при минимальных затратах на отопление. Кроме того, такие стены меньше нагреваются в летнюю жару – соответственно, во многих случаях отпадет необходимость установки кондиционеров, которые очень «прожорливы» и дороги в содержании.

Установка вакуумных стеклопакетов: хорошие окна в новых квартирах подразумеваются по умолчанию, а их качество на порядок выше того, которое предлагают маленькие частные компании.

Удобная система открывания/закрывания позволяет в любой момент вручную скорректировать температуру и циркуляцию воздуха в помещении, не прибегая ни к обогревателям, ни к кондиционерам. В некоторых домах стеклопакеты будут снабжены шумозащитой – это касается зданий, строящихся в непосредственной близости от оживленных трасс.

Установка датчиков освещения, реагирующих на движение: это оптимальное решение для мест общего пользования – подъездов, лестничных пролетов и клеток и пр. Держать свет постоянно включенным – очень дорого, в итоге эти расходы ложатся на плечи всех жильцов; включать/выключать свет вручную – возможно, но неудобно. Установка системы освещения с датчиками движения позволяет экономить значительные средства на освещении общих пространств, при этом для ее эксплуатации не нужно вообще никаких специальных приспособлений.

Установка современных энергосберегающих инженерных систем: в старых домах инженерные системы были максимально простыми, если не сказать, примитивными. Кроме того, со временем их степень износа увеличилась настолько, что ни о каком энергосбережении речи вообще не шло, даже при установке счетчиков. В новостройках сразу устанавливаются системы с большим запасом прочности и высоким уровнем энергоэффективности.

Немного цифр

188 – количество новых домов, проверенных на энергетическую эффективность в прошлом (2016) году.
176 – количество новостроек, которым были присвоены классы А (очень высокий) и С (нормальный).
12 – количество зданий, у которых класс энергоэффективности в процессе проверок снизился с В (высокого) до С (нормального) из-за того, что уровень теплозащиты строений не соответствовал нормативам.

В нашей стране нормативы энергоэффективности были введены всего год назад – летом 2016 года. Сейчас все новые здания строятся в соответствии с этими нормативами – в частности, в документации прописаны нормы потребления энергии для строений высотой от 12 этажей ниже базового уровня на 31 %.

Новые стандарты установления класса энергоэффективности домов, в числе прочего, подразумевают снижение уровня ежегодных расходов тепловой энергии на отопление, вентиляцию, горячую воду и расход электричества на освещение общих пространств.

Сколько времени занимает возведение одного жилого дома?

В каждом конкретном случае сроки определяются индивидуально – они зависят от масштабов и высотности объекта, технологии возведения и других факторов. Четкие сроки устанавливаются в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) – и, как правило, эти сроки соблюдаются (или опережаются), если не было серьезных форс-мажоров.

В среднем, со всеми проверками и соблюдением норм один дом высотой около 10 этажей строится порядка 4 лет, причем львиная доля времени уходит на бюрократические проволочки. Разумеется, в условиях реновации, когда нужно сразу много нового жилья, такие долгие сроки строительства неприемлемы – поэтому законодательная база была скорректирована таким образом, чтобы ускорить согласование и не задерживать непосредственно стройку.

Контроль качества возводимых зданий

Проверка качества строительства осуществляется силами нескольких органов (некоторые из них были сформированы специально ради реновации), в частности, Мосгосстройнадзора. Как правило, в проверяющую группу входит, минимум, 2 инспектора; для проверки каждого объекта формируется собственная комиссия, исходя из его особенностей. К примеру, для проверки жилых зданий в проверяющую комиссию обязательно включаются представители, отвечающие за пожарный, санитарно-эпидемиологический, экологический контроль.

Контроль осуществляется не только визуально, но и инструментально – это обеспечивает высокое качество проверок и позволяет вовремя устранять дефекты, сразу по мере их выявления. Инструментальные обследования осуществляются силами подразделения Мосгосстройнадзора «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве» («ЦЭИИС»). Уровень оснащенности подразделения инструментально-техническими приспособлениями постоянно повышается, чтобы максимально исключить риск пропуска возможных дефектов.

Своевременные и качественные инструментальные проверки дают возможность быстро и с минимальными затратами оценить строительные материалы и выполнение строительных работ на соответствие обязательным требованиям.

Процедура типовой проверки жилого здания

Важным этапом контроля качества строительства является проверка и анализ документации, в которую входят следующие бумаги:

Журналы учета проведенных строительных работ – специальный и общий.

Исполнительные документы: акты освидетельствования скрытых участков работ, ответственных конструкций, коммуникационных сетей и пр. К этому пункту относятся документы, касающиеся работ, которые невозможно проверить после сдачи дома в эксплуатацию.

Акты о том, что ранее обнаруженные Мосгосстройнадзором нарушения (если они были) устранены.

Данные результатов проведенных обследований, экспертиз и других процедур, которые выполняются в ходе строительного контроля.
Документы, которые подтверждают, что был осуществлен контроль качества стройматериалов.

Документы, которые подтверждают выполнение вынесенных постановлений об административных нарушениях (если они были).

После того, как все бумаги проверены, комиссия приступает к осмотру строящегося объекта – в ходе проверки устанавливается, соответствует ли строительство проекту и «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений» (384-ФЗ).

Перечень СНиПов и техрегламентов, по которым осуществляются проверки

Свод правил СП 15.13330.2012 "СНиП II-22-81* "Каменные и армокаменные конструкции"
Свод правил СП 17.13330.2011 "СНиП II-26-76 "Кровли"
Свод правил СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений"
Свод правил СП 24.13330.2011 "СНиП 2.02.03-85 "Свайные фундаменты"
Свод правил СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88 "Полы"
Свод правил СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий"
Свод правил СП 31.13330.2012. "СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения"
Свод правил СП 32.13330.2012 "СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения"
Свод правил СП 45.13330.2012 "СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты"
Свод правил СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий"
Свод правил СП 52.13330.2011 "СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение"
Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"
Свод правил СП 59.13330.2012 "СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для
маломобильных групп населения"
Свод правил СП 63.13330.2012 "СНиП 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные
положения"
Свод правил СП 70.13330.2012 "СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции".

Кроме вышеперечисленных нормативов, в процессе строительства необходимо учитывать погодные условия - они в существенной степени влияют на ход и качество работ.
Особенности строительства в сложных погодных условиях:

Если на улице минусовая температура, строительные работы с бетоном осуществляются под контролем температурных листов при прогреве бетонных элементов.
Когда при отрицательной температуре возводятся каменные сооружения, необходимо контролировать следующие моменты: температуру раствора, высоту кладки (ее нужно ограничивать), а также поведение конструкции весной, когда температура сильно изменится.

Для отсыпки котлованов и траншей под инженерные коммуникации должны использоваться исключительно немерзлые грунты.

Стоит отметить, что полномочия Мосгосстройнадзора не безграничны – он отслеживает строительные работы только до того момента, как будет подписано Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС). После того, как этот документ готов, вся ответственность за эксплуатацию, состояние и содержание дома ложится на управляющую компанию или собственников.

Работа с нарушениями, выявленными в ходе проверки

Чаще всего встречаются нарушения, связанные с требованиями пожарной безопасности, соблюдения регламента строительного контроля, организации строительства и пр.

Как только нарушение обнаруживается, оно вписывается в соответствующий акт, далее комиссия из Мосгосстройнадзора составляет предписание по устранению нарушения. Чем серьезнее нарушение, тем строже оно оценивается – от предписания об исправлении до штрафа и даже приостановки работ. Тип и серьезность нарушения определяет комиссия в соответствии с регламентом.
После того, как документы о выявлении нарушения составлены, строительная компания обязана в установленные сроки эти нарушения устранить. Когда предписание Мосгосстройнадзора выполнено, необходимо сообщить комиссии об устранении нарушений – после этого организуется повторная проверка. Если все в порядке и выявленные ранее недочеты исправлены, комиссией составляется акт об исполнении предписания, если нет – составляется протокол, согласно которому требования комиссии должны быть выполнены через суд.

Профстандарты

Качество строительства зависит от двух основных параметров – квалификации кадров и качества строительных материалов. И если проверить качество материалов довольно легко, то с квалификацией строителей все не так однозначно, т.к. в дело вступает человеческий фактор.

Чтобы исключить из оценки профессионализма любую субъективность, создана специальная нормативная база, наличие которой позволяет существенно упростить и ускорить проверку квалификации проектировщиков и строителей.

Во-первых, у рабочих должно быть соответствующее профильное образование – высшее или среднее – а также разрешение на выполнение определенного вида работ. По желанию строители могут многократно повышать свою квалификацию (и заработок) – для этого созданы все возможности, но переход на более высокую ступень строго контролируется со стороны государства. Сейчас, в ходе реновации, требования к строителям станут еще жестче, что вполне объяснимо – нужно по максимум исключить риск любых ошибок, цена которых в таком быстром темпе строительства будет очень высокой.

Сейчас в строительной сфере действует 65 профстандартов, в которых описаны умения и навыки, требуемые строителю/проектировщику для выполнения конкретного круга задач. При введении стандартов они обязательно обсуждаются с общественностью – эти документы отражают реальную картину и требования к рабочим, а не являются просто «бумажными отписками».

Обеспечение безопасности на стройплощадке

Нарушение техники безопасности – одно из самых распространенных, хотя исправить его проще всего: достаточно лишь соблюдать регламент.
Казалось бы, с развитием технологий, их использование должно становиться все более безопасным, но это не так – по-прежнему остается очень много ситуаций, в которых строители могут причинить вред себе, коллегам или повредить имущество. Чтобы минимизировать количество несчастных случаев на стройке, необходимо регулярно проверять, проводятся ли работы в соответствии с регламентами.

Немного цифр:

10 965 – количество нарушений техники безопасности, выявленных в ходе проверок Мосгосстройнадзором за прошлый (2016) год.
111,3 миллиона рублей – общая сумма штрафов, выплаченных нарушителями за 2016 год.
3437 - количество нарушений техники безопасности, выявленных в ходе проверок Мосгосстройнадзором за текущий, 2017 год.
38,4 миллиона рублей – общая сумма штрафов, выписанных нарушителями за 2016 год.
200 000 рублей – максимальная сумма штрафа за нарушение техники охраны труда на стройке.
Из цифр видно, что в этом году количество нарушений намного меньше (год еще не кончился, но прогнозы вполне позитивные) – это говорит о том, что строители более ответственно относятся к соблюдению регламентов. Тенденция усиления контроля за строителями в ближайшие годы будет сохранена, поэтому соблюдение установленных требований – это минимум, что могут сделать застройщики для сохранения своего места на рынке и репутации.

Технология строительства

Блочно-монолитное строительство еще несколько лет назад применялось, преимущественно, в строительстве элитного жилья, но сейчас эта технология становится все более доступной и популярной.

Суть технологии очень проста: вокруг каркаса возводится опалубка, куда заливается бетон; чем выше растет стена, тем выше поднимается опалубка. По скорости реализации это не самый быстрый метод строительства, но такие здания получаются очень теплыми, шумоизолированными и правильными с точки зрения геометрии и общей эстетичности (что выгодно отличает их от старых панелек, которые начали перекашиваться буквально сразу после возведения).

Также при строительстве новых домов используется панельная технология – это быстрее, но при этом здание получает более низкий класс энергоэффективности. При этом стоит понимать, что современное панельное строительство очень сильно превосходит прежнюю технологию, по которой строились хрущевки – поэтому сравнивать их, и, тем более, ставит на один уровень просто некорректно.

С 2015 года в столице действуют новые стандарты жилой застройки (согласно Постановлению Правительства № 305-ПП). Эти требования распространяются на жилые дома, которые возводятся за счет муниципальных средств. Данное постановление стало причиной изменений в Постановлении № 284, которое гласит, что АГР могут не выдаваться проектам, которые не отвечают установленным нормативам качества.

Характеристики новых панельных домов

-Высота – от 6 до 17 этажей.
-Широкое разнообразие оформления фасадов и благоустройства дворов.
-Свободная планировка квартир – очень удобное решение для самостоятельного разграничения пространства без дополнительных согласований.
-Наличие угловых секций, в которых могут быть размещены здания интересной архитектуры и планировки.
-Наличие коммерческих и социальных объектов – магазинов, аптек, центров бытовых услуг и пр. –сразу предусматривается проектом. Благодаря этому предпринимателям не нужно будет искать помещения или долго договариваться с жильцами – все предусмотрено заранее для удобства будущих жителей.
-Качество внутренней отделки жилья
-Программа реновации предусматривает, что ее участникам будет предоставляться жилье с чистовой отделкой комфорт-класса – то есть, буквально, заезжай и живи. Но не стоит забывать, что в новое жилье въезжают не только жители старых сносимых хрущевок, но и другие – например, те, кто просто квартиру покупает. Для этой категории застройщики предлагают два варианта реализации квартир – с чистовой или черновой отделкой.
-Черновая отделка включает в себя:
-Стяжку полов (без финального покрытия).
-Выравнивание и штукатурку стен.
-Монтаж отопительной системы.
-Монтаж системы канализации.
-Монтаж водопровода – подведение горячей и холодной воды.
-Монтаж электросети без подключения приборов.
-Монтаж средств коммуникаций – TV-кабеля, радио и телефона.
-Монтаж окон и двери (входной).

Чистовая отделка подразумевает, что в квартире уже все готово для жизни – смонтировано, подключено и облагорожено (провода спрятаны, стены оклеены, напольное покрытие уложено и пр.).

Чистовая отделка включает в себя:

Укладку напольного покрытия – это может быть линолеум, ламинат и др.
Оформление стен – это могут быть обои, покраска или плитка/стеновые панели.
Монтаж выключателей и розеток.
Монтаж и подключение кухонной плиты.
Монтаж межкомнатных дверей, готовых к эксплуатации (они не должны нуждаться в дополнительной окраске, оклеивании и пр.).

На данный момент нет единого перечня обязательных работ, поэтому их состав определяется следующими документами:

Проектная документация.
Договор долевого участия.

Поскольку нормативных требований относительно перечня работ на сегодня не существует, необходимо руководствоваться проектной документацией и договором долевого участия (ДДУ), в котором должен быть отражен полный перечень всех отделочных работы и материалов.

Внедрение системы «Умный дом»

Жилье в Москве стремительно «умнеет». На смену стандартным пятиэтажкам приходят современные дома, большинство из которых оснащены технологией «умный дом». Важно понимать, что система «умный дом» применима не только для автоматизации квартиры, но и целого дома.

«Умное» здание при помощи встроенных инженерных систем может адаптироваться под любую внештатную ситуацию и управлять отоплением, электро-, газо-, водоснабжением, различными домашними приборами, освещением, климатом, энергосбережением и главное - безопасностью дома или квартиры.

Например, если происходит какая-то авария в доме, то автоматика должна отключить систему газоснабжения или теплоснабжения. Система «умный дом» отслеживает влажность, чистоту и температуру воздуха, настраивает системы контроля, регулирует потребление воды и электроэнергии.

Инновационные здания снижают энергопотери - в частности, за счет установки сберегающих приборов. Так, датчики движения в подъездах задействуют лампочки только тогда, когда это необходимо.
Что такое «умный дом»:

- безопасность здания и квартиры: защита от возгораний, протечек, коротких замыканий,
ударов током;
- управление расходами на коммунальные ресурсы;
- защита квартиры «имитация хозяина»: системы подают сигнал на охрану, хозяину или
даже включают свет и имитируют лай собаки;
- управление светом и мультимедиа через пульт или телефон;
- система климат-контроля.

Многие московские застройщики не только строят, но и эксплуатируют построенные ими кварталы. Таким компаниям выгодно еще на стадии проектирования вложить деньги в качественное оборудование - это не существенно скажется на стоимости строительства, но на этапе эксплуатации способно окупиться. То есть, вкладывая деньги в «умное» строительство сейчас, застройщик впоследствии получит реальную экономию. Окупаемость такой системы составляет около 3-5 лет.

Весь набор мировых инновационных технологий в строительстве представлен в Московском государственном строительном университете (МГСУ). Новые идеи воплощаются в жизнь на базе научно-образовательного центра (НОЦ) информационных систем и интеллектуальной автоматики в строительстве, то есть в лаборатории «Умный город». Здесь и тестируют технологию «умный дом».

Вверх